Umwandlungsverbot in Berlin

Lesezeit: 3 Min.

In Berlin gilt seit 2021 ein strenges Umwandlungsverbot für Mietwohnungen. Damit soll verhindert werden, dass Mietwohnungen massenhaft in Eigentumswohnungen aufgeteilt und verkauft werden – vor allem in angespannten Wohnungsmärkten. Grundlage ist § 250 Baugesetzbuch (BauGB), eingeführt durch das Baulandmobilisierungsgesetz.

Demnach ist in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (was in Berlin stadtweit ausgerufen wurde) die Begründung von Wohnungseigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen nur noch mit behördlicher Genehmigung erlaubt. Praktisch kommt dies einem Verbot gleich, da die Hürden für eine Genehmigung hoch sind und nur bestimmte Ausnahmen zugelassen werden.

Was bedeutet das konkret?

Ein Vermieter, der ein Mehrfamilienhaus in Berlin besitzt, darf dieses nicht ohne Weiteres in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und z. B. an Kapitalanleger oder Selbstnutzer verkaufen. Für jede Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist vorab eine Genehmigung der Baubehörde nötig.

Berlin hat per Umwandlungsverordnung das gesamte Stadtgebiet zum angespannten Wohnungsmarkt erklärt, sodass der Genehmigungsvorbehalt überall greift. Die Regelung trat im Herbst 2021 in Kraft und wurde Anfang 2025 nochmals verlängert – aktuell gilt sie voraussichtlich bis 2030 (Stand: 2025). Ziel ist es, Mietwohnraum zu erhalten und spekulative Verknappung durch Privatisierung zu verhindern.

Ausnahmen vom Umwandlungsverbot

Trotz des grundsätzlichen Verbots nennt das Gesetz einige Fälle, in denen die Genehmigung erteilt werden muss. Zu den wichtigsten Ausnahmen zählen:

Familienangehörige: Soll eine Wohnung an einen Familienangehörigen des Eigentümers verkauft werden (zur Eigennutzung durch diesen), muss die Umwandlung genehmigt werden. Beispiel: Ein Eigentümer wandelt auf Genehmigung eine Wohnung in Eigentum um, um sie an sein Kind zu übereignen.
Verkauf an Mieter: Wenn mindestens zwei Drittel der Mieter ihre Wohnungen erwerben sollen, ist die Genehmigung zu erteilen. Das soll Umwandlungen zugunsten der Bewohner ermöglichen (Mieterkauf).
Erbschaftsfälle: Gehört das Haus zu einem Nachlass und soll Wohnungseigentum zugunsten von Miterben begründet werden, ist das ebenfalls ein zwingender Genehmigungsgrund.
Härtefälle: In besonderen Härtefällen kann die Behörde eine Umwandlung erlauben, etwa wenn dem Eigentümer das Verbot unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls nicht mehr zumutbar ist. Dies ist jedoch sehr eng auszulegen.

Andere bekannte Einschränkungen – z. B. die sogenannte 5-Jahres-Frist beim Verkauf umgewandelter Wohnungen als Eigenbedarfskündigungsschutz – gelten zusätzlich weiter, werden hier aber nicht vertieft. Wichtig ist: Ohne Genehmigung bleibt die Teilungserklärung unwirksam.

Praktische Folgen für Vermieter

Wer in Berlin ein Mietshaus besitzt und überlegt, dieses in Eigentumswohnungen aufzuteilen (etwa um einzelne Einheiten zu verkaufen, also Privatisierung), steht vor einem hohen Genehmigungsaufwand – de facto wird es in den meisten Fällen nicht möglich sein.

Es ist ratsam, stattdessen andere Strategien zu prüfen: Vielleicht kommt ein Verkauf des Gesamtobjekts infrage, oder man behält das Haus als Renditeobjekt. In sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutz) gab es übrigens schon vor § 250 BauGB strenge Umwandlungsbeschränkungen, nun gelten diese aber nahezu flächendeckend für ganz Berlin.

Aktueller Stand der Gesetzeslage

Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB ist derzeit befristet – ursprünglich bis Ende 2025, es kann jedoch vom Bund verlängert werden (und wurde es für Berlin faktisch durch die landeseigene Verordnung bis 2030). Politisch ist das Instrument umstritten: Immobilienverbände kritisieren es als Eingriff in Eigentumsrechte, Mieterverbände begrüßen es zum Schutz vor Verdrängung. Vermieter in Berlin sollten die Entwicklung aufmerksam verfolgen. Sollte man dennoch eine Umwandlung planen, ist fachkundige Beratung unerlässlich.

Fazit: Das Umwandlungsverbot in Berlin schränkt die Verwertungsmöglichkeiten von Mietshäusern erheblich ein. Als Vermieter sollte man sich frühzeitig informieren, ob eine geplante Teilung überhaupt genehmigungsfähig ist. Oftmals wird die Antwort „nein“ lauten. Sie haben Fragen zum Umwandlungsverbot oder planen den Verkauf Ihres Mietshauses? Sprechen Sie uns an!