Maklerprovision & Verkaufskosten beim Immobilienverkauf
Ein erfolgreicher Immobilienverkauf will gut vorbereitet sein – dazu gehört auch ein Überblick über alle anfallenden Kosten und die aktuelle Rechtslage zur Maklerprovision. Wenn Sie privat eine Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie wissen, wer seit dem neuen Maklergesetz die Maklercourtage zahlt, welche sonstigen Verkaufskosten auf Sie zukommen und wie Sie den Verkaufspreis erfolgreich verhandeln. Im Folgenden finden Sie einen umfassenden Ratgeber mit allen wichtigen Infos zur Maklerprovision und den typischen Verkaufskosten, damit Sie finanziell bestens auf den Immobilienverkauf vorbereitet sind.
Schlüsselübergabe: Beim Immobilienverkauf fallen für Verkäufer verschiedene Kosten an, von der Maklerprovision bis zu Behördengebühren.
Maklerprovision seit 2020: Was besagt das neue Maklergesetz?
Zum 23. Dezember 2020 trat das neue Maklergesetz in Kraft. Dieses schreibt bei Verkäufen von Wohnimmobilien an Verbraucher eine bundeseinheitliche Aufteilung der Maklerprovision vor. Zuvor gab es in Deutschland einen Flickenteppich an Regelungen: In einigen Bundesländern zahlten meist die Käufer allein die Provision, in anderen Regionen auch die Verkäufer. Das neue Gesetz sorgt nun für Klarheit und schafft die einseitige Außenprovision ab. Das bedeutet konkret:
- Beauftragt der Verkäufer einen Makler, müssen Verkäufer und Käufer die Maklerkosten in der Regel je zur Hälfte tragen. Eine Provisionsteilung (paritätisch 50/50) ist jetzt der Standard. Der Käufer muss nicht mehr den Großteil allein zahlen, was private Immobilienkäufer finanziell entlasten soll.
- Außenprovision (nur der Käufer zahlt) ist unzulässig, außer in seltenen Sonderfällen.
- Innenprovision (nur der Verkäufer zahlt) bleibt zulässig: Der Verkäufer darf freiwillig vereinbaren, die Maklerkosten komplett selbst zu übernehmen. In diesem Fall zahlt der Käufer gar nichts an den Makler.
Wichtig zu wissen: Die Neuregelung gilt nur für private Wohnimmobilien. Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien oder an Gewerbetreibende (z. B. Mehrfamilienhäuser für Investoren) greift das Gesetz nicht. Hier kann die Provision frei vereinbart werden. Auch bei Mietobjekten gibt es eigene Regeln (Stichwort Bestellerprinzip für Vermietungen, wonach der Auftraggeber den Makler zahlt). Für den klassischen privaten Haus- oder Wohnungsverkauf an einen Käufer ändert sich durch das Gesetz aber vor allem: Käufer und Verkäufer teilen sich die Courtage fair.
Wer zahlt die Maklerkosten und wie hoch sind sie?
In der Praxis sind nach dem neuen Gesetz drei Provisions-Modelle möglich:
- Verkäufer zahlt allein – der Verkäufer beauftragt den Makler und übernimmt die Provision zu 100 %. (Diese Innenprovision ist die erwähnte Ausnahme.)
- Käufer und Verkäufer teilen – nur eine Partei schließt zwar den Maklervertrag, aber im Kaufvertrag wird die Provisionsteilung 50/50 vereinbart. Gesetzlich muss dabei der Auftraggeber mindestens die Hälfte selbst zahlen; maximal die Hälfte darf auf die andere Partei umgelegt werden.
- Beide zahlen jeweils die Hälfte – beide Parteien schließen separat einen Maklervertrag und jeder entrichtet seine Hälfte der Provision direkt an den Makler. So wird die Courtage automatisch gleich aufgeteilt.
In fast allen Fällen zahlt also der Verkäufer wenigstens die halbe Maklercourtage. Für private Immobilienverkäufer bedeutet dies, dass sie Maklerkosten einplanen müssen, wenn sie einen Makler einschalten. Komplett „provisionsfrei“ verkaufen (d. h. der Käufer zahlt alles) ist bei Wohnimmobilien heute nicht mehr möglich. Die genaue Höhe der Maklerprovision ist im Gesetz allerdings nicht strikt festgeschrieben – üblich sind regional insgesamt rund 5–7 % des Verkaufspreises, die nun hälftig aufgeteilt werden. In vielen Bundesländern sind etwa 3,0–3,5 % vom Kaufpreis plus Mehrwertsteuer für jede Partei gängig. Diese Prozentsätze können jedoch variieren, je nach Region und Marktlage.
Den genauen Provisionssatz vereinbaren Sie im Maklervertrag individuell. Ein guter Makler wird sein Leistungspaket und die Provision transparent im Vertrag festhalten (schriftliche Form ist jetzt Pflicht). Achten Sie darauf, welche Leistungen enthalten sind, und vergleichen Sie. Qualitätsmakler bieten umfangreiche Services, um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen: Zum Beispiel professionelle Wertermittlung, hochwertige Exposés, 360°-Besichtigungen, Home Staging etc.. Diese Leistung und Qualität rechtfertigen die Maklerprovision, da ein erfahrener Makler oft einen höheren Verkaufspreis realisiert und Ihnen viel Arbeit abnimmt. Letztlich lohnt sich ein Profi, weil er rechtliche Fallstricke kennt und den gesamten Verkaufsprozess effizient und sicher begleitet.
Tipp: Lassen Sie zunächst den Wert Ihrer Immobilie von einem Experten einschätzen – z. B. mit unserer kostenlosen Online-Immobilienbewertung erhalten Sie in nur 2 Minuten eine erste Preiseinschätzung. So wissen Sie, welchen Preis Sie anpeilen können, und können die Maklerprovision in Ihre Kalkulation einstellen.
Handshake nach erfolgreicher Vermittlung: Seit Ende 2020 teilen sich Verkäufer und Käufer in der Regel die Maklerprovision beim Immobilienverkauf.
Typische Verkaufskosten: Welche Ausgaben kommen auf Verkäufer zu?
Neben der Maklerprovision gibt es beim Immobilienverkauf noch weitere Kostenpunkte, mit denen Sie als Verkäufer rechnen sollten. Die gute Nachricht: Den größten Teil der Kaufnebenkosten trägt meist der Käufer (z. B. Notar- und Grundbuchgebühren sowie Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Erwerber). Dennoch fallen auch für Verkäufer einige Kosten an, vor allem, um die Immobilie verkaufsfertig zu machen und rechtliche Pflichten zu erfüllen. Im Folgenden ein Überblick:
- Notarkosten und Grundbuch: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Die Notargebühren betragen etwa 1,5 % – 2 % des Kaufpreises. In der Praxis zahlt diese Gebühren meist der Käufer. Verkäufer sollten jedoch wissen, dass im Kaufvertrag abweichende Vereinbarungen getroffen werden können. Außerdem muss der Verkäufer eventuelle Grundpfandrechte (Hypothek/Grundschuld) löschen lassen, was ebenfalls Gebühren (~0,2 % der Grundschuld) verursacht.
- Energieausweis: Verkäufer sind gesetzlich verpflichtet, dem Käufer einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Die Erstellung des Energieausweises kostet ungefähr 50 € – 500 €, je nach Art (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis). Planen Sie diese Ausgabe ein, da ein fehlender Energieausweis Bußgelder nach sich ziehen kann. Unser Tipp: Nutzen Sie unseren Service, um Ihren Energieausweis online zu erstellen – schnell und rechtssicher.
- Instandsetzung und Renovierungskosten: Um Ihre Immobilie attraktiv zu präsentieren, können kleinere Reparaturen oder Renovierungen sinnvoll sein. Investitionen in Ausbesserungen, neuen Anstrich oder Gartenpflege steigern oft den Verkaufswert. Die Kosten hängen vom Umfang ab – kalkulieren Sie hier individuell, was sich lohnt. Manchmal genügen schon homestaging-Maßnahmen oder Entrümpelung, um einen guten Eindruck zu machen.
- Vermarktung/Inserate: Falls kein Makler beauftragt wird, müssen Sie selbst für Marketing sorgen. Online-Inserate auf Immobilienportalen oder Anzeigen in Zeitungen kosten Gebühren. Je nach Portal und Anzeigendauer können das zwischen 50 € bis ein paar hundert Euro sein. Diese Ausgaben entfallen, wenn ein Makler sich um die Vermarktung kümmert (da dies Teil seiner Dienstleistung ist).
- Spekulationssteuer: Haben Sie eine Immobilie, die nicht selbst bewohnt wurde und die Haltefrist von 10 Jahren noch nicht überschritten ist, kann beim Verkauf Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen. Eigengenutzte Immobilien oder Objekte, die länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz sind, sind von dieser Steuer befreit. Tipp: Konsultieren Sie im Zweifel einen Steuerberater, um mögliche Steuerkosten abzuschätzen.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Läuft noch eine Finanzierung/Kredit auf die Immobilie, müssen Sie bei vorzeitigem Verkauf oft eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Diese liegt meist bei bis zu 1 % der Restschuld. Prüfen Sie Ihre Darlehensbedingungen – eventuell lässt sich die Entschädigung umgehen, z. B. wenn der Käufer Ihr Darlehen übernimmt.
- Gutachten und Unterlagen: In einigen Fällen lassen Verkäufer ein Wertgutachten durch einen Sachverständigen erstellen (Kosten ca. 0,5 % – 1,5 % des Immobilienwertes), etwa bei schwer einschätzbaren Objekten. Ebenso können Gebühren für Unterlagen anfallen, z. B. Grundbuchauszug, Flurkarte oder Auskünfte vom Bauamt (meist geringe Gebühren um die 20 € – 50 €). Viele Makler unterstützen bei der Beschaffung der nötigen Dokumente im Rahmen ihrer Leistung.
Diese Liste zeigt: Ein Immobilienverkauf bringt diverse Kosten mit sich, die Sie als Verkäufer einplanen sollten. Nicht alle Posten treffen in jedem Fall zu – einiges hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Zum Beispiel fällt keine Spekulationssteuer an, wenn Sie die letzten zwei Jahre plus Verkaufsjahr selbst in der Immobilie gewohnt haben (dann gilt sie als eigengenutzt). Und natürlich entstehen Maklergebühren nur, wenn Sie einen Makler beauftragen. Insgesamt gilt: Planen Sie lieber großzügig und lassen Sie sich im Zweifel beraten, welche Kosten in Ihrem Fall relevant sind.
Haus, Schlüssel und Euros: Verschiedene Kostenpunkte – von behördlichen Gebühren bis zu Renovierungen – sollten beim Immobilienverkauf einkalkuliert werden.
Den richtigen Verkaufspreis verhandeln – Tipps für private Verkäufer
Den Wert Ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen ist eine Sache – ihn am Markt auch durchzusetzen eine andere. Private Immobilienverkäufer stehen oft vor der Frage: „Wie starte ich in die Preisverhandlung? Lieber etwas höher ansetzen und Verhandlungsspielraum haben, oder niedrig ansetzen und auf viele Gebote hoffen?“
Vermeiden Sie den häufigen Fehler, den Angebotspreis zu hoch anzusetzen. Natürlich möchte jeder Verkäufer den bestmöglichen Preis erzielen. Doch ein überzogener Startpreis schreckt Kaufinteressenten ab – das Angebot wirkt unseriös und bleibt möglicherweise lange am Markt. Stattdessen hat sich bewährt, mit einem moderaten, marktgerechten Preis zu starten. Dieser kann ruhig knapp über dem von Experten ermittelten Wert liegen, bietet aber immer noch Raum für Verhandlungen.
Ein fair empfundener Preis führt meist zu mehr Interesse und schnelleren Abschlüssen, oft ohne endlose Verhandlungsrunden. In sehr nachgefragten Märkten kann es auch eine Strategie sein, den Preis etwas unter den Marktwert zu setzen, um viele Interessenten anzulocken, die sich dann eventuell überbieten – aber diese Taktik will gut überlegt sein und hängt stark von der Marktlage ab.
Wichtig ist, dass Sie selbstbewusst und vorbereitet in Preisgespräche gehen. Kennen Sie die Schwachstellen Ihrer Immobilie (z. B. Renovierungsbedarf, Lage-Nachteile) und gehen Sie offen damit um. So nehmen Sie Kaufinteressenten den Wind aus den Segeln, denn offensichtliche Mängel haben Sie dann bereits im Angebotspreis berücksichtigt. Bleiben Sie zugleich argumentationsstark, was die Vorteile und den Wert Ihrer Immobilie betrifft – untermauern Sie Ihren Preis z. B. mit dem Hinweis auf eine aktuelle Wertermittlung oder vergleichbare Verkäufe in der Gegend.
Behalten Sie im Hinterkopf: Preisverhandlungen können zeitaufwändig und stressig sein, vor allem wenn man ungeübt ist. Lassen Sie sich nicht auf „letzte Minute“-Nachlässe oder überstürzte Entscheidungen ein. Ihr Vorteil als privater Verkäufer ist, dass Sie nicht unter Verkaufsdruck stehen sollten – setzen Sie auf einen gut vorbereiteten Prozess statt auf Schnellschüsse.
Professionelle Unterstützung lohnt sich gerade bei Verhandlungen: Ein erfahrener Makler weiß genau, wie er in Ihrem Interesse mit Kaufinteressenten verhandeln muss. Er kennt die gängigen Taktiken und findet die richtigen Worte, um den von Ihnen gewünschten Preis durchzusetzen. Zudem filtert ein Makler seriöse Käufer heraus und lässt nur ernsthafte Verhandlungen zu. Wenn Sie unsicher sind, ob Sie die Preisverhandlung allein führen möchten, ist es kein Zeichen von Schwäche, einen Profi hinzuzuziehen – im Gegenteil, es kann finanziell von Vorteil sein.
Fazit: Gut informiert in den Immobilienverkauf starten
Die Maklerprovision und Verkaufskosten beim Immobilienverkauf sollten Sie als privater Verkäufer unbedingt von Anfang an berücksichtigen. Seit dem neuen Maklergesetz 2020 ist klar geregelt, wer die Maklercourtage zahlt – in der Regel teilen Käufer und Verkäufer sich die Kosten. Darüber hinaus fallen für den Verkäufer zwar weniger Kaufnebenkosten an als für den Käufer, aber Posten wie Energieausweis, eventuelle Reparaturen, laufende Darlehen oder Inseratskosten sollte man einplanen. Mit einem realistischen Angebotspreis und guter Vorbereitung der Unterlagen schaffen Sie beste Voraussetzungen, um Ihre Immobilie schnell und zum optimalen Preis zu verkaufen.
Sind Sie unsicher, was Ihre Immobilie aktuell wert ist, oder möchten Sie den Verkaufsprozess lieber in erfahrene Hände geben? Kontaktieren Sie uns gerne für eine persönliche Verkaufsberatung! Wir von ADEN Immobilien unterstützen Sie bei Bedarf von der professionellen Immobilienbewertung bis hin zum Abschluss beim Notar. Nehmen Sie jetzt Kontakt mit uns auf – wir stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, damit Ihr Immobilienverkauf ein voller Erfolg wird.
Häufige Fragen zur Immobilienbesichtigung
In der Regel dauert eine Besichtigung zwischen 20 und 45 Minuten – je nach Größe der Immobilie und Gesprächsbedarf der Interessenten. Bei besonderen Rückfragen oder bei Objekten mit vielen Besonderheiten kann sie auch länger dauern.
Nicht zwingend – aber sinnvoll. Viele Interessenten schätzen es, wenn der Eigentümer Fragen zur Immobilie direkt beantworten kann. Alternativ kann auch ein Makler die Besichtigung professionell übernehmen und als neutraler Ansprechpartner auftreten.
Echte Interessenten stellen gezielte Fragen zur Immobilie, Finanzierung und zum weiteren Ablauf. Wenn bereits eine Finanzierungsbestätigung oder ein Kaufzeitpunkt genannt wird, ist das meist ein gutes Zeichen. Ein erfahrener Makler kann zudem durch Vorab-Gespräche filtern, wer wirklich kaufen will.
Ja, das ist sogar empfehlenswert. Wertsachen, private Unterlagen oder sehr persönliche Gegenstände sollten sicher verwahrt oder entfernt werden, um sowohl Ihre Privatsphäre als auch die Sicherheit zu schützen.
Das ist sehr individuell. Manchmal führt schon die erste Besichtigung zum Verkauf, manchmal braucht es mehrere Termine. Wichtig ist, nicht vorschnell zu verkaufen, aber auch kein echtes Kaufinteresse verstreichen zu lassen. Ein Makler hilft Ihnen dabei, den richtigen Zeitpunkt zu erkennen.
Je nach Aufwand und Vorbereitung dauert die Exposéerstellung in der Regel einige Tage bis eine Woche. Dazu zählen die Objektaufnahme, Fotos, Texterstellung, ggf. Home Staging und grafische Aufbereitung.
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