Propriétaire et locataire en Allemagne

Vous souhaitez mettre votre bien immobilier en location à Berlin ? Dans le bail, il vous faudra tenir compte d'un grand nombre d’informations relatives à la protection du locataire en Allemagne. Qui règle par exemple les frais d’entretien de l’immeuble ? Que se passe-t-il si des fenêtres doivent être remplacées ? Est-ce à la charge du locataire ou du propriétaire ? ADEN IMMOBILIEN vous répond.

ADEN IMMOBILIEN en tant qu’agence immobilière vous recommande la lecture des textes officiels publiés par le Sénat de Berlin et le Finanzamt, l’équivalent du Trésor public. Cet article est purement informatif et repose sur notre expérience en tant qu’’agent immobilier à Berlin. ADEN IMMOBILIEN décline toute responsabilité en cas d'erreur ou d'omission.

Contrats, bail et protection des locataires

Lors de la location d’un appartement en Allemagne, un bail (Mietvertrag) doit être conclu entre son propriétaire et le locataire. Le contrat doit absolument mentionner la durée du bail, le loyer brut par mois sans les charges (Kaltmiete) ainsi que les charges mensuelles c’est à dire les Nebenkosten, le délai de préavis de fin de bail, le montant et les termes de la caution (Kaution), ainsi que les termes de la remise en état du bien à la fin du bail. Il est d’usage que le propriétaire demande au locataire de rénover le bien immobilier à la fin du bail. Il s’agit généralement de repeindre les murs en blanc et de remettre le bien dans l’état où il se trouvait lors de l’état des lieux d’entrée. Les signes d’usure sont inévitables, mais le locataire est tenu responsable en cas d’appareil défectueux ou de mobilier abîmé (cf. plus bas : Importance de l’état des lieux).

Les règles de vie de l’immeuble (Hausordnung) doivent également figurer dans le bail ou faire l’objet d’une annexe. Ce document indique par exemple les heures de repos, qui exigent notamment que les locataires ne génèrent pas de nuisance sonore entre 22h et 7h du matin, et dans certains cas entre 13h et 15h. Un non respect de ces heures de repos, ou les plaintes répétées des voisins peuvent engendrer une résiliation immédiate du bail.

Mettre fin à un bail de location en Allemagne : la protection des locataires :

On parle souvent du statut tout-puissant du locataire en Allemagne. En 1971, une loi rendant toute résiliation de bail pratiquement impossible a été votée à Berlin-Ouest. Cette loi a été entretemps abrogée, mais il existe toujours des règles très strictes concernant la résiliation d'un bail à durée indéterminée en Allemagne, la forme de bail la plus répandue.
Le délai de préavis est généralement de 3 mois. Il peut passer à 6, 9 et 12 mois, lorsque le locataire occupe l'appartement depuis plus de 5, 8 et 10 ans respectivement.
Un délai de préavis plus court peut être convenu et stipulé dans le bail. Pour les locations de plus courtes durées, ce délai est généralement d'un mois. Un propriétaire doit toujours justifier la résiliation anticipée d'un bail.
Il est possible de mettre fin au contrat si le locataire enfreint les règles du contrat d’une manière répétée et constante (preuves à l’appui).
Usage propre : le propriétaire souhaite utiliser l’appartement pour lui-même ou un membre de sa famille (droit au Eigenbedarf). Cela doit être justifié et documenté.

En Allemagne, un propriétaire souhaitant mettre fin au bail de ses locataires n’a qu'une marge de manœuvre très limitée. Les locations meublées jouissent d'un statut quelque peu particulier (p. ex. baux plus courts assortis de préavis plus courts). Ratgeber “Eine Wohnung in Berlin als Vermieter verkaufen” (PDF)!

Importance de l’état des lieux

En règle générale, le versement d’une caution représentant jusqu’à trois mois de loyer brut est demandée par le propriétaire avant la remise des clefs. A la fin du bail, le propriétaire rend la caution au locataire, à moins que le locataire n’ait endommagé le logement ou son équipement. Mais comment le prouver ? Il est important de faire ensemble un état des lieux d’entrée (le Übergabeprotokoll) détaillé avant la remise des clefs. Par exemple, l’état des murs, des sols, des installations électriques, des meubles, de la cuisine et de la salle de bain etc. sont à noter.

A la fin du bail, un état des lieux de sortie est établi et comparé avec celui d’entrée. S’il y a des réparations à faire allant au-delà d’une usure considérée comme « normale », le locataire a d’abord le droit à un délai pour effectuer les travaux. Ce n'est qu'après cela que le propriétaire peut retenir une partie de la caution si les réparations n'ont pas été effectuées correctement.

nombreux points ! Le plan de l’appartement est-il correct ? Le montant des dépenses et charges mensuelles est-il réaliste ? La loi limitant l’augmentation des loyers (Mietpreisbremse) a-t-elle été prise en compte ? ADEN IMMOBILIEN répond à toutes ces questions dans son guide au format PDF Louer son appartement à Berlin !!

Remarque juridique : Cet article ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique dans un cas précis. Ne manquez pas de vous faire expliquer les tenants et aboutissants de votre situation particulière par un avocat et/ou un conseiller fiscal.

Photo: © https://www.shutterstock.com/de/image-photo/realestate-agent-reading-terms-contract-clients-580613788

Bewerten Sie jetzt Ihre Immobilie!

Kostenfrei | Unverbindlich

Avant de commencer votre recherche d’appartements

Berlin est une ville très attrayante avec une qualité de vie élevée. ADEN IMMOBILIEN propose de nombreuses options de location - des appartements individuels aux grands appartements familiaux. Alors, comment se préparer afin de trouver un appartement à louer à Berlin ? ADEN IMMOBILIEN vous donne quelques conseils sur la façon de rechercher des appartements, de préparer les documents et d'entrer en contact avec le propriétaire.

en savoir plus

Vendre un bien : le rôle des agents immobiliers

Le marché immobilier berlinois est en plein essor. Ces dernières années, les prix ont doublé et la population continue à augmenter. Que devez-vous savoir avant d’acheter un appartement à Berlin ? Comment améliorer vos chances de réaliser une bonne vente ? Comment un agent immobilier peut-il vous aider dans l’achat d’un appartement en Allemagne ?

en savoir plus

Locataires et propriétaires : deux types de logements différents, deux groupes inégaux

Le logement est également une question sociale. Pekka Sagner, économiste chargé de la politique du logement et de l’économie immobilière à l’Institut de l’économie allemande, a étudié les différences entre les locataires et les propriétaires, la manière dont cela affecte le marché du logement et les avantages et inconvénients associés à chaque type de logement.

en savoir plus

NOTRE EQUIPE

avec passion du service

Mathilde Allemand

Agence ADEN IMMOBILIEN
Berlin Wilmersdorf

Junior Project Manager

Français, Allemand, Anglais +49 30 88 70 24 08 mathilde.allemand@aden-immo.com

Michael Bautz

Agence ADEN IMMOBILIEN
Berlin Friedrichshain

Agent immobilier

Allemand, Anglais +49 30 29 77 87 80 michael.bautz@aden-immo.com

Isabelle Goncalves

Agence ADEN IMMOBILIEN
Berlin Wilmersdorf

Agent immobilier

Français, Allemand, Anglais +49 30 887 024 07 isabelle.goncalves@aden-immo.com

Lars Drewes

Agence ADEN IMMOBILIEN
Berlin Wilmersdorf

Responsable des Ventes

Allemand, Anglais +49 30 23 633 533 lars.drewes@aden-immo.com

Robina Henicke

Agence ADEN IMMOBILIEN
Berlin Friedrichshain

Agent immobilier

Allemand, Anglais +49 30 29 77 87 80 robina.henicke@aden-immo.com

Florence Holz

Agence ADEN IMMOBILIER
Paris Courcelles

Gestion Client

Français, Allemand, Anglais +33 1 56 33 70 70 florence.holz@aden-immo.com

Annabel Huard

Agence ADEN IMMOBILIEN
Berlin Wilmersdorf

Senior Project Manager

Français, Allemand, Anglais +49 30 88 70 24 08 annabel.huard@aden-immo.com

Udo Lewin

Agence ADEN INVEST
Berlin Wilmersdorf

Consultant immobilier

Allemand, Anglais +49 30 23 633 533 udo.lewin@aden-immo.com

Olivier Montero

Agence ADEN IMMOBILIEN
Berlin Friedrichshain

Agent immobilier

Français, Allemand, Anglais +49 30 29 77 87 80 olivier.montero@aden-immo.com

David Nguyen

Agence ADEN IMMOBILIER
Paris Courcelles

Associé

Français, Anglais +33 1 56 33 70 70 david.nguyen@aden-immo.com

Hélène Salvanes

Agence ADEN IMMOBILIEN
Berlin Wilmersdorf

Marketing & Business Development

Français, Anglais, Allemand +49 30 88 70 24 08 helene.salvanes@aden-immo.com
Porträt Arnaud Schott_quadratisch

Arnaud Schott

Agence ADEN INVEST
Berlin Wilmersdorf

Associé

Français, Anglais, Allemand +49 30 23 633 533 arnaud.schott@aden-invest.com

Cihan Selmo

Agence ADEN IMMOBILIEN
Berlin Charlottenburg

Agent immobilier

Allemand, Anglais, Turc +49 30 220 66 11 77 cihan.selmo@aden-immo.com

Ulrike Siebert

Agence ADEN IMMOBILIEN
Berlin Wilmersdorf

Directrice Marketing

Allemand, Anglais +49 30 88 70 24 08 ulrike.siebert@aden-immo.com

Julian Strehblow

Agence ADEN IMMOBILIEN
Berlin Charlottenburg

Agent immobilier

Allemand, Anglais +49 30 220 66 11 77 julian.strehblow@aden-immo.com

Jeannette Zentel-Schertlin

Agence ADEN IMMOBILIEN
Berlin Charlottenburg

Agent immobilier

Allemand, Anglais, Espagnol +49 30 220 66 11 77 jeannette.zentel-schertlin@aden-immo.com