Interdiction de transformation à Berlin
A Berlin, une interdiction stricte de transformation des logements locatifs est en vigueur depuis 2021. L’objectif est d’empêcher que les logements locatifs soient divisés et vendus en masse en appartements en copropriété – surtout sur les marchés du logement tendus. La base est le § 250 du code de la construction (BauGB), introduit par la loi sur la mobilisation des terrains à bâtir.
En conséquence, dans les zones où le marché du logement est tendu (ce qui a été déclaré à l’échelle de la ville de Berlin), la création d’une copropriété dans des bâtiments d’habitation existants de plus de cinq appartements n’est plus possible qu’avec l’autorisation des autorités. Dans la pratique, cela équivaut à une interdiction, car les obstacles à l’obtention d’une autorisation sont élevés et seules certaines exceptions sont autorisées.
Qu’est-ce que cela signifie concrètement ?
Un bailleur qui possède un immeuble d’habitation à Berlin ne peut pas le diviser sans autre en appartements individuels en copropriété et les vendre par exemple à des investisseurs ou à des propriétaires occupants. Pour toute transformation d’un logement locatif en logement en copropriété, une autorisation préalable des autorités compétentes en matière de construction est nécessaire.
Par le biais d’un décret de transformation, Berlin a déclaré l’ensemble de la ville comme un marché du logement tendu, de sorte que la réserve d’autorisation s’applique partout. Le règlement est entré en vigueur à
Exceptions à l’interdiction de transformation
Malgré l’interdiction de principe, la loi mentionne quelques cas dans lesquels l’autorisation doit être accordée. Parmi les principales exceptions, on peut citer
- Membres de la famille : si un logement doit être vendu à un membre de la famille du propriétaire (pour son propre usage), la conversion doit être autorisée. Exemple : un propriétaire convertit un appartement en propriété sur autorisation afin de le céder à son enfant.
- Vente aux locataires : Si au moins deux tiers des locataires doivent acquérir leur logement, l’autorisation doit être donnée. Cela doit permettre des transformations en faveur des habitants (achat par les locataires).
- Les cas de succession : Si la maison fait partie d’une succession et qu’il est prévu de créer une copropriété au profit de cohéritiers, il s’agit également d’un motif d’autorisation obligatoire.
- Les cas de rigueur : Dans des cas de rigueur particuliers, l’autorité peut autoriser une transformation, par exemple lorsque l’interdiction ne peut plus être raisonnablement imposée au propriétaire compte tenu de l’intérêt général. Cette disposition doit toutefois être interprétée de manière très restrictive.
D’autres restrictions connues – par exemple le délai dit de cinq ans pour la vente d’appartements transformés en tant que protection contre le congé pour cause d’occupation personnelle – continuent de s’appliquer en plus, mais ne sont pas approfondies ici. Il est important de noter que sans autorisation, la déclaration de partage reste sans effet.
Conséquences pratiques pour les bailleurs
Les personnes qui possèdent un immeuble locatif à Berlin et qui envisagent de le diviser en appartements en copropriété (par exemple pour vendre des unités individuelles, c’est-à-dire de le privatiser) sont confrontées à une lourde procédure d’autorisation – dans les faits, cela ne sera pas possible dans la plupart des cas.
Il est conseillé d’envisager d’autres stratégies à la place : Peut-être peut-on envisager de vendre l’ensemble de l’objet ou de conserver la maison comme objet de rendement. Dans les zones de conservation sociale (Milieuschutz), il existait d’ailleurs déjà des restrictions strictes à la transformation avant le § 250 du code de la construction, mais celles-ci s’appliquent désormais presque partout à Berlin.
État actuel de la législation
L’interdiction de transformation selon le § 250 du code de la construction est actuellement limitée dans le temps – à l’origine jusqu’à fin 2025, mais elle peut être prolongée par l’État fédéral (et l’a été de fait pour Berlin par le décret propre au Land jusqu’en 2030). Sur le plan politique, cet instrument est controversé : Les associations immobilières le critiquent comme une atteinte aux droits de propriété, tandis que les associations de locataires le saluent comme une protection contre l’éviction. Les bailleurs à Berlin devraient suivre attentivement l’évolution de la situation. S’ils prévoient malgré tout une transformation, un conseil professionnel est indispensable.
Conclusion : l’interdiction de transformation à Berlin limite considérablement les possibilités de mise en valeur des immeubles locatifs. En tant que bailleur, il convient de s’informer suffisamment tôt pour savoir si une division prévue peut être autorisée. Souvent, la réponse sera “non”. Vous avez des questions sur l’interdiction de transformation ou vous envisagez de vendre votre immeuble locatif ? N’hésitez pas à nous contacter !
Questions fréquentes sur l’interdiction de transformation
Oui. L’ensemble de la ville a été désigné comme marché du logement tendu – des autorisations sont nécessaires partout.
Z.Par exemple, en cas de vente à des membres de la famille, à des locataires (en cas de règle des 2/3), en cas d’héritage ou en cas de difficultés particulières.
Actuellement jusqu’en 2025 au moins, prolongé de fait jusqu’en 2030 par décret à Berlin.
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