Interdiction de transformer des appartements loués en appartements en copropriété

Le gouvernement de coalition a accepté un compromis sur la loi de mobilisation des terrains à bâtir. Ce projet de loi est entré en vigueur le 23 juin 2021. Il a introduit l’interdiction controversée de convertir des appartements locatifs en appartements en copropriété occupés par leur propriétaire dans les zones où le marché du logement est tendu. Les gouvernements des États sont habilités à désigner des zones comme étant des « marchés du logement tendus ». Dans ces zones, la transformation d’appartements loués en appartements en copropriété ne peut alors avoir lieu qu’avec l’approbation des autorités. L’obligation d’autorisation s’applique initialement jusqu’au 31.12.2025.

L’interdiction de conversion est décrite comme un instrument de logement abordable. Toutefois, les propriétaires de petits immeubles résidentiels devraient toujours pouvoir transformer leurs appartements locatifs en appartements en copropriété sans permis. L’exception s’applique aux propriétaires de trois à quinze appartements, selon les États. Les cas d’héritage sont également exemptés de l’interdiction de conversion si les héritiers veulent occuper les appartements eux-mêmes, ou les membres de la famille du propriétaire voulant eux-mêmes emménager dans les appartements. La conversion est également autorisée si au moins deux tiers des locataires actuels souhaitent acheter les appartements en copropriété. Cela signifie que le propriétaire est autorisé à vendre les appartements aux locataires pendant 7 ans. Ce n’est qu’après l’expiration de la période de 7 ans, après un lotissement, que les appartements peuvent être proposés à la vente à d’autres parties.

Les critiques argumentent que l’interdiction de conversion n’a rien à voir avec une quelconque forme de mobilisation des terrains à bâtir et qu’elle agit comme un cheval de Troie au sein de la nouvelle loi. Selon les initiés, ce type de réglementation du marché produira en réalité l’effet inverse de ce qui était prévu. Non seulement les prix des copropriétés vont continuer à augmenter dans toute l’Allemagne, mais les loyers résidentiels aussi.

Pour Berlin, cette loi fédérale signifie une extension directe des zones de protection du milieu déjà existantes à Berlin, dans lesquelles un droit de préemption et une réserve d’approbation existent déjà. Selon le cabinet d’avocats Bethge & Partner, spécialisé dans le droit immobilier, cette réglementation représente un grave empiètement sur le droit fondamental à la propriété. Toute personne qui possède une propriété dans un lieu résidentiel recherché doit agir rapidement maintenant.

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Jugement AirBnB sur la loi sur l’aliénation d’objet

Depuis 2014, Berlin dispose de la loi dite « Zweckentfremdungsgesetz » (loi sur l’aliénation d’objet »). L’objectif de la loi est de garantir l’utilisation des logements uniquement dans le cadre d’un usage résidentiel ordinaire. Il a pour but d’éviter que des logements soient retirés du marché locatif normal et de faciliter la recherche d’un logement pour les locataires.

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L’interdiction de modifier l’affectation des immeubles en Allemagne

Dans son accord de coalition, le gouvernement allemand a prévu de se pencher sur l’interdiction de transformation de logements locatifs en copropriété. La première version du texte a soulevé de nombreuses questions et fait l’objet de critiques. Les propriétaires d’immeubles sont tout naturellement inquiets de ne pas pouvoir disposer comme bon leur semble de leur bien immobilier. Une division de leur bien en copropriété ne sera plus possible que sous certaines conditions.

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L’avenir du télétravail

Il n’est pas encore possible de prédire exactement quelles influences resteront présentes dans la vie quotidienne même après la fin de la pandémie. Ce qui est certain, en revanche, c’est que le télétravail va considérablement changer
le monde du travail et le logement. Le recours au télétravail a continué d’augmenter en raison de la réglementation plus stricte en matière de pandémie en mai 2021.

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