Hériter d’un bien immobilier
Les propriétaires sont souvent confrontés à la question de savoir comment transmettre au mieux leur bien immobilier à la génération suivante – en le léguant après leur mort ou en le donnant de leur vivant. Ces deux solutions impliquent des aspects juridiques et financiers qui doivent être bien réfléchis. Dans ce guide, vous apprendrez à quoi vous devez faire attention pour transmettre votre maison ou votre appartement à vos proches dans les meilleures conditions.
Régler clairement le testament et la succession
En l’absence de testament, c’est l’ordre de succession légal qui s’applique. Cela peut conduire à des résultats qui ne vont pas dans votre sens – en particulier dans les familles recomposées. Par exemple, sans testament, en cas de décès de l’un des conjoints, ses enfants biologiques et le partenaire survivant héritent ensemble du bien immobilier. Il en résulte une communauté d’héritiers dans laquelle les beaux-enfants devraient également prendre part aux décisions.
Pour éviter tout litige, les propriétaires devraient rédiger un testament ou conclure un pacte successoral. Celui-ci peut définir précisément qui recevra le bien immobilier et comment les autres biens seront répartis. Attention toutefois à la réserve héréditaire: les proches parents (enfants, conjoint, éventuellement parents) ont un droit légal minimum en argent, même en cas de déshérence. En cas de doute, demandez conseil à un notaire ou à un avocat spécialisé pour que toutes les formalités soient juridiquement valables.
Hériter d’un bien immobilier ou en faire don ?
De votre vivant déjà, vous pouvez transmettre votre bien immobilier par donation à vos enfants ou à d’autres proches. Cela peut être utile pour éviter de payer des droits de succession élevés et pour établir des relations claires. Les donations aux enfants sont exonérées d’impôts jusqu’à 400.000 € (abattement par enfant tous les 10 ans). Pour des valeurs plus importantes, des droits de donation s’appliquent – mais souvent moins que des droits de succession ultérieurs, d’autant plus que vous pouvez utiliser plusieurs fois les abattements.
Important: si le bien immobilier doit rester dans la famille, la donation est une bonne solution. Vous pouvez vous réserver un droit d’habitation ou un usufruit afin de continuer à vivre dans la maison ou de percevoir des revenus locatifs. N’oubliez cependant pas qu’après une donation, vous n’êtes plus propriétaire. Il est difficile de revenir en arrière. Planifiez donc soigneusement et impliquez toutes les personnes concernées.
Conseil : depuis 2023, de nouvelles règles d’évaluation des biens immobiliers sont en vigueur en cas de donation ou de succession. Souvent, la valeur vénale est fixée à un niveau plus élevé, ce qui peut entraîner une augmentation des impôts. Une transmission précoce ou l’enregistrement de droits d’usage (par exemple l’usufruit) peuvent faire baisser la valeur fiscale.
Droits de succession sur les biens immobiliers
Un bien immobilier hérité peut donner lieu à des droits de succession, en fonction du degré de parenté et de la valeur. Les parents proches bénéficient d’abattements élevés ( 500 000 € pour les époux, 400 000 € pour les enfants). Si la valeur du bien immobilier dépasse l’abattement, des droits sont dus. Celui-ci est calculé sur la base de la valeur vénale du bien immobilier au moment du décès, déduction faite des dettes. Si le bien immobilier est loué, c’est généralement 90 % de sa valeur qui est prise en compte.
Important: les personnes qui ne peuvent pas payer l’impôt en espèces peuvent être amenées à vendre leur bien immobilier pour s’acquitter de leur créance. Dans certains cas, le fisc accorde un
Plusieurs héritiers : dissoudre la communauté héréditaire
Si plusieurs personnes ont hérité ensemble du bien immobilier, elles forment une communauté héréditaire. Tous les cohéritiers décident uniquement à l’unanimité de la vente, de la location ou de la rénovation. Cela peut s’avérer difficile si les intérêts divergent. Pour rester en mesure d’agir, il existe les solutions suivantes :
- Accord entre les héritiers : L’idéal est que tous décident ensemble de ce qu’il adviendra de la maison. Souvent, on se met d’accord sur une vente afin de répartir le produit de la vente en fonction des parts d’héritage. Un agent immobilier professionnel peut accompagner la vente de manière neutre et obtenir un prix conforme au marché. Alternativement, l’un des cohéritiers peut payer les parts des autres et acheter seul le bien immobilier.
- Contrat de partage successoral : un contrat notarié permet aux héritiers de régler à l’amiable la répartition de la succession. Par exemple, l’un des héritiers reçoit le bien immobilier, l’autre en échange d’autres biens ou d’une compensation.
- Éviter la vente aux enchères partielle : Si aucun accord n’est trouvé, il reste en dernier recours la vente aux enchères partielle par le biais du tribunal. Dans ce cas, le bien immobilier est mis aux enchères forcées, ce qui génère généralement des revenus nettement inférieurs et peut durer longtemps. Cette voie présente des inconvénients financiers et est pénible pour toutes les personnes concernées – essayez de l’éviter.
Conclusion : que ce soit par testament, pacte successoral ou donation, réglez à temps ce qu’il adviendra de votre bien immobilier. Des dispositions claires préviennent les conflits familiaux et garantissent que vos dernières volontés seront respectées. En cas d’héritage, des experts tels que des courtiers, des avocats et des conseillers fiscaux vous aideront à régler les successions immobilières en douceur et de manière équitable.
Vous avez hérité ou souhaitez transmettre votre bien immobilier ? Contactez-nous pour un conseil personnalisé. Ensemble, nous trouverons la meilleure solution, qu’il s’agisse de vendre, d’évaluer ou de transférer votre bien immobilier !
FAQ – Questions fréquentes sur l’héritage de biens immobiliers
Lors d’une donation entre vifs, les mêmes abattements que pour l’héritage s’appliquent et peuvent être utilisés à nouveau tous les 10 ans. Une donation peut ainsi être utilisée pour transmettre des biens en franchise d’impôt ou avec une fiscalité plus avantageuse. Toutefois, si le donateur décède dans les 10 ans, la donation est partiellement réintégrée à l’héritage. Lors de l’héritage, des droits de succession uniques sont dus si la valeur du bien immobilier dépasse l’abattement respectif de l’héritier.
La réserve héréditaire est un droit pécuniaire dont disposent les proches parents (enfants, conjoint, éventuellement parents) lorsqu’ils ont été exclus de la succession par un testament. Elle s’élève à la moitié de la part d’héritage légale. Si la réserve héréditaire concerne un bien immobilier, cela peut signifier que le bien immobilier doit être vendu pour payer la réserve héréditaire – surtout s’il n’y a pas assez d’autres actifs en espèces dans la succession.
Tout dépend de votre situation. Une donation présente l’avantage de régler de votre vivant qui recevra le bien immobilier et de pouvoir utiliser plusieurs fois les abattements. De plus, vous réduisez ainsi la succession et les éventuels droits de succession. Toutefois, vous abandonnez les droits de propriété de votre vivant. Vous devez vous protéger (par exemple en réservant un droit d’habitation/usufruit) et vous assurer que vous conservez suffisamment de biens propres.
Dans l’idéal, la communauté héréditaire se met d’accord à l’amiable sur une solution : vente commune du bien immobilier et partage du produit de la vente ou reprise du bien immobilier par un héritier contre paiement des autres. Un notaire peut accompagner la dissolution par un contrat de partage successoral. Si aucun accord n’est trouvé, chaque cohéritier peut demander la vente aux enchères du partage.
Les droits de succession sont calculés en fonction de la valeur vénale du bien immobilier au moment de la succession, déduction faite des dettes, ainsi que du degré de parenté (classe d’imposition) de l’héritier. Chaque héritier bénéficie d’un abattement fiscal (par exemple, enfants 400.000 €, conjoint 500.000 €). La valeur qui dépasse est imposée selon un pourcentage qui dépend de la classe d’imposition. Important : les maisons d’habitation que le conjoint ou les enfants occupent eux-mêmes depuis au moins 10 ans peuvent être exonérées d’impôt.
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