Contrat de location & remise

Temps de lecture : 6 Min.

Un contrat de location juridiquement sûr est essentiel

Les bailleurs devraient fixer par écrit tous les accords importants. En Allemagne, un contrat de location écrit n’est pas légalement obligatoire, mais fortement recommandé. Si le contrat ne contient pas certaines clauses, les dispositions légales s’appliquent automatiquement – elles sont souvent favorables au locataire. C’est pourquoi les bailleurs devraient absolument faire signer un contrat de location valable avant l’arrivée du nouveau locataire. Les accords oraux sont certes valables, mais ils sont difficiles à prouver et, en cas de doute, désavantageux pour les bailleurs.

Contenu du contrat de location : un contrat de location de logement doit clairement définir qui sont les parties (tous les locataires et le propriétaire avec leur nom complet), ce qui est loué (adresse exacte du logement, y compris, le cas échéant, la cave, la place de stationnement, etc. Les points importants sont : La durée du bail (durée indéterminée ou motif de la limitation), le montant du loyer (loyer froid) et les acomptes de charges ventilés, la caution (trois loyers nets maximum), le mode de paiement (par exemple par virement mensuel) et les délais de résiliation. Il est également recommandé d’inclure un règlement intérieur dans le contrat (ou en annexe), avec des règles sur les heures de repos, etc.

En l’absence de telles dispositions, les lois générales s’appliquent, ce qui peut limiter les droits du bailleur. Exemple : les réparations esthétiques – une clause non valable a pour conséquence que, selon la jurisprudence actuelle de la Cour fédérale de justice, le bailleur doit automatiquement prendre en charge les travaux de rénovation.

Attention aux contrats types ! De nombreux modèles de contrats de location disponibles librement sur Internet sont obsolètes ou trop favorables aux locataires. Des clauses inefficaces reprises peuvent coûter cher au bailleur. N’utilisez donc que des modèles vérifiés ou faites rédiger le contrat par un spécialiste.

Un contrat de location adapté au bailleur peut par exemple contenir des accords sur la garde d’animaux, les petites réparations ou la répartition des obligations de rénovation – l’important est que ces accords restent dans le cadre de la jurisprudence en vigueur. Les clauses contractuelles non valables sont en effet remplacées par les dispositions légales (§§ 535 et suivants du BGB). Par conséquent, en cas de doute, mieux vaut demander conseil à un professionnel avant de signer un contrat comportant des lacunes ou des pièges. Vous serez ainsi du côté de la sécurité juridique et protégerez au mieux vos droits de bailleur.

depositphotos 90926092 stock photo a landlord explains the floor 1

La remise du logement aux nouveaux locataires doit être soigneusement préparée – un contrat de location écrit et un procès-verbal de remise sont indispensables.

Remise de l’appartement – un protocole minutieux protège les deux parties

Avant d’emménager, les propriétaires devraient recevoir une caution du locataire (maximum trois mois de loyer) et la gérer séparément de leur patrimoine. Avant la remise des clés, il est recommandé d’établir un procès-verbal de remise commun dans lequel l’état actuel du logement est consigné. Les éventuels dommages ou défauts déjà existants y sont documentés. Les deux parties doivent signer le procès-verbal.

Ce document est comparé à l’état des lieux de sortie à la fin de la location. Cela permet de déterminer si le locataire a causé de nouveaux dégâts qui dépassent l’usure normale. Si c’est le cas, il faut donner au locataire la possibilité de les réparer avant de retenir une partie de la caution.

Obligations importantes lors de la remise de l’appartement

Depuis 2015, les bailleurs sont tenus par la loi de délivrer à leur nouveau locataire une attestation de logement (attestation du bailleur). Le locataire a besoin de ce document pour s’inscrire au bureau d’enregistrement des habitants. Conformément à l ‘article 19 de la loi fédérale sur l’enregistrement, le bailleur doit confirmer l’emménagement dans un délai de deux semaines et fournir des informations sur le locataire, le bailleur, l’adresse du logement et la date d’emménagement. Berlin, par exemple, met à disposition un formulaire type en ligne.

Conseil Remettez cette attestation directement lors de la remise des clés afin que le locataire puisse remplir son obligation de déclaration. En outre, les bailleurs devraient faire en sorte que tous les Relevé des compteurs (électricité, gaz, eau) le relever le jour de la remise et le consigner avec le locataire afin d’établir correctement le décompte.

Bien s’occuper après la signature du contrat

Une fois le contrat de location signé et la remise des clés effectuée, le bail commence officiellement. Les propriétaires doivent remettre au nouvel occupant des documents importants, tels que des manuels d’utilisation ou des coordonnées de contact en cas d’urgence. Informez le locataire des règles de l’immeuble, si elles ne font pas déjà partie du contrat. En cas de questions ou de problèmes pendant la période de location, les propriétaires doivent rester disponibles – un bon service de location se traduit par des locataires satisfaits.

Cadre juridique à Berlin

Notez que des règles particulières s’appliquent à Berlin, comme l’encadrement des loyers (voir le paragraphe suivant). Des sujets pertinents dans les contrats de location tels que le plafonnement des loyers ou l’interdiction de transformation peuvent également concerner les bailleurs berlinois. Tenez-vous toujours au courant des lois en vigueur afin d’adapter votre contrat de location en conséquence.

Conclusion : un contrat de location détaillé et actuel ainsi qu’un état des lieux de sortie sont essentiels pour protéger votre propriété. ADEN Immobilien vous soutient volontiers – si vous avez des questions sur la conclusion d’un contrat de location ou sur la remise du logement, contactez-nous pour un conseil personnalisé !