Immobilie vererben & erben
Eigentümer stehen oft vor der Frage, wie sie ihre Immobilie am besten an die nächste Generation weitergeben können – durch Vererben nach dem Tod oder Schenken zu Lebzeiten. Beide Wege sind mit rechtlichen und finanziellen Aspekten verbunden, die gut durchdacht sein wollen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, worauf Sie achten sollten, um Haus oder Wohnung optimal an Ihre Lieben zu übertragen.
Testament und Erbfolge klar regeln
Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge. Das kann zu Ergebnissen führen, die nicht in Ihrem Sinn sind – besonders in Patchworkfamilien. Beispielsweise erben ohne Testament im Todesfall eines Ehepartners dessen leibliche Kinder und der überlebende Partner gemeinsam die Immobilie. Es entsteht eine Erbengemeinschaft, in der auch Stiefkinder mitentscheiden müssten.
Um Streit zu vermeiden, sollten Eigentümer ein Testament aufsetzen oder einen Erbvertrag schließen. Darin kann genau festgelegt werden, wer die Immobilie erhält und wie andere Vermögenswerte verteilt werden. Beachten Sie aber den Pflichtteil: Enge Angehörige (Kinder, Ehepartner, ggf. Eltern) haben auch bei Enterbung einen gesetzlichen Mindestanspruch in Geld. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Notar oder Fachanwalt beraten, um alle Formalitäten rechtswirksam zu gestalten.
Immobilie vererben oder verschenken?
Schon zu Lebzeiten können Sie Ihre Immobilie per Schenkung an Kinder oder andere Angehörige übertragen. Das kann sinnvoll sein, um hohe Erbschaftsteuer zu vermeiden und klare Verhältnisse zu schaffen. Schenkungen an Kinder sind bis 400.000 € steuerfrei (Freibetrag pro Kind alle 10 Jahre). Bei größeren Werten fällt Schenkungsteuer an – oft aber weniger als eine spätere Erbschaftsteuer, zumal Sie Freibeträge mehrfach nutzen können.
Wichtig: Soll die Immobilie im Familienbesitz bleiben, bietet sich Schenken an. Sie können sich dabei ein Wohnrecht oder Nießbrauch vorbehalten, um weiterhin im Haus zu leben oder Mieteinnahmen zu erhalten. Bedenken Sie jedoch, dass Sie nach einer Schenkung nicht mehr Eigentümer sind. Eine Rückabwicklung ist nur schwer möglich. Planen Sie deshalb sorgfältig und beziehen Sie alle Betroffenen ein.
Tipp: Seit 2023 gelten neue Bewertungsregeln für Immobilien bei Schenkung und Erbschaft. Oft wird der Verkehrswert höher angesetzt, was zu mehr Steuer führen kann. Eine frühzeitige Übertragung oder die Eintragung von Nutzungsrechten (z. B. Nießbrauch) kann den steuerlichen Wert senken.
Erbschaftsteuer bei Immobilien
Eine geerbte Immobilie kann Erbschaftsteuer auslösen, abhängig vom Verwandtschaftsgrad und Wert. Nahe Verwandte haben hohe Freibeträge (Ehegatten 500.000 €, Kinder 400.000 €). Übersteigt der Immobilienwert den Freibetrag, wird Steuer fällig. Diese bemisst sich am Verkehrswert der Immobilie zum Todeszeitpunkt abzüglich Schulden. Ist die Immobilie vermietet, werden meist 90 % des Werts angesetzt.
Wichtig: Wer die Steuer nicht in Bar aufbringen kann, muss eventuell die Immobilie verkaufen, um die Forderung zu begleichen. In manchen Fällen gewährt das Finanzamt eine Stundung (Aufschub), oft jedoch mit Zinsen. Um Überraschungen zu vermeiden, lohnt es sich, frühzeitig Rücklagen für mögliche Erbschaftsteuer zu bilden oder über eine Schenkung zu Lebzeiten nachzudenken.
Mehrere Erben: Erbengemeinschaft auflösen
Haben mehrere Personen die Immobilie gemeinsam geerbt, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Alle Miterben entscheiden nur einstimmig über Verkauf, Vermietung oder Renovierung. Das kann schwierig werden, wenn die Interessen auseinandergehen. Um handlungsfähig zu bleiben, gibt es folgende Lösungen:
- Einigung unter den Erben: Ideal ist, wenn alle gemeinsam beschließen, was mit dem Haus passiert. Oft wird ein Verkauf vereinbart, um den Erlös nach Erbquoten aufzuteilen. Ein professioneller Makler kann den Verkauf neutral begleiten und einen marktgerechten Preis erzielen. Alternativ kann ein Miterbe die Anteile der anderen auszahlen und die Immobilie allein.
- Erbauseinandersetzungsvertrag: Mit einem notariellen Vertrag können Erben die Verteilung des Nachlasses einvernehmlich regeln. Beispielsweise erhält ein Erbe die Immobilie, der andere dafür andere Vermögenswerte oder eine Ausgleichszahlung.
- Teilungsversteigerung vermeiden: Gelingt keine Einigung, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung über das Gericht. Dabei wird die Immobilie zwangsversteigert, was meist deutlich geringere Erlöse bringt und lange dauern kann. Dieser Weg ist mit finanziellen Nachteilen verbunden und belastend für alle Beteiligten – versuchen Sie ihn zu vermeiden.
Fazit: Ob durch Testament, Erbvertrag oder Schenkung – regeln Sie frühzeitig, was mit Ihrer Immobilie einmal geschehen soll. Klare Verfügungen beugen Familienstreit vor und stellen sicher, dass Ihr letzter Wille umgesetzt wird. Im Erbfall selbst helfen Experten wie Makler, Rechtsanwälte und Steuerberater dabei, Immobilienerbschaften reibungslos und gerecht abzuwickeln.
Sie haben geerbt oder möchten Ihre Immobilie vererben? Kontaktieren Sie uns für eine persönliche Beratung. Gemeinsam finden wir die beste Lösung, sei es Verkauf, Bewertung oder Übertragung Ihrer Immobilie!
FAQ – Häufige Fragen zum Vererben von Immobilien
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