Immobilienverkauf in Berlin über GmbH oder GbR: Transparenzregister ist Pflicht

Was ist das Transparenzregister?

Das Transparenzregister ist ein zentrales Verzeichnis, in dem die wirtschaftlich Berechtigten juristischer Personen und Gesellschaften erfasst werden. Wirtschaftlich berechtigt ist in der Regel die Person, die mehr als 25 % der Anteile oder Stimmrechte besitzt oder auf andere Weise die Kontrolle über die Gesellschaft ausübt.

Seit 2021 handelt es sich in Deutschland um ein Vollregister, in dem alle Gesellschaften – egal ob GmbH, GbR, eGbR oder ausländische Firmen – ihre tatsächlichen Eigentümer aktiv melden müssen.

Beurkundungsverbot: Ohne Eintragung kein Kauf – und kein Verkauf

Seit dem 1. August 2021 – mit verschärfter Umsetzung ab dem 1. Januar 2022 – gilt das Beurkundungsverbot gemäß § 20 GwG:

• Kauf und Verkauf blockiert:
  Möchten Sie in Berlin eine Immobilie erwerben oder veräußern, die über eine Gesellschaft (z. B. GmbH, GbR, eGbR oder eine ausländische Firma) abgewickelt wird, ist eine gültige Eintragung im Transparenzregister zwingend notwendig. Ohne diese Eintragung darf der Notar den Kauf- oder Verkaufsvertrag nicht beurkunden.
• Auswirkungen:
  Fehlt die Eintragung, können weder Kaufverträge beurkundet noch Grundbucheinträge, Hypotheken oder Grundschuld-Bestellungen vorgenommen werden. Somit gefährdet eine nicht gemeldete Gesellschaft den gesamten Transaktionsprozess. 

Welche Gesellschaftsformen sind betroffen?

Das Beurkundungsverbot betrifft alle Transaktionen in Berlin, die über gesellschaftsrechtliche Modelle abgewickelt werden:

• GmbH, UG, AG
• GbR und eingetragene GbR (eGbR):
  Insbesondere wird die GbR – oft genutzt von Erbengemeinschaften, Ehepaaren oder kleinen Investorengruppen – transparenzpflichtig, sobald sie durch eine Eintragung im Grundbuch als solche geführt wird.
• Ausländische Gesellschaften:
  Jede ausländische Firma, die in Deutschland Immobilien hält oder veräußern möchte, muss sich im Transparenzregister eintragen lassen. 

Wichtig:
Egal, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen – die Eintragung im Transparenzregister ist eine gesetzliche Pflicht. Ohne die Eintragung kann weder der Kauf noch der Verkauf erfolgreich abgeschlossen werden.

So vermeiden Sie Probleme beim Immobilienverkauf über eine Gesellschaft

Wenn Ihre Immobilie in Berlin über eine Gesellschaft gehalten wird, beachten Sie bitte folgende Schritte, um einen reibungslosen Ablauf zu garantieren:

1. Eintragung prüfen:
   Ist Ihre Gesellschaft (GmbH, GbR, eGbR oder ausländische Firma) bereits im Transparenzregister eingetragen?
2. Rechtzeitige Meldung:
   Lassen Sie fehlende Eintragungen vor dem Notartermin vornehmen – in der Regel dauert der Prozess 2–6 Wochen.
3. Daten aktualisieren:
   Bei Gesellschafterwechseln oder Änderungen der wirtschaftlich Berechtigten ist eine sofortige Aktualisierung notwendig.
4. Rechtliche Beratung:
   Holen Sie sich bei Unsicherheiten Unterstützung durch einen Fachanwalt oder Notar – insbesondere bei komplexen Gesellschaftsstrukturen. 

FAQ: Häufige Fragen von Eigentümern

1. Gilt die Pflicht zur Eintragung auch für GbRs?
   Ja. Sobald eine GbR Immobilieneigentum in Deutschland hält oder veräußert, ist sie meldepflichtig.
2. Was ist eine eGbR?
   Seit 2024 kann eine GbR ins Gesellschaftsregister eingetragen werden. Diese eingetragene GbR (eGbR) ist automatisch transparenzpflichtig.
3. Darf ein Notar beurkunden, wenn die Gesellschaft nicht eingetragen ist?
   Nein. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, die Beurkundung zu verweigern.
4. Wie lange dauert die Eintragung?
   Meist zwischen 2 und 6 Wochen – bei komplexen Strukturen auch länger.
5. Kann ich die Eintragung selbst vornehmen?
   Technisch ja, über das Online-Portal des Bundesanzeiger Verlags. In der Praxis empfiehlt sich aber fachliche Unterstützung.

Fazit: Ohne Eintragung kein Verkauf – und kein Kauf

Ob GmbH, GbR, eGbR oder ausländische Firma: Wenn eine Gesellschaft in Berlin eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, ist die Eintragung im Transparenzregister Pflicht. Notare dürfen ohne Nachweis keine Beurkundung vornehmen. Umso wichtiger ist es, diesen Punkt nicht erst kurz vor dem Notartermin zu prüfen.

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