Kaufentscheidung und Abwicklung

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Meine Kaufentscheidung und die richtige Abwicklung

Endlich ist die Wunschimmobilie gefunden – nun stehen Kaufentscheidung und Abwicklung an. In dieser Phase geht es darum, die Immobilie vor dem Kauf auf Herz und Nieren zu prüfen, den Kauf vertraglich zu sichern und Schritt für Schritt den Eigentumsübergang vorzubereiten. Damit alles reibungslos verläuft, sollten Sie systematisch vorgehen und Experten hinzuziehen, wo nötig.

Immobilie gründlich prüfen (Gutachter)

Gerade wenn Sie ein Haus oder eine ältere Wohnung kaufen, empfiehlt es sich, einen Bausachverständigen (Gutachter) einzuschalten. Ein Gutachter inspiziert die Immobilie fachkundig und entdeckt verborgene Mängel, die Laien oft übersehen. Er überprüft den Zustand des Gebäudes, sucht nach Schäden oder Sanierungsbedarf und vergleicht die Angaben im Exposé mit der Realität. Am Ende erhalten Sie ein Gutachten mit einer neutralen Bewertung des Objekts, inklusive Einschätzung des aktuellen Marktwerts.

So wissen Sie, ob der verlangte Kaufpreis angemessen ist. Häufig auftretende Mängel, die ein Gutachter aufdecken kann, sind z. B. Asbest in alten Baumaterialien (gefährlich und teuer in der Entsorgung), Schimmelbefall durch Feuchtigkeit, marode Elektroleitungen (älter als 30–40 Jahre), veraltete Heizungsanlagen (die ggf. nach neuer Energieeinsparverordnung ausgetauscht werden müssen) oder Holzschädlinge und Schwammbefall in der Bausubstanz. Auch weniger offensichtliche Punkte wie aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk, Setzrisse oder starker Kalk in alten Wasserleitungen entgehen einem geschulten Blick nicht. Der Gutachter beziffert die zu erwartenden Sanierungskosten und hilft so, spätere böse Überraschungen – und Folgekosten – zu vermeiden.

Neben dem baulichen Zustand prüft ein Sachverständiger auch die Werthaltigkeit: Mit einem geeigneten Bewertungsverfahren, oft dem Ertragswertverfahren, ermittelt er auf Basis der möglichen Mieteinnahmen und Bodenwert den fairen Wert der Immobilie. Diese Expertise verschafft Sicherheit für Ihre Kaufentscheidung und stärkt Ihre Position in Preisverhandlungen. Zwar kostet guter Rat Geld – ein ausführliches Verkehrswertgutachten kann zwischen einigen Hundert Euro bis etwa 1–1,5 % des Kaufpreises kosten –, doch gerade bei teuren oder alten Objekten lohnt sich diese Investition fast immer.

Denken Sie daran: Der Kauf einer Immobilie ist langfristig und kostspielig – hier sollte man nicht am falschen Ende sparen. Falls Sie die Kosten gering halten möchten, gibt es auch günstigere Kurzgutachten, die einen knapperen Wertüberblick liefern (allerdings vor Gericht nicht gültig). Achten Sie stets auf die Neutralität und Qualifikation des Gutachters. Ein zertifizierter und unabhängiger Sachverständiger gewährleistet eine objektive Prüfung Ihres Kaufobjekts.

Reservierung der Immobilie – sinnvoll oder nicht?

Haben Sie eine Entscheidung weitgehend getroffen, möchten aber noch Finanzierung oder Details klären, stellt sich die Frage nach der Reservierung des Objekts. In Deutschland gibt es die Möglichkeit, mit dem Verkäufer oder Makler eine Reservierungsvereinbarung zu treffen, sodass die Immobilie für einen gewissen Zeitraum nicht an andere verkauft wird. Oft wird dafür eine Reservierungsgebühr verlangt.

Allerdings ist Vorsicht geboten: Eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom April 2023) hat klargestellt, dass eine Reservierungsgebühr, die ein Makler von Kaufinteressenten verlangt und nicht zurückerstattet, falls der Kauf doch nicht zustande kommt, unwirksam ist. Das bedeutet, Makler dürfen keine erfolgsunabhängigen Gebühren verlangen, die dem Wesen der Maklerprovision widersprechen. Sollte Ihnen also eine Reservierungsgebühr abverlangt werden, haben Sie rechtlich Anspruch auf Rückzahlung, wenn der Kauf nicht zustande kommt.

Generell gilt: Ein Reservierungsabkommen ist nicht bindend, solange kein notarieller Kaufvertrag existiert. Es kann aber kurzfristig hilfreich sein, um Zeit für die Finanzierungsbestätigung oder letzte Prüfungen zu gewinnen. Verlassen sollte man sich darauf jedoch nicht zu sehr. Falls Sie eine Reservierung vereinbaren, achten Sie darauf, diese schriftlich festzuhalten und klar zu regeln, wie lange die Immobilie reserviert ist und was mit einer gezahlten Gebühr geschieht. Beachten Sie, dass in vielen Fällen anstelle einer Reservierung einfach zügig der Kaufvertragsentwurf vorbereitet und ein früher Notartermin angestrebt wird – das schafft am meisten Sicherheit für beide Seiten.

Den richtigen Notar finden

In Deutschland muss jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden, damit er rechtsgültig ist. Daher gehört die Notarwahl zur Kaufabwicklung zwingend dazu. Gesetzlich ist nicht vorgeschrieben, wer den Notar bestimmt, jedoch schlägt in der Praxis häufig der Käufer einen Notar vor (zumal der Käufer meist die Notarkosten übernimmt). Nehmen Sie die Wahl des Notars ebenso ernst wie die Immobiliensuche.

Ein Notar hat die Aufgabe, den Kaufvertrag aufzusetzen, alle Vertragsparteien neutral zu beraten und schließlich die Beurkundung vorzunehmen. Zwar darf der Notar keine parteiische Beratung geben – z. B. wird er den Kaufpreis oder die Wirtschaftlichkeit nicht bewerten –, aber er muss auf rechtliche Risiken hinweisen und einen fairen, rechtskonformen Vertrag sicherstellen. Zu den Leistungen des Notars gehören unter anderem: das Entwerfen des Kaufvertrags, die Beratung zu juristischen Aspekten, die Beurkundung im Beisein von Käufer und Verkäufer sowie die Abwicklung (z. B. Eintragungsanträge ans Grundbuchamt stellen, Fälligkeitsmitteilungen versenden).

Die Notargebühr ist gesetzlich festgelegt und beträgt etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises (inklusive Grundbuchkosten) – hier lohnt kein Preisvergleich, da alle Notare nach derselben Gebührentabelle abrechnen. Sie können sich bei der Suche nach einem Notar an ein paar Kriterien orientieren: Renommee und Erfahrung (gibt es Empfehlungen von Bekannten oder Ihrem Makler?), Kapazität für einen zeitnahen Termin (der Notartermin sollte möglichst zeitnah stattfinden, sobald Sie sich mit dem Verkäufer einig sind), sowie der Eindruck von Seriosität und Neutralität.

Oft hilft Ihr Makler gern bei der Notarfindung – erfahrene Makler wie Aden Immobilien arbeiten mit vertrauenswürdigen Notariaten zusammen und können einen geeigneten Notar vermitteln. Sollte allerdings der Verkäufer bereits einen Notar bestimmen (etwa bei Neubauprojekten üblich), schadet eine gewisse Skepsis nicht: Lassen Sie den Vertragsentwurf in Ruhe prüfen und stellen Sie dem Notar alle offenen Fragen, um sicherzugehen, dass Ihre Interessen ausreichend berücksichtigt sind. Wenn Zweifel an der Neutralität bestehen, zögern Sie nicht, einen eigenen Rechtsanwalt den Vertrag durchsehen zu lassen, bevor Sie unterschreiben.

Notartermin und Kaufvertragsabschluss

Sobald der Notar feststeht, wird dieser einen Kaufvertragsentwurf erstellen. In der Regel erhalten Käufer und Verkäufer den Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin, um ausreichend Prüfzeit zu haben. Nutzen Sie diese Zeit, um alle Punkte durchzugehen. Klären Sie vor dem Termin alle wichtigen Fragen mit dem Verkäufer: Ist man sich über den Kaufpreis einig? Wurden alle Vereinbarungen über mitverkauftes Inventar, Zahlungstermin, Übergabetermin, bekannte Mängel etc. getroffen? Ungeklärte Punkte sollten nicht bis in den Notartermin aufgeschoben werden, denn eine kurzfristige Änderung im Kaufvertrag ist aufwendig. Zum Notartermin selbst bringen beide Parteien gültige Ausweisdokumente mit.

Der Notar liest den Vertragstext vollständig vor und erläutert auf Wunsch einzelne Klauseln – scheuen Sie sich nicht, bei Unklarheiten sofort nachzufragen. Erst wenn alles verstanden und einverstanden ist, unterzeichnen Käufer und Verkäufer den Vertrag vor dem Notar. Mit der Unterschrift ist der Kauf rechtswirksam, allerdings sind noch einige Abwicklungsaufgaben zu erledigen: Der Notar kümmert sich darum, dass nötige Eintragungen ins Grundbuch erfolgen (etwa eine Auflassungsvormerkung direkt nach Vertragsschluss, um Sie als Käufer zu sichern), er meldet den Kauf dem Finanzamt (wegen der Grunderwerbsteuer) und stellt sicher, dass eventuelle Vorkaufsrechte geprüft werden.

Sie als Käufer erhalten in den Wochen nach dem Termin Post vom Finanzamt mit dem Grunderwerbsteuerbescheid – diese Steuer müssen Sie zeitnah zahlen, da der Notar sonst die Eigentumsumschreibung nicht veranlassen kann. Auch die Kaufpreiszahlung erfolgt erst nach dem Notartermin: Im Vertrag wird ein Fälligkeitstermin festgelegt, meist einige Wochen später, wenn alle Voraussetzungen (z. B. Grundbucheintragung der Vormerkung, Löschung alter Grundschulden des Verkäufers etc.) erfüllt sind.

Ihr Notar überwacht diese Bedingungen und gibt grünes Licht, sobald Sie zahlen dürfen. Nach Zahlung und Erhalt der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung veranlasst der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch auf Sie – damit sind Sie offiziell Eigentümer. Zum vereinbarten Übergabetermin schließlich erhalten Sie die Schlüssel und es wird ein Übergabeprotokoll erstellt.

Durch eine sorgfältige Vorbereitung und die Unterstützung von Fachleuten wird aus der komplexen Kaufabwicklung ein planbarer Prozess. Ein guter Makler steht Ihnen hierbei ebenfalls zur Seite: Er koordiniert die Beteiligten, erinnert an Fristen und sorgt dafür, dass vom Gutachten bis zur Vertragsunterzeichnung nichts vergessen wird.

Aden Immobilien begleitet Käufer von der ersten Besichtigung bis zur finalen Schlüsselübergabe und steht für Fragen jederzeit zur Verfügung. Sie haben noch Unsicherheiten zum Ablauf oder benötigen Beratung für die nächsten Schritte? Kontaktieren Sie uns – wir unterstützen Sie gern bei der Abwicklung Ihres Immobilienkaufs und sorgen dafür, dass Ihr Einzug entspannt vorbereitet werden kann.