Kaufvertrag & Notartermin beim Immobilienverkauf
Der Verkaufsprozess Ihrer Immobilie erreicht mit dem Kaufvertrag und dem Notartermin seinen Höhepunkt. In dieser Phase wird der Verkauf rechtsverbindlich unter Dach und Fach gebracht. Doch welche Schritte sind bis zur Beurkundung zu beachten, welche Inhalte muss der Vertrag haben und worauf sollten Sie als Verkäufer – sei es in Berlin oder aus dem Ausland (z. B. Frankreich) – besonders achten? Dieser Ratgeber bietet Ihnen einen umfassenden Überblick, wie Sie den Vertragsabschluss sicher und reibungslos meistern.
Der Kaufvertrag: Inhalte und Vorbereitung
Bevor es zum Notartermin kommt, müssen Käufer und Verkäufer sich auf einen schriftlichen Kaufvertrag einigen. Dieser Vertrag bildet die Basis für die gesamte Verkaufsabwicklung. Sobald beide Parteien unterschreiben und der Notar beurkundet, entsteht eine verbindliche Vereinbarung über den Eigentumsübergang der Immobilie. Daher ist es wichtig, bereits im Vorfeld alle Punkte sorgfältig zu prüfen und festzulegen.
Vertragsentwurf rechtzeitig prüfen lassen
In Deutschland gibt es keinen längeren Vorvertrag wie etwa in Frankreich üblich – alle wichtigen Vereinbarungen kommen direkt in den notariellen Kaufvertrag. Damit Sie ausreichend Bedenkzeit haben, sollte Ihnen der Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Notartermin vorliegen.
Diese zwei Wochen Vorlauf sind heute gängige Praxis (und bei Privatkäufern sogar Pflicht), damit beide Seiten – insbesondere der Käufer – den Vertrag gründlich prüfen können. Nutzen Sie diese Zeit, um alle Klauseln zu verstehen. Bei Bedarf können Sie Ihren Makler oder einen Anwalt hinzuziehen, um den Entwurf durchzugehen. So stellen Sie sicher, dass keine nachteiligen Regelungen übersehen werden und noch Änderungswünsche eingebracht werden können.
Tipp: Lassen Sie sich vom Notar oder Makler erklären, was einzelne Passagen bedeuten. Scheuen Sie sich nicht, Fragen zu stellen. Falls der Käufer oder Sie als Verkäufer kein Deutsch als Muttersprache sprechen (z. B. französische Eigentümer), kann der Vertrag auf Wunsch zweisprachig verlesen werden oder ein Dolmetscher hinzugezogen werden. Der Notar ist verpflichtet, dafür zu sorgen, dass alle Parteien den Vertragsinhalt vollständig verstehen.
Wichtige Inhalte des Kaufvertrags
Immobilien-Kaufverträge sind in Deutschland meist standardisiert aufgebaut. Dennoch sollten Sie genau wissen, welche Punkte enthalten sein müssen und individuell angepasst werden können. Achten Sie insbesondere auf folgende Vertragsinhalte:
- Angaben zu Käufer und Verkäufer: Vollständige Namen, Anschriften, Geburtsdaten und Personalausweisdaten. Auch der Familienstand wird oft angegeben, da z. B. bei verheirateten Verkäufern die Zustimmung des Ehepartners erforderlich sein kann.
- Objektbeschreibung: Genaue Bezeichnung der Immobilie mit Adresse, Grundbuchblatt, Flurstück und ggf. Wohnungs- oder Teileigentumsnummer. Ein aktueller Grundbuchauszug wird angehängt, damit alle Rechte und Lasten (wie Grundschulden, Wegerechte etc.) klar sind.
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Der vereinbarte Kaufpreis in Euro und die Vereinbarung, bis wann und unter welchen Bedingungen er zu zahlen ist. Üblich ist die Zahlung per Überweisung nach Beurkundung und Eintragung einer Auflassungsvormerkung (Vormerkung im Grundbuch). Im Vertrag wird ein Zahlungsziel (z. B. „zahlbar innerhalb von 4 Wochen nach Aufforderung durch den Notar“) festgelegt.
- Übergabetermin und Besitzübergang: Das Datum, an dem die Immobilie an den Käufer übergeht. Ab diesem Termin liegen Nutzen und Lasten (z. B. laufende Kosten, Haftung) beim Käufer. Stellen Sie sicher, dass der Übergabetermin realistisch gewählt wird – meist einige Wochen nach Zahlungseingang. Es sollte festgehalten sein, dass die Schlüsselübergabe und Räumung der Immobilie erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgen.
- Beschaffenheit und Mängel: Bei gebrauchten Immobilien gilt in Deutschland „gekauft wie gesehen“, das heißt der Verkäufer haftet grundsätzlich nicht für spätere Mängel. Eine Gewährleistungspflicht besteht nur bei arglistig verschwiegenen Schäden. Alle dem Verkäufer bekannten Sachmängel sollten im Vertrag ausdrücklich erwähnt werden, um Klarheit zu schaffen und Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen. Diese Klauseln schützen Sie als Verkäufer davor, nachträglich für Mängel haftbar gemacht zu werden. Bei Neubauten oder Bauträgerobjekten werden hingegen Gewährleistungsfristen vereinbart – bei einem privaten Weiterverkauf ist dies unüblich.
- Sondervereinbarungen und mitverkaufte Gegenstände: Häufig übernimmt der Käufer zusätzliche Ausstattung oder Inventar vom Verkäufer, z. B. die Einbauküche, Möbel oder das restliche Heizöl im Tank. Solche Absprachen sollten schriftlich im Kaufvertrag festgehalten werden – idealerweise mit einem individuellen Wertansatz. Hinweis: Diese extra vereinbarten beweglichen Güter werden bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer nicht mitbesteuert, was für den Käufer vorteilhaft ist. Für Sie als Verkäufer schafft es Klarheit, welche Gegenstände Teil des Verkaufs sind.
Auch weitere Absprachen, etwa zu noch auszuführenden Reparaturen oder einer eventuellen Finanzierungsklausel (seltener der Fall), können im Kaufvertrag geregelt werden. Ist alles Wichtige schriftlich fixiert, haben beide Seiten Sicherheit über den Umfang des Geschäfts. Mehr zur Immobilienbewertung erfahren – so stellen Sie sicher, dass der angesetzte Kaufpreis zum Markt passt und Sie weder zu niedrig noch zu hoch ansetzen (ein realistischer Preis erleichtert später auch den Abschluss beim Notar).
Finaler Check vor dem Termin
Stimmen alle Vertragsinhalte, geht es an die letzte Überprüfung vor der Unterschrift. Kontrollieren Sie noch einmal Namen und Zahlen (Kaufpreis, Datum etc.) auf Tippfehler. Vergewissern Sie sich, dass alle Unterlagen bereitliegen. Dazu zählt unter anderem der gültige Energieausweis Ihrer Immobilie – dieser muss zwar nicht im Vertrag abgedruckt sein, aber dem Käufer spätestens beim Vertragsabschluss vorliegen.
Falls noch nicht geschehen, können jetzt auch letzte Details ergänzt werden (z. B. Zählerstände in den Vertrag aufnehmen, wenn die Übergabe unmittelbar bevorsteht). Ihr Makler wird Sie in dieser Phase unterstützen und mit dem Notar in Kontakt bleiben, um etwaige Änderungen kurzfristig einzuarbeiten. Eine gründliche Vorbereitung minimiert Überraschungen am Notartermin und sorgt für einen reibungslosen Ablauf.
Interner Tipp: Wer unsicher bezüglich der richtigen Vertragsinhalte ist, sollte professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Wir von ADEN Immobilien prüfen und erstellen Kaufverträge gemeinsam mit dem Notariat – jetzt unverbindlich beraten lassen, um Fehler zu vermeiden und den Verkauf rechtssicher abzuwickeln.
Der Notartermin: Ablauf und wichtige Hinweise
Ist der Vertragsentwurf abgestimmt, folgt der entscheidende Schritt: der Termin zur notariellen Beurkundung. In Deutschland muss jeder Immobilienkaufvertrag von einem Notar beurkundet werden, damit er rechtskräftig wird. Der Notartermin stellt somit den abschließenden Moment des Verkaufsprozesses dar, in dem aus dem Entwurf ein gültiger Vertrag wird. Hier erfahren Sie, wie der Termin abläuft, welche Unterlagen der Notar benötigt und was danach passiert.
Notar auswählen und Termin vereinbaren
Grundsätzlich können Käufer und Verkäufer sich gemeinsam auf ein Notariat einigen. Oft ist es üblich, dass der Käufer den Notar wählt, da er in der Regel auch die Notarkosten trägt. Als Verkäufer können Sie Vorschläge machen, insbesondere wenn Sie bereits gute Erfahrungen mit einem bestimmten Notar gemacht haben. Wichtig ist, einen neutralen Notar zu beauftragen – in Deutschland vertritt der Notar immer beide Seiten neutral. (Zum Vergleich: In Frankreich ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer je einen eigenen Notar haben. In Berlin und ganz Deutschland genügt ein einziger Notar, der unparteiisch für beide Parteien arbeitet.)
Haben Sie einen Notar bestimmt, kümmert dieser sich um die Terminvereinbarung zur Beurkundung. Planen Sie genügend Vorlauf ein: Notare haben mitunter volle Terminkalender. Außerdem muss der Vertragsentwurf ja – wie oben erwähnt – rechtzeitig vorab versendet werden.
Service-Tipp: Wenn Sie einen Immobilienmakler eingeschaltet haben, übernimmt dieser meist die Koordination mit dem Notar. Bei einem privat organisierten Verkauf sollten Sie selbst aktiv werden und den Notartermin mit dem Käufer abstimmen. Legen Sie einen Termin fest, der allen passt, und kalkulieren Sie etwa 1–2 Stunden Zeit für die Beurkundung ein.
Unterlagen, die der Notar benötigt
Damit der Notar den Kaufvertrag aufsetzen und einen reibungslosen Ablauf gewährleisten kann, müssen ihm einige Informationen und Dokumente vorliegen. Folgende Unterlagen und Angaben sind besonders wichtig:
- Kaufpreis (vereinbarter Verkaufswert der Immobilie)
- Übergabetermin (Datum, zu dem die Immobilie an den Käufer übergeht)
- Angaben zu Sachmängeln (Liste bekannter Mängel oder der Hinweis „keine bekannt“, damit der Notar die Gewährleistungsklauseln entsprechend formuliert)
- Grundbuchauszug (aktuelle Einsicht ins Grundbuch, wird oft vom Notar selbst besorgt – als Verkäufer sollten Sie aber alle relevanten Grundbuchinformationen parat haben, z. B. laufende Belastungen wie Grundschulden)
- Persönliche Angaben der Vertragsparteien (Name, Geburtsdatum, Anschrift, Beruf – wie im Entwurf angegeben. Wichtig: Bringen Sie zum Termin Ihren gültigen Personalausweis oder Reisepass mit, damit der Notar Ihre Identität feststellen kann.)
Je vollständiger die Informationen im Voraus sind, desto schneller und unkomplizierter läuft die Beurkundung. Falls bestimmte Dokumente fehlen, kann der Notar sie zwar oft selbst einholen (etwa den Grundbuchauszug beim Amt), dies kostet aber zusätzliche Zeit. Unser Rat: Stellen Sie frühzeitig alle verkaufsrelevanten Unterlagen zusammen. Eine hilfreiche Übersicht dazu bietet unsere Checkliste Hausverkauf – gehen Sie sicher, dass Sie an alles gedacht haben.
Ablauf des Beurkundungstermins
Am Tag der Vertragsunterzeichnung treffen sich Käufer, Verkäufer (oder deren bevollmächtigte Vertreter) und der Notar zur Beurkundung in der Notarkanzlei. Zu Beginn überprüft der Notar die Personalien und stellt sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen vorliegen. Dann geht er mit allen Anwesenden Punkt für Punkt den Vertragstext durch. Der Notar verliest den gesamten Kaufvertrag laut – auch wenn er viele Seiten lang ist. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben und dient dem Verständnis: Beide Parteien sollen exakt wissen, was sie unterschreiben.
Während der Verlesung oder im Anschluss haben Sie die Möglichkeit, Fragen zu stellen oder Unklarheiten sofort anzusprechen. Zögern Sie nicht, etwaige Unstimmigkeiten jetzt zu klären – dies ist die letzte Gelegenheit für Änderungen. Kleinere Anpassungen (z. B. eine Schreibkorrektur oder Konkretisierung) kann der Notar noch handschriftlich vornehmen oder im Protokoll vermerken. Wenn doch ein größerer Punkt kontrovers ist, kann der Termin notfalls abgebrochen und vertagt werden – das kommt jedoch selten vor, da im Idealfall vorher alles besprochen war.
Sind alle einverstanden, unterschreiben zunächst Käufer und Verkäufer den Vertrag, anschließend der Notar mit seinem Siegel. Mit der Unterschrift des Notars ist der Vertrag rechtskräftig zustande gekommen. Ab jetzt können weder Sie als Verkäufer noch der Käufer ohne Weiteres vom Vertrag zurücktreten. Der Notar belehrt alle Beteiligten über diese Verbindlichkeit.
Wichtige Rolle des Notars: Der Notar ist nicht nur Vorleser, sondern der neutrale und gesetzliche Garant in diesem Moment. Er achtet darauf, dass keine Partei benachteiligt wird und dass der Vertrag den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Falls der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt, sorgt der Notar z. B. durch bestimmte Klauseln dafür, dass Sie als Verkäufer abgesichert sind – etwa indem der Vertrag als Vollstreckungstitel dient, mit dem Sie notfalls eine Zwangsvollstreckung einleiten können. Außerdem klärt der Notar über die Folgen jeder Klausel auf.
Gut zu wissen: Die Notarkosten für die Beurkundung sind gesetzlich geregelt und liegen in Berlin (und ganz Deutschland) bei rund 1,5 % des Kaufpreises (inklusive Grundbuchgebühren). In der Regel zahlt der Käufer diese Kosten. Der Notar arbeitet jedoch immer neutral – er steht beiden Parteien beratend zur Seite und beantwortet Fragen objektiv. Für diese Beratung fallen keine zusätzlichen Gebühren an, sie ist im Honorar enthalten.
Was passiert nach der Beurkundung?
Mit dem Notartermin ist der Verkauf vertraglich besiegelt – jedoch sind noch einige Nacharbeiten und Schritte nötig, bis Sie Ihr Geld erhalten und der Käufer Eigentümer wird. Der Notar übernimmt nun routinemäßig eine Reihe von Aufgaben, um die Eigentumsübertragung einzuleiten:
- Eintragung der Auflassungsvormerkung: Unmittelbar nach dem Termin veranlasst der Notar die sogenannte Vormerkung im Grundbuch. Diese sichert dem Käufer den Anspruch auf Übereignung der Immobilie und verhindert, dass der Verkäufer das Objekt ein zweites Mal verkauft. Für Sie als Verkäufer ist das ebenfalls wichtig, denn es schafft Klarheit, an wen verkauft wurde.
- Behördliche Anfragen und Mitteilungen: Der Notar informiert das Finanzamt über den Kauf (für die Grunderwerbsteuer) und prüft, ob Vorkaufsrechte bestehen (z. B. seitens der Stadt in Milieuschutzgebieten oder durch Dritte, falls im Grundbuch vermerkt). Gegebenenfalls holt er die Verzichtserklärungen ein. Außerdem stellt er sicher, dass eventuelle Grundschulden des Verkäufers (alte Kredite) gelöscht werden können.
- Fälligkeitsmitteilung an den Käufer: Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind – insbesondere die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und alle nötigen Genehmigungen vorliegen – schreibt der Notar dem Käufer, dass der Kaufpreis fällig ist. Diese Mitteilung ist in der Regel der Startschuss für den Käufer bzw. dessen Bank, den Betrag zu überweisen. Im Vertrag ist meist festgelegt, dass der Käufer bis zu einem bestimmten Datum (z. B. zwei Wochen nach Fälligkeitsschreiben) zahlen muss.
Als Verkäufer müssen Sie nun vor allem auf den Geldeingang warten. Üblicherweise zahlt der Käufer direkt auf Ihr Konto. Ein spezielles Notaranderkonto (Treuhandkonto des Notars) wird heutzutage selten genutzt – meist nur in Sonderfällen, etwa wenn noch Unklarheiten bestehen oder ein Verkauf unter Zeitdruck ohne Prüfzeit erfolgen musste. Die direkte Überweisung spart Kosten und geht schneller. Ihr Notar hat durch die Vormerkung und Vertragsklauseln dafür gesorgt, dass Sie das Geld erst dann fordern, wenn der Eigentumsübergang rechtlich gesichert ist.
Sobald der Kaufpreis vollständig bei Ihnen eingegangen ist, informiert der Notar beide Seiten, dass die Übergabe der Immobilie erfolgen kann. Nun wechseln Schlüssel, Dokumente und Besitz an den neuen Eigentümer. Vereinbaren Sie mit dem Käufer einen Übergabetermin (falls nicht ohnehin im Vertrag fixiert) und fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an.
In dieses Protokoll gehören z. B. Zählerstände von Gas, Wasser, Strom, die Anzahl der übergebenen Schlüssel und der Zustand der Räume. Beide Parteien unterschreiben das Übergabeprotokoll – damit sind eventuelle spätere Streitpunkte (wie Beschädigungen oder fehlende Schlüssel) ausgeschlossen.
Herzlichen Glückwunsch – damit ist der Immobilienverkauf offiziell abgeschlossen! Der Notar wird in den folgenden Wochen noch die Umschreibung im Grundbuch vornehmen lassen, sodass der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen ist. Dies geschieht allerdings automatisch im Hintergrund und erfordert von Ihnen kein Zutun mehr. Ihre Hauptaufgabe nach dem Geldeingang ist erfüllt: Die Immobilie wurde erfolgreich verkauft.
Sonderfall: Verkauf aus der Ferne (ohne eigene Anwesenheit beim Notar)
Was tun, wenn Sie als Eigentümer nicht persönlich zum Notartermin erscheinen können – etwa weil Sie im Ausland (z. B. in Frankreich) leben oder kurzfristig verhindert sind? Keine Sorge: Ein Immobilienverkauf ist auch aus der Ferne machbar. Es gibt zwei gängige Lösungen, damit der Vertrag trotzdem rechtswirksam geschlossen werden kann:
- Bevollmächtigung einer Vertrauensperson: Sie können einer Person Ihres Vertrauens (z. B. einem Familienmitglied, Freund oder Ihrem Makler) eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen, damit diese Person für Sie den Kaufvertrag unterschreibt. Eine solche Vollmacht muss aus Sicherheitsgründen ebenfalls notariell beglaubigt oder beurkundet werden. Leben Sie im Ausland, können Sie dafür z. B. einen Notar vor Ort oder die deutsche Botschaft/Konsulat aufsuchen. Die Vollmacht wird dem beurkundenden Notar in Berlin vorgelegt. Damit kann Ihre Vertretung rechtswirksam in Ihrem Namen unterschreiben. Sie selbst müssen dann nicht anwesend sein.
- Vollmachtlose Vertretung mit Nachgenehmigung: Falls keine Vollmacht vorab erteilt wurde, besteht die Möglichkeit, dass der Notar den Vertrag zunächst mit einem „vollmachtlosen Vertreter“ auf Verkäuferseite beurkundet. Das bedeutet, jemand unterschreibt für Sie ohne Vollmacht, und der Vertrag wird schwebend unwirksam. Erst wenn Sie anschließend (z. B. per unterschriebenem Brief oder vor einem Notar in Frankreich) diesen Vertrag nachträglich genehmigen, wird er gültig. Dieses Verfahren bietet sich an, wenn es zeitlich eng wurde und Sie die Vollmacht nicht rechtzeitig erteilen konnten. Allerdings muss hierbei absolut vertrauenswürdig gehandelt werden, da bis zur Genehmigung Unsicherheit besteht.
In der Praxis wird der erste Weg (Vollmacht) bevorzugt, da er Klarheit schafft. Wichtig: Klären Sie frühzeitig mit dem Notar, welche Form erforderlich ist (meist mit Apostille und beglaubigter Übersetzung, je nach Land). Ein erfahrener Makler wie ADEN Immobilien organisiert solche Schritte regelmäßig für seine Kunden. Mehr zum Immobilienverkauf aus der Ferne erfahren Sie in unserem ausführlichen Ratgeber zum Thema – dort erklären wir die Schritte im Detail und welche Besonderheiten bei Auslandssachverhalten zu beachten sind.
Fazit: Sicher zum erfolgreichen Vertragsabschluss
Der Kaufvertrag und der Notartermin sind die krönenden Abschlussschritte Ihres Immobilienverkaufs. Mit sorgfältiger Vorbereitung – von der Immobilienbewertung bis zur Unterlagenbeschaffung – und kompetenter Begleitung lassen sich Fallstricke vermeiden. Achten Sie darauf, den Vertragsentwurf frühzeitig zu prüfen, alle wichtigen Klauseln aufzunehmen und im Zweifel Expertenrat einzuholen.
Beim Notartermin selbst heißt es: Ruhe bewahren, gut zuhören und offene Fragen klären. Der Notar führt neutral durch den Termin und stellt sicher, dass alles seine Richtigkeit hat. Nach der Unterschrift läuft die Abwicklung in geordneten Bahnen, bis hin zur Zahlung und Übergabe. Als Verkäufer in Berlin profitieren Sie von einem verlässlichen, rechtssicheren Prozess – und auch als Eigentümer aus dem Ausland können Sie dank Vollmacht oder moderner Verfahren sicher verkaufen, ohne vor Ort sein zu müssen.
Zum Schluss unser Rat: Lassen Sie sich bei Bedarf von Profis unterstützen. Ein guter Immobilienmakler begleitet Sie nicht nur bei der Käufersuche, sondern auch durch den Vertragsdschungel bis zum Notartermin. Wir von ADEN Immobilien stehen Verkäufern in Berlin und Frankreich mit Erfahrung zur Seite – von der ersten Wertermittlung bis zur Schlüsselübergabe. Zögern Sie nicht, uns anzusprechen. Jetzt unverbindlich beraten lassen und den Immobilienverkauf erfolgreich abschließen!
FAQ: Kaufvertrag & Notartermin beim Immobilienverkauf
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