Décision d’achat et déroulement

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Ma décision d’achat et le bon déroulement

Le bien immobilier souhaité est enfin trouvé – il faut maintenant prendre la décision d’acheter et procéder aux démarches. Dans cette phase, il s’agit d’examiner le bien immobilier sous toutes les coutures avant l’achat, de garantir l’achat par contrat et de préparer le transfert de propriété étape par étape. Pour que tout se déroule sans accroc, il convient de procéder de manière systématique et de faire appel à des experts lorsque cela s’avère nécessaire.

Examen approfondi du bien immobilier (expert)

C’est précisément lorsque vous achetez une maison ou un appartement ancien qu’il est recommandé de faire appel à un expert en bâtiment (expert). Un expert inspecte le bien immobilier de manière compétente et découvre des vices cachés qui échappent souvent aux profanes. Il examine l’état du bâtiment, recherche les dommages ou les besoins de rénovation et compare les données de l’exposé avec la réalité. À la fin, vous recevez une expertise avec une évaluation neutre du bien, y compris une estimation de sa valeur actuelle sur le marché.

Vous saurez ainsi si le prix d’achat demandé est raisonnable. Les défauts fréquents qu’un expert peut déceler sont par exemple l’amiante dans les anciens matériaux de construction (dangereux et coûteux à éliminer), les moisissures dues à l’humidité, les conduites électriques en mauvais état (plus de 30-40 ans), les installations de chauffage obsolètes (qui doivent éventuellement être remplacées conformément à la nouvelle ordonnance sur les économies d’énergie) ou les parasites du bois et les éponges dans la structure du bâtiment. Même les points moins évidents comme l ‘humidité ascendante dans la maçonnerie, les fissures de tassement ou le calcaire important dans les anciennes conduites d’eau n’échappent pas à un regard averti. L’expert chiffre les coûts d’assainissement prévisibles et aide ainsi à éviter les mauvaises surprises – et les frais consécutifs – ultérieurs.

Outre l’état de la construction, un expert vérifie également la valeur du bien : à l’aide d’une méthode d’évaluation appropriée, souvent la méthode de la valeur de rendement, il détermine la juste valeur du bien immobilier sur la base des revenus locatifs potentiels et de la valeur du terrain. Cette expertise vous donne de la sécurité pour votre décision d’achat et renforce votre position lors des négociations de prix. Certes, un bon conseil coûte de l’argent – une expertise détaillée de la valeur vénale peut coûter entre quelques centaines d’euros et environ 1 à 1,5 % du prix d’achat – mais cet investissement est presque toujours rentable, surtout pour les biens chers ou anciens.

N’oubliez pas que l’achat d’un bien immobilier est un projet à long terme et coûteux – il ne faut pas économiser au mauvais endroit. Si vous souhaitez limiter les frais, il existe des expertises sommaires moins chères qui donnent un aperçu plus succinct de la valeur (mais qui ne sont pas valables devant un tribunal). Veillez toujours à la neutralité et à la qualification de l’expert. Un expert certifié et indépendant garantit un examen objectif de votre objet d’achat.

Réserver son bien immobilier – utile ou non ?

Si vous avez pris une décision en grande partie, mais que vous souhaitez encore clarifier le financement ou les détails, la question de la réservation du bien se pose. En Allemagne, il est possible de conclure un accord de réservation avec le vendeur ou l’agent immobilier, de sorte que le bien immobilier ne soit pas vendu à d’autres personnes pendant une certaine période. Souvent, des frais de réservation sont demandés à cet effet.

La prudence est toutefois de mise : Une décision récente de la Cour fédérale de justice (arrêt d’avril 2023) a précisé que les frais de réservation qu’un agent immobilier demande aux acheteurs potentiels et qu’il ne rembourse pas si la vente n’a finalement pas lieu sont nuls. Cela signifie que les agents immobiliers n’ont pas le droit de facturer des frais indépendants du résultat, ce qui est contraire à l’essence même de la commission d’agence. Par conséquent, si des frais de réservation vous sont demandés, vous avez légalement le droit d’être remboursé si la vente n’a pas lieu.

En règle générale, un accord de réservation n’est pas contraignant tant qu’il n’existe pas de contrat de vente notarié. Il peut toutefois être utile à court terme pour gagner du temps pour la confirmation du financement ou les dernières vérifications. Il ne faut toutefois pas trop s’y fier. Si vous convenez d’une réservation, veillez à la consigner par écrit et à préciser clairement la durée de la réservation du bien immobilier et ce qu’ il adviendra de toute somme versée. Notez que dans de nombreux cas, la réservation est remplacée par la préparation rapide d’un projet de contrat de vente et l’obtention d’un rendez-vous précoce chez le notaire – c’est ce qui crée le plus de sécurité pour les deux parties.

Trouver le bon notaire

En Allemagne, tout contrat de vente immobilière doit être authentifié par un notaire pour être juridiquement valable. Le choix du notaire fait donc partie intégrante du processus d’achat. La loi ne prescrit pas qui doit choisir le notaire, mais dans la pratique, c’est souvent l’acheteur qui propose un notaire (d’autant plus que l’acheteur prend généralement en charge les frais de notaire). Prenez le choix du notaire aussi sérieusement que la recherche d’un bien immobilier.

Un notaire a pour mission de rédiger le contrat de vente, de conseiller toutes les parties contractantes de manière neutre et, enfin, de procéder à l’authentification. S’il est vrai que le notaire ne peut pas donner de conseils partiaux – par exemple, il n’évaluera pas le prix de vente ou la rentabilité -, il doit néanmoins attirer l’attention sur les risques juridiques et garantir un contrat équitable et conforme au droit. Les prestations du notaire comprennent entre autres : la rédaction du contrat de vente, le conseil sur les aspects juridiques, l’authentification en présence de l’acheteur et du vendeur ainsi que le déroulement de la transaction (par exemple, envoyer les demandes d’inscription au registre foncier, envoyer les avis d’échéance).

Les frais de notaire sont fixés par la loi et représentent environ 1,5 % à 2 % du prix d’achat (frais de registre foncier inclus) – dans ce cas, il ne vaut pas la peine de comparer les prix, car tous les notaires facturent selon le même barème. Pour trouver un notaire, vous pouvez vous baser sur quelques critères : La réputation et l’expérience (y a-t-il des recommandations de vos connaissances ou de votre agent immobilier ?), la capacité à obtenir un rendez-vous dans les meilleurs délais (le rendez-vous chez le notaire doit avoir lieu le plus tôt possible, dès que vous êtes d’accord avec le vendeur), ainsi que l’impression de sérieux et de neutralité.

Souvent, votre agent immobilier vous aidera volontiers à trouver un notaire – les agents immobiliers expérimentés comme Aden Immobilien travaillent avec des études notariales de confiance et peuvent vous mettre en contact avec un notaire approprié. Toutefois, si le vendeur désigne déjà un notaire (ce qui est courant pour les projets de construction), un certain scepticisme ne fait pas de mal : faites examiner le projet de contrat à tête reposée et posez au notaire toutes les questions en suspens pour vous assurer que vos intérêts sont suffisamment pris en compte. En cas de doute sur la neutralité, n’hésitez pas à faire relire le contrat par votre propre avocat avant de signer.

Rendez-vous chez le notaire et conclusion du contrat de vente

Dès que le notaire est désigné, il rédige un projet de contrat de vente. En règle générale, l’acheteur et le vendeur reçoivent le projet au moins deux semaines avant la date de l’acte authentique, afin de disposer de suffisamment de temps pour l’examiner. Utilisez ce temps pour passer en revue tous les points. Avant le rendez-vous, clarifiez toutes les questions importantes avec le vendeur : êtes-vous d’accord sur le prix d’achat ? Tous les accords concernant l’inventaire vendu en même temps, le délai de paiement, la date de remise, les défauts connus, etc. ont-ils été conclus ? Les points non clarifiés ne doivent pas être repoussés jusqu’au rendez-vous chez le notaire, car une modification à court terme du contrat de vente est coûteuse. Lors du rendez-vous chez le notaire, les deux parties apportent des documents d’identité valables.

Le notaire lit le texte du contrat dans son intégralité et explique certaines clauses si vous le souhaitez – n’hésitez pas à demander immédiatement des précisions en cas de doute. Ce n’est que lorsque tout est compris et accepté que l’acheteur et le vendeur signent le contrat devant le notaire. Une fois la signature apposée, l’achat est juridiquement valable, mais il reste encore quelques tâches à accomplir: Le notaire s’occupe des inscriptions nécessaires au registre foncier (par exemple, une mention de transfert de propriété directement après la conclusion du contrat, afin de vous protéger en tant qu’acheteur), il déclare l’achat à l’administration fiscale (en raison de l’impôt sur les mutations foncières) et s’assure que les éventuels droits de préemption sont vérifiés.

En tant qu’acheteur, vous recevrez dans les semaines qui suivent le rendez-vous un courrier de l’administration fiscale avec la notification de l’impôt sur les mutations foncières – vous devez payer cet impôt rapidement, sinon le notaire ne pourra pas procéder au transfert de propriété. Le paiement du prix d’achat n’intervient également qu’après le rendez-vous chez le notaire : Une date d’échéance est fixée dans le contrat, généralement quelques semaines plus tard, lorsque toutes les conditions sont remplies (p. ex. inscription de la mention au registre foncier, radiation des anciennes dettes foncières du vendeur, etc.

Votre notaire surveille ces conditions et vous donne le feu vert dès que vous pouvez payer. Après le paiement et la réception de l’attestation fiscale, le notaire procède à la transcription de la propriété à votre nom au registre foncier – vous êtes alors officiellement propriétaire. Enfin, à la date de remise convenue, vous recevez les clés et un procès-verbal de remise est établi.

Grâce à une préparation minutieuse et à l’aide de professionnels, la procédure d’achat complexe devient un processus planifiable. Un bon agent immobilier est également à vos côtés dans ce processus : il coordonne les parties concernées, rappelle les délais et veille à ce que rien ne soit oublié, de l’expertise à la signature du contrat.

Aden Immobilien accompagne les acheteurs de la première visite à la remise finale des clés et se tient à tout moment à disposition pour répondre à leurs questions. Vous avez encore des doutes sur la procédure à suivre ou vous avez besoin de conseils pour les prochaines étapes ? Contactez-nous – nous vous assisterons volontiers dans le déroulement de votre achat immobilier et veillerons à ce que votre emménagement puisse être préparé en toute sérénité.