Propriété en cas de divorce
Lorsqu’un mariage ou un partenariat prend fin, une question urgente se pose souvent : qu’advient-il du bien immobilier commun ? Une maison ou un appartement en copropriété est généralement le bien commun le plus précieux – et chargé d’émotions. Dans ce guide, nous montrons quelles sont les possibilités de partager un bien immobilier en cas de divorce sans en arriver à la guerre des roses.
Maison commune – responsabilité commune
Tant qu’aucune solution n’a été trouvée, les deux (conjoints) conservent la responsabilité du bien immobilier en cas de propriété commune – indépendamment du divorce. Les mensualités de crédit, l’entretien de la maison, les assurances, etc. doivent continuer à être honorés. Même si l’un des partenaires quitte peut-être le domicile, cela ne change rien aux rapports de propriété. Cette situation peut être source de conflits, car souvent les divorcés ne peuvent ou ne veulent plus s’occuper ensemble du bien immobilier.
Sans accord, le pire scénario est la vente aux enchères partielle (vente forcée ordonnée par le tribunal à la demande d’une des parties pour partager le produit de la vente). Celle-ci entraîne généralement des inconvénients financiers, car les objets sont souvent vendus aux enchères à un prix inférieur à la valeur du marché. Il est donc dans l’intérêt des deux parties de trouver une solution à l’amiable. Il existe essentiellement trois options:
- Vente du bien immobilier et partage du produit de la vente
- Reprise du bien immobilier par un partenaire (contre paiement de l’autre)
- Partage ou autre solution spéciale (par exemple, les deux restent copropriétaires à titre temporaire)
Examinons ces possibilités de plus près.
Option 1 : vente du bien immobilier
Si les ex-partenaires ne parviennent pas à se mettre d’accord sur qui doit garder la maison ou si aucun des deux ne peut rembourser l’autre, la vente est souvent la solution la plus judicieuse. Le produit de la vente sert d’abord à rembourser un crédit en cours. Ce qui reste est réparti en fonction des parts de propriété (souvent 50/50). Un avantage : les deux reçoivent des liquidités pour prendre un nouveau départ et les points litigieux disparaissent dès que le bien est vendu.
Il est important de clarifier certains points avant la vente :
- Indemnité de remboursement anticipé : Si le crédit immobilier est encore lié à un taux d’intérêt, la banque exige souvent une indemnité en cas de remboursement anticipé. Renseignez-vous auprès de la banque pour savoir à combien s’élèverait cette indemnité ou si elle est éventuellement prête à y renoncer, par exemple si quelqu’un contracte un nouveau crédit auprès d’elle.
- Les impôts : En règle générale, la vente du logement familial à usage personnel est exonérée d’impôts. Pour les biens immobiliers de pur placement, le délai de 10 ans s’applique. Mais la plupart du temps, en cas de divorce, il n’y a pas d’impôt sur la vente si c’était la propre maison d’habitation.
- Évaluation immobilière : faites évaluer la maison par un professionnel, idéalement par un expert ou un agent immobilier neutre, afin que les deux parties puissent se mettre d’accord sur une valeur réaliste. Une expertise indépendante minimise les litiges sur le prix.
- Faire appel à un agent immobilier : c’est justement dans les situations émotionnellement chargées qu’il est judicieux de faire appel à un agent immobilier qui se chargera de la vente. Il se place entre les parties, s’occupe des visites et essaie d’obtenir le meilleur prix – au bénéfice des deux ex-partenaires.
Une vente réussie dissout la communauté des biens en ce qui concerne la maison et les deux peuvent suivre leur chemin séparément – un divorce propre sur le plan financier.
Option 2 : transfert à un conjoint
Souvent, l’un des conjoints souhaite conserver le bien immobilier – par exemple parce que les enfants y sont attachés ou parce qu’il est lui-même fortement enraciné. Si les deux sont d’accord pour savoir qui reprend la maison, cette solution peut être choisie.
Voici comment cela se passe : le partenaire A reprend la part du partenaire B contre le paiement d’une somme convenue (généralement la moitié de la valeur de la maison, moins les prêts encore en cours). Le tout est authentifié par un notaire. Le notaire modifie ensuite le registre foncier afin que seul le partenaire repreneur soit inscrit comme propriétaire.
A quoi faut-il faire attention ?
- Montant de la compensation : il convient de se baser sur la valeur actuelle du bien immobilier sur le marché. Souvent, on se met d’accord sur la moitié de la valeur pour le paiement. S’il y a des dettes, le partenaire qui reste les prend entièrement en charge et paie éventuellement une compensation moins élevée. Exemple : Valeur de la maison 400.000 €, crédit restant 100.000 € – fortune nette 300.000 €. Versement à l’ex-partenaire = 150.000 €, le repreneur assume seul le crédit de 100.000 €.
- Accord de la banque : la banque doit approuver la libération du partenaire sortant de la dette de crédit. Pour ce faire, elle examine la solvabilité du débiteur restant. Souvent, elle ne l’autorise que si ce dernier dispose de revenus suffisants ou fournit d’autres garanties. Sans l’accord de la banque, il ne peut y avoir de transfert de propriété seul, sinon l’ex-partenaire reste responsable du crédit.
- Partage des bénéfices & pension alimentaire : clarifiez au préalable la manière dont le transfert s’inscrit dans le concept global de la convention de divorce. En effet, si l’un des partenaires reçoit une somme importante, son patrimoine augmente dans la comparaison finale des patrimoines, ce qui a une influence sur la compensation des gains. Il en va de même pour le repreneur : il a certes des dettes, mais aussi la maison et économise dorénavant sur le loyer – ce qui pourrait théoriquement influencer son obligation d’entretien. C’est pourquoi il est recommandé de clarifier d’abord la pension alimentaire et la répartition du patrimoine, puis de transférer le bien immobilier afin d’éviter un double désavantage.
- Frais annexes : en cas de transfert entre époux à la suite d’un divorce, il n’y a pas d’impôt sur les mutations foncières. Les frais de notaire et les frais de registre foncier sont toutefois à payer. Ceux-ci dépendent de la valeur de la transaction (généralement la moitié de la valeur du bien immobilier). En règle générale, ils sont toutefois gérables par rapport à la valeur du bien immobilier.
Si tout est réglé proprement, l’un des ex-partenaires possède seul la maison et l’autre l’argent correspondant – le bien immobilier est donc exclu du calcul du divorce.
Option 3 : partage des biens ou solutions spéciales
L’indivision consiste à diviser physiquement le bien immobilier de manière à créer deux entités distinctes appartenant chacune à un partenaire. Exemple : Dans une maison à deux logements, chacun pourrait obtenir un appartement en propriété exclusive (par déclaration de partage et inscription au registre foncier). Pour cela, le bien immobilier doit pouvoir être séparé sur le plan architectural (entrées séparées, appartements fermés).
Avantages et inconvénients : Chacun a ensuite sa propriété et peut en faire ce qu’il veut (vendre, louer, habiter). Toutefois, la transformation en une deuxième unité nécessite parfois des investissements importants et on reste voisin – cela doit convenir sur le plan émotionnel. De plus, les autorités et éventuellement les autres propriétaires (dans le cas d’une copropriété) doivent donner leur accord.
Une autre solution particulière consiste à ce que les ex-partenaires décident de garder le bien immobilier ensemble dans un premier temps (par exemple jusqu’à ce que les enfants soient majeurs) et de le vendre plus tard. Dans ce cas, il est souvent prévu que l’un des deux reste provisoirement dans les lieux et assume les frais courants, mais ne paie pas de redevance. De tels accords devraient être consignés par écrit (idéalement devant notaire) afin d’éviter de nouveaux conflits.
Partage des bénéfices : qui reçoit quoi de la valeur de la maison ?
Juridiquement, le partage des biens en cas de divorce passe par la compensation des gains (si aucune séparation de biens n’a été convenue). En bref, chaque conjoint conserve en principe son propre patrimoine. Lors de la compensation des gains, on regarde combien de biens chacun a gagné pendant le mariage (patrimoine final moins patrimoine initial). Celui qui a le gain le plus élevé doit payer la moitié de la différence à l’autre.
Pour l’immobilier, cela signifie en pratique
- Maison commune (achetée à 50/50): Dans ce cas, les deux ont en général la même augmentation de patrimoine, puisque la maison appartient aux deux. En principe, en cas de divorce, la maison est simplement vendue et partagée en deux, ou l’un des deux la reprend (voir options ci-dessus). Il n’y a pas de compensation supplémentaire pour la maison, puisqu’elle appartient aux deux et que la part de chacun est égale dans le patrimoine final.
- La maison n’appartient qu’à un seul conjoint (propriété exclusive, acquise avant le mariage) : Dans ce cas, la maison reste certes chez cette personne, mais les augmentations de valeur pendant le mariage sont prises en compte dans le gain. Exemple : Madame possédait déjà la maison avant le mariage, valeur à l’époque 200.000 €. Au moment du divorce, la maison vaut 350 000 €. Le gain de la femme sur la maison est de 150.000 € – dont la moitié revient au mari à titre de compensation.
- Maison achetée pendant le mariage (à un seul nom): Si le bien immobilier a été acheté pendant le mariage et qu’un seul partenaire figure au registre foncier, la valeur totale dans le patrimoine final de ce partenaire compte comme un gain, car le patrimoine initial = 0 (en ce qui concerne la maison). Exemple : un homme a acheté une maison à son nom pendant le mariage, d’une valeur de 300.000 €. Au moment du divorce, elle vaut toujours 300.000 € (pas de bénéfice, mais 300k de gain, car 0 au départ). La femme aurait droit à 150.000 € de compensation pour les gains.
- Maison héritée ou donnée pendant le mariage: les héritages et les donations ne comptent pas comme gain, mais: la poursuite de l’augmentation de la valeur de l’héritage pendant le mariage, oui. Exemple : un homme hérite d’une maison en 2015 (valeur 250.000 €). Au moment du divorce en 2025, la maison vaut 400.000 €. Le gain est de 150.000 €, dont 75.000 € pour la femme. L’héritage lui-même reste le patrimoine initial, mais la plus-value est un gain. En revanche, si la maison avait été donnée/transmise par le beau-père pendant le mariage, la situation est similaire – la valeur de départ compte comme patrimoine initial (si elle est traitée comme une donation privilégiée) et seule l’augmentation est partagée.
Ces exemples le montrent : Il arrive souvent qu’un partenaire doive payer l’autre, même si ce dernier n’était pas inscrit au registre foncier. C’est pourquoi il convient de considérer ensemble la compensation des gains et la solution immobilière. Dans de nombreuses conventions sur les conséquences du divorce, il est convenu que le transfert/la vente du bien immobilier règle également la compensation des gains, afin de créer des relations claires.
Dernier recours : la vente aux enchères de partage
Si tout se passe mal – pas d’accord sur la vente ou la reprise – il reste le moyen juridique de la vente aux enchères partielle (§ 749 BGB, § 180 ZVG). Chaque copropriétaire peut en faire la demande auprès du tribunal d’instance afin de dissoudre la communauté par la force. Le bien immobilier est mis aux enchères comme dans le cas d’une saisie, mais à la demande commune (ou justement à la demande de l’un des participants).
Pourquoi éviter ? Les ventes aux enchères permettent souvent d’obtenir des revenus plus faibles que sur le marché libre. De plus, les frais de justice sont élevés et la procédure peut durer longtemps. Il est fréquent que la pression exercée par une demande de vente aux enchères par partage soit utilisée pour parvenir malgré tout à un accord extrajudiciaire – car les deux parties se rendent compte qu’elles seraient sinon perdantes sur le plan financier.
Parfois, l’un des partenaires tente d’utiliser la vente aux enchères partielle comme moyen de pression ou même pour acheter lui-même le bien immobilier aux enchères à un prix plus avantageux. Mais cela peut se retourner contre eux : Il n’y a aucune garantie d’obtenir l’adjudication et il y a des frais supplémentaires. Les tribunaux ordonnent certes un sursis sur demande lorsqu’une vente aux enchères serait “manifestement inéquitable”, mais en fin de compte, il est impossible d’empêcher durablement une vente aux enchères partielle si l’un des deux insiste.
Par conséquent, essayez de trouver une solution à l’amiable (vente, reprise) dans l’intérêt des deux. Faites appel à des médiateurs ou à des avocats avant d’en arriver là.
Conclusion : en cas de divorce, il existe différentes solutions pour le bien immobilier commun. Chacune a des conséquences juridiques et financières. Le plus important est de rester objectif et de demander conseil à des experts. Avec un notaire, un avocat et, le cas échéant, un agent immobilier à ses côtés, il est possible de trouver des accords équitables qui conviennent aux deux ex-partenaires – sans perte de valeur inutile. Ainsi, l’ancien domicile commun ne deviendra pas une source de conflits sans fin.
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FAQ – Questions fréquentes sur les impôts et les finances pour les propriétaires
Oui, c’est possible si les deux sont d’accord et que les conditions financières sont réunies. En règle générale, celui qui veut reprendre seul la maison doit rembourser son ex-partenaire. En outre, la banque doit être d’accord pour que le repreneur assume seul le crédit à l’avenir – c’est-à-dire qu’il doit avoir suffisamment de revenus/de capital pour supporter le financement.
La compensation des gains compense les augmentations de patrimoine pendant le mariage, pour autant que l’on ait été sous le régime de la communauté des biens. En ce qui concerne l’immobilier, cela signifie que si l’un des conjoints a réalisé un gain patrimonial grâce au bien immobilier, il doit en reverser la moitié à l’autre. Dans le cas d’une maison achetée en commun, les deux ont le même gain. La compensation des gains s’applique en particulier lorsqu’un bien immobilier est en propriété exclusive ou qu’il devient propriété exclusive pendant le mariage.
Si les deux partenaires ont signé le contrat de crédit, ils sont responsables ensemble – même en cas de séparation. La banque doit approuver une libération de la dette, sinon la responsabilité demeure. En cas de vente, le crédit est remboursé en premier et le reste est partagé. Important : parler suffisamment tôt avec la banque et prévoir des dispositions claires dans le contrat de divorce afin d’éviter les défauts de paiement.
Une vente aux enchères partielle sert à forcer la vente d’un bien commun lorsqu’aucun accord n’est possible – par exemple en cas de séparation ou de conflit d’héritage. Le produit de la vente est partagé, mais il est généralement inférieur à celui d’une vente libre. Elle n’est souvent qu’un moyen de pression et ne devrait être utilisée qu’en dernier recours, car les deux parties sont financièrement perdantes.
Les ex-partenaires peuvent rester copropriétaires après le divorce, par exemple pour les enfants. Cela nécessite des accords clairs sur les coûts, l’utilisation et les décisions. Souvent, il ne s’agit que d’une solution transitoire. Si l’un reste dans la maison, l’autre peut avoir droit à une indemnité d’occupation. Une copropriété durable est rare et porteuse de conflits potentiels – des relations claires sont généralement préférables.
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