Décompte des charges & répartitions
Les charges – souvent appelées coûts d’exploitation – sont tous les frais courants encourus par le propriétaire du fait de la propriété du terrain et de l’exploitation du bâtiment. Le propriétaire peut en répercuter un grand nombre sur les locataires, à condition que cela soit prévu dans le contrat de location.
Charges récupérables typiques
Les charges récupérables typiques selon le § 2 de l’ordonnance sur les frais d’exploitation (BetrKV) sont par exemple : l’impôt foncier, l’eau/les eaux usées, les frais de chauffage et d’eau chaude, le ramassage des ordures, le nettoyage des rues, le nettoyage de la maison, l’entretien du jardin, l’ascenseur, l’éclairage, le concierge et l’assurance de l’immeuble. Il est important que le contrat de location mentionne chaque type de frais séparément ou renvoie globalement à la BetrKV. En l’absence d’une telle réglementation, le bailleur ne peut pas répercuter ces frais sur le locataire a posteriori.
Conseil : Utilisez de préférence la formulation selon laquelle le locataire supporte “tous les frais d’exploitation au sens du § 2 BetrKV” – selon la jurisprudence actuelle de la Cour fédérale de justice, cette indication est déjà suffisante et évite de longues énumérations.
Impôt foncier et autres : la répartition dans la pratique
La répartition de l’impôt foncier est souvent particulièrement demandée. Le bailleur peut imputer cet impôt communal sur la propriété foncière comme partie des frais d’exploitation, car il est expressément mentionné dans le § 2 BetrKV. Cependant, pour que l’impôt foncier soit réparti sur le locataire, il doit faire partie intégrante du contrat.
Dans les immeubles à usage mixte comprenant des unités résidentielles et commerciales, il convient de noter que les surfaces utilisées à des fins commerciales sont souvent plus lourdement taxées. Dans ce cas, le bailleur devrait répartir la taxe foncière au prorata de manière à ne pas imposer une charge disproportionnée aux locataires de logements – par exemple en indiquant séparément la part la plus élevée pour les surfaces commerciales (voir Répartition selon le principe de causalité). En règle générale, si le bailleur habite lui-même dans l’un des logements, il ne peut pas répercuter les charges sur les autres locataires pour cette surface à usage personnel.
Le décompte annuel des charges exige du soin : tous les coûts doivent être correctement ventilés et présentés au locataire de manière compréhensible.
Droits et obligations en matière de décompte des charges
Si le locataire a payé des provisions régulières pour les charges, le bailleur doit effectuer le décompte une fois par an. La période de décompte comprend généralement 12 mois (souvent l’année civile). Le décompte des frais d’exploitation doit parvenir au locataire au plus tard 12 mois après la fin de la période de décompte – après quoi le bailleur ne peut plus faire de demandes supplémentaires. Si le bailleur ne respecte pas ce délai, les éventuelles demandes de paiement ultérieur sont perdues. Inversement, le droit du locataire au remboursement des acomptes versés en trop est maintenu.Le contenu du décompte des charges doit contenir tous les coûts totaux par type de coûts, la clé de répartition et la part revenant au locataire ainsi que les acomptes qu’il a versés. Si des informations essentielles manquent, le décompte est formellement incorrect et le locataire ne doit pas payer une correction.
Choisir la clé de répartition
La plupart du temps, le contrat de location fixe une clé de répartition selon laquelle les coûts totaux sont répartis entre les locataires (par exemple en fonction de la surface habitable, du nombre de personnes ou de la consommation). En l’absence d’accord, l’article 556a du BGB prescrit par défaut une répartition en fonction de la surface habitable. Toutefois, certains frais de consommation (chauffage, eau chaude) doivent être répartis au moins pour moitié en fonction de la consommation, conformément au décret sur les frais de chauffage. La clé de répartition appropriée dépend du type de frais : les frais de chauffage selon la consommation, l ‘enlèvement des ordures souvent selon le nombre de personnes, les frais d’ascenseur le cas échéant à parts égales par appartement, la taxe foncière et l’assurance plutôt selon la surface habitable. Il est important de respecter la clé de répartition de manière conséquente – des écarts ou des modifications ne peuvent être effectués qu’avec l’accord de toutes les personnes concernées ou pour des raisons importantes.
Vérifier le décompte et faire opposition
Les locataires ont le droit de vérifier le décompte des charges. Ils peuvent demander à consulter les pièces justificatives, c’est-à-dire consulter les factures et les reçus afin de contrôler l’exactitude des frais facturés. Si le locataire constate des erreurs, il devrait contester rapidement. En tant que bailleur, vous devez prendre ces objections au sérieux et corriger le décompte si nécessaire. Une erreur fréquente est également la
Que faire en cas de non-paiement des arriérés ? Si un locataire ne paie pas son arriéré de décompte des charges alors que le décompte est correct et dû, cela peut – tout comme les arriérés de loyer – entraîner dans un cas extrême un avertissement et une résiliation. Les bailleurs devraient donc veiller à ce que le paiement soit effectué dans les délais. Inversement, les associations de locataires conseillent aux locataires, même en cas de doute, de payer d’abord dans les délais et de régler ensuite.
Nouveautés concernant les frais annexes
La loi sur la répartition des coûts liés au dioxyde de carbone (CO2KostAufG) est en vigueur depuis janvier 2023. Les bailleurs doivent désormais participer aux frais de CO₂ pour l’énergie de chauffage. Plus le bâtiment d’habitation est mauvais sur le plan énergétique, plus le pourcentage de la taxe sur le CO₂ à la charge du bailleur est élevé. Dans les bâtiments très performants, le locataire prend en charge la quasi-totalité des coûts liés au CO₂, tandis que dans les bâtiments anciens non rénovés, le bailleur supporte jusqu’à 90 % du prix du CO₂. Cette répartition doit être indiquée dans le décompte des frais de chauffage. Les bailleurs berlinois devraient donc tenir compte de ces réglementations supplémentaires pour les frais annexes de chauffage – elles peuvent être une incitation à investir dans une meilleure isolation et une meilleure technique de chauffage.
Conclusion : le décompte des charges est une obligation semée d’embûches pour les bailleurs. Les délais doivent être respectés, les coûts correctement ventilés et les accords contractuels pris en compte. En travaillant soigneusement, on s’évite des ennuis et on obtient à juste titre le remboursement de ses dépenses par le locataire. Vous préférez confier le décompte des charges à des professionnels ou vous avez des questions sur la répartition de certains frais ? Adressez-vous à ADEN Immobilien – nous soutenons les bailleurs berlinois avec notre expertise et nos services pour toutes les questions relatives à la location !
Questions fréquentes sur le décompte des charges & les répartitions
Tous ceux mentionnés dans le § 2 de l’ordonnance sur les frais d’exploitation, si cela est convenu dans le contrat de location : entre autres la taxe foncière, l’enlèvement des ordures, le chauffage, l’eau.
Au plus tard 12 mois après la fin de la période de décompte – sinon le droit au paiement complémentaire s’éteint.
En cas de demande de paiement complémentaire justifiée, une résiliation sans préavis peut être prononcée le cas échéant après mise en demeure.
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