Berlin : ville branchée où les prix d’achats de biens immobiliers ne cessent d’augmenter

En ce début d’année, les principaux instituts de recherche, départements de recherche, comités d'experts, statisticiens et observateurs du marché ont publié leurs chiffres concernant le marché immobilier allemand. Les résultats sont révélateurs et permettent de se faire une idée de l’évolution à venir. Cette année encore, la tendance est univoque : si les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter dans tous les domaines, cette augmentation perd en dynamisme.

Berlin, la ville des milles et unes possibilités

Berlin est une métropole moderne et active au rayonnement international. L’évolution fulgurante des trois dernières décennies se reflète clairement dans le contraste entre les défis et les opportunités. L’attrait de la capitale prospère réside dans sa tolérance, son ouverture d’esprit et sa diversité culturelle. Autrefois divisée, la ville a depuis longtemps retrouvé sans place dans la compétition internationale des métropoles européennes telles que Vienne, Paris ou Londres.

Berlin se distingue par sa position centrale en plein cœur de l’Europe. Centre politique à l’histoire houleuse, Berlin incarne la réunification politique de l’Allemagne. La ville est à la fois siège du gouvernement, quartier général de nombreuses organisations, associations et médias. Elle est le centre d’institutions scientifiques, culturelles et administratives et le point de rencontre de l’économie, de la politique et de la culture. Berlin, c’est le pôle d’attraction de l’économie créative de l’information et de la communication.

Voilà maintenant des années que le nombre de personnes actives y croît plus rapidement que la moyenne fédérale. Si le pouvoir d’achat reste en-dessous de la moyenne nationale, il indique un potentiel significatif. Les prévisions démographiques actuelles prévoient une croissance à 3,925 millions d'habitants en 2030.

Berlin attire l’attention par des projets spectaculaires : l'aéroport de Berlin Brandebourg est enfin opérationnel, Siemensstadt 2.0 à Spandau s’ouvre à de nouveaux horizons, la Potsdamer Platz est en cours de rénovation et l’Alexander Tower, un immeuble de logements situé à proximité immédiate de l'Alexanderplatz, à côté du centre commercial Alexa et de ses 150 mètres de haut, indiquera bientôt la direction à prendre : un aller sans retour vers les sommets. À son achèvement prévu en 2023, le bâtiment sera l’immeuble le plus haut de Berlin et un des plus hauts d’Allemagne.

Le marché de l’immobilier va de record en record. Si la pandémie n’a pas manqué de laisser des traces à Berlin, l’intérêt immobilier reste vivace malgré une pénurie de logements. Selon le Sénat de Berlin, la demande en logements s’élèvera à environ 20 000 appartements par an d'ici 2030. Le boom constructeur de ces dernières années peine à suivre le rythme de la demande.
Les obstacles sont néanmoins nombreux : discussions controversées sur les zones de protection, contrôle des loyers et plafonds de loyers sont source d'incertitude. Bien que la Cour constitutionnelle fédérale ait annulé le plafond des loyers, certains investisseurs sont d'abord restés prudents.

Prix de l'immobilier résidentiel d’Allemagne en 2021

Le graphique de l'Office fédéral de la statistique indique clairement l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel d’Allemagne. Au 3ème trimestre 2021, ils ont fait un bond d’environ 12,0 pour cent par rapport au trimestre de l’année précédente. Il s’agit pour la deuxième fois consécutive de la plus forte hausse de prix dans les transactions immobilières résidentielles depuis le début de la série chronologique en 2000. Les prix des appartements et des maisons individuelles et jumelées ont augmenté en moyenne de 4,2% par rapport au trimestre précédent.

Indice des prix des maisons (2015 = 100)

Une hausse des prix particulièrement forte s’est matérialisée dans le TOP 7 des métropoles, à savoir Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Francfort, Stuttgart et Düsseldorf. Les prix des maisons individuelles, des maisons à deux logements et des copropriétés y ont augmenté de 14,5 pour cent par rapport au trimestre de l’année précédente.

Rapport des comités d’experts sur le marché immobilier 2021

(Source : Achim Scholty, Pixabay)

En collaboration avec l'Institut fédéral de recherche sur la construction, les affaires urbaines et le développement territorial (BBSR), le groupe de travail des comités d'experts officiels a présenté le rapport sur le marché immobilier allemand pour 2021. Le marché de l’immobilier résidentiel s’est révélé imperturbable face à la crise du coronavirus. Entre 2010 et 2020, les investissements dans l’acquisition de biens immobiliers ont doublé. Le chiffre d’affaires pécuniaire a quant à lui atteint une somme record de 310 milliards d’euros en inversant cependant la tendance vers le bas par rapport à l’année précédente. Alors que le marché résidentiel ne cesse de prospérer, le marché de l’immobilier commercial s’est montré plus réservé. Environ les trois quarts de toutes les ventes immobilières de 2020 reviennent aux biens immobiliers résidentiels. Ce taux s’élevait à environ deux tiers en 2015. Par rapport à l’année passée, les investissements en matière d’acquisition de biens immobiliers résidentiels ont augmenté de sept pour cent.

Atteignant en moyenne 11 220 euros par mètre carré de surface habitable, les acheteurs de l’agglomération de Munich ont payé le plus pour les maisons individuelles et jumelées d'occasion. La moyenne nationale s’élevait pour 2020 à 2140 euros par mètre carré. Ce qui représentait 80 pour cent de plus qu’en 2010 avec un prix de 1190 euros par mètre carré.

Le risque de formation de bulles immobilières augmente au niveau régional

Des exagérations spéculatives se produisent dans de plus en plus de régions et de segments de marché, en particulier dans le cas des copropriétés et des terrains à bâtir dans des métropoles telles que Berlin, Hambourg et Munich. Dans ces villes comme dans d’autres, des corrections de prix à plus grande échelle sont envisageables dans les prochaines années. C'est la conclusion à laquelle sont parvenus les économistes de l'immobilier Konstantin Kholodilin et Claus Michelsen dans une récente étude publiée dans le rapport hebdomadaire de l'Institut allemand de recherche économique (DIW Berlin).

Dans le cadre de cette étude, les deux économistes ont examiné de près l’évolution dans les 114 plus grandes villes allemandes d'au moins 50 000 habitants sur la base des données de l'association immobilière IVD. Pour ce faire, ils ne se sont pas limités aux prix d’achat des appartements et maisons en propriété mais ont également englobé les loyers. Si les prix d’achat des copropriétés ont augmenté cette année en moyenne de neuf pour cent, les loyers se sont contentés d’une augmentation de moitié. Les prix de l'immobilier devant être liés à l'évolution des revenus locatifs et donc à l'évolution générale des revenus à long terme, un écart croissant entre les loyers et les prix d'achat annonce le risque de formation de bulles spéculatives.

(Source : wal_172619, Pixabay)

L’indice empirica des prix de l’immobilier enregistre des valeurs records

L’Institut de recherche empirica publie régulièrement l’indice empirica des prix de l’immobilier, l’indice empirica des bulles et l’indice empirica d’accessibilité économique.

Selon ce dernier et en moyenne pour toutes les années de construction, les indices des appartements locatifs et en propriété ainsi que des maisons individuelles et jumelées ont continué d'augmenter au quatrième trimestre 2021, à savoir de 2,9% pour les appartements de copropriété par rapport au trimestre précédent et jusqu'à 3,1 % pour les maisons individuelles et à deux logements.
Avec une croissance de 1,2 % par rapport au dernier trimestre, les prix des loyers ont de nouveau augmenté à un rythme nettement inférieur à celui des copropriétés et des maisons individuelles.

Les indices concernant les appartements neufs et les maisons individuelles et jumelées ont atteint des records pour la même période : les appartements de copropriété se sont retrouvés à 2,6 pour cent au-dessus du niveau et les maisons individuelles neuves à 3,3 pour cent. Avec 1,0 pour cent, la croissance des appartements de locations neufs s’est avérée de nouveau la plus faible.

La plus forte hausse des prix de construction depuis 1970

Il y a quelques années de cela, construire sa propre maison était considéré comme l’alternative à l’achat d’une maison d’occasion ou d’un appartement de copropriété plus ancien. Entre temps, les prix de construction ont cependant évolué de telle manière que cette option ne s’offre plus qu’aux constructeurs disposant d'un bon amortissement financier.

Indices des prix de la construction pour les bâtiments résidentiels et la construction de routes (2015 = 100)

Selon les données de l’Office fédéral de la statistique communiquées en novembre 2021, les prix de construction de bâtiments résidentiels ont augmenté en Allemagne de 14,4 pour cent par rapport à novembre 2020. C’est la hausse la plus élevée des prix de construction par rapport à une année précédente depuis 1970.

Évolution des prix de l’immobilier : la place à part de Berlin

Le rapport sur le marché de l’immobilier de Berlin 2020/2021 du comité d’experts montre les particularités du marché de l’immobilier de Berlin. Le prix d’achat moyen d’un appartement de copropriété atteint entretemps 4735 euros par mètre carré, à savoir six pour cent de plus que l’année précédente. L'association des locataires de Berlin se plaint de la politique en ces termes : « Pour une copropriété de 85 mètres carrés, un ménage moyen doit investir environ 15
salaires nets annuels. (...) 45 pour cent des ménages berlinois ne disposent que d’un revenu mensuel de moins de 2000 euros. » La demande se déplace actuellement vers la périphérie de Berlin, principalement dans les régions bien desservies par les transports vers la capitale.

Comparé aux autres métropoles allemandes, le marché de l’immobilier de Berlin est encore largement marqué par le développement politique et économique dû à la réunification. Si des villes telles que Munich, Francfort ou Hambourg ont eu la possibilité d’évoluer de manière continue au fil des décennies, Berlin a été catapultée hors de son existence au ralenti. Ce dynamisme hors norme se traduit jusqu’à aujourd’hui dans les chiffres.

Cette place à part se reflète également dans la demande d’offres immobilières. Selon ImmobilienScout24, il y a deux demandes par annonce à Berlin par semaine par maison récemment construite proposée (une en Allemagne), cinq demandes pour une maison ancienne (en Allemagne 4), une demande pour un appartement venant d’être construit (également une en Allemagne) et trois demandes pour un appartement en propriété ancien (en Allemagne 5).

Déclin de la dynamique des loyers et des prix en métropoles

Alors que le dynamisme des prix des marchés de l’immobilier stagne en métropoles, les périphéries rattrapent. Selon JLL Research, Leipzig était le seul marché parmi les Big 8 (voir tableau) à avoir enregistré une croissance des loyers plus élevée en 2021 que sur comparaison des cinq dernières années. À Berlin, l'augmentation relativement importante est due au plafond des loyers, qui a été annulé par le tribunal. Le fort dynamisme d'évolution des prix locatifs de ces dernières années s'essouffle dans les Big 8 et les autres arrondissements urbains, tandis que les localités plus périphériques suivent le mouvement.

VilleAugmentation des loyers en %Loyer/m²/mois
Munich1,720,90
Cologne3,913,35
Francfort-3,115,50
Düsseldorf0,012,00
Stuttgart0,015,00
>> Berlin4,113,85
Hambourg3,813,55
Leipzig5,37,90

(Quelle: JLL Research, Angebotsmieten Q2 / Q1 -2021)

Les prix d’achat d’appartements de copropriété ont continué leur ascension dans les Big 8 mais le dynamisme décline dans le segment prime. Avec une moyenne de 11,4 pour cent, la croissance a clairement augmenté par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Dans les villes indépendantes hors des Big 8, l'augmentation annuelle actuelle était de 12,5 % en moyenne. Le dynamisme des prix en périphérie s’accorde sur l’évolution en métropoles.

VillePrix Augmentation en %Prix d'achat en euros/m²
Leipzig20,23.100
Düsseldorf14,05.060
Munich12,79.750
Cologne12,65.000
>> Berlin11,65.560
Hambourg7,86.210
Stuttgart7,25.330
Francfort5,36.900

(Source : JLL Research)

Perspective de l’évolution des prix de l’immobilier

Si le dynamisme des prix des appartements de copropriété et des maisons à acheter ne cesse de croître en Allemagne, il varie en fonction de la situation et de la région. 

Concernant les appartements en propriété, ImmoScout24 prévoit une hausse des prix de 13 pour cent pour les douze mois à venir et ce, en raison de la forte demande stable et des prix de construction qui ont augmenté sur le plan national. En métropoles, les prix augmentent en pour cent de manière plus raisonnable que dans les autres régions d’Allemagne. À Francfort-sur-le Main, on attend des hausses de prix maximales de onze pour cent, suivi de Berlin, Düsseldorf et Cologne avec neuf pour cent. Le nombre d’offres est cependant plus important dans en métropoles que celui de la moyenne nationale.

En raison du niveau de prix bas par rapport au niveau national et de la forte demande, la plus forte croissance de prix pour les maisons individuelles devrait se cristalliser à Berlin. La hausse des prix devrait s’élever à 16 pour cent et dépasser ainsi l’évolution nationale des prix s’élevant à onze pour cent. 

L’évolution des prix d’achat dépend de nombreux facteurs. Tant que les taux d'intérêt resteront bas, les prix de l'immobilier continueront d'augmenter. Le taux d'inflation actuellement élevé pourrait néanmoins inciter la Banque centrale européenne (BCE) à introduire une politique de taux d'intérêt plus restrictive. Les taux d'intérêt plus élevés qui en résulteraient limiteraient la capacité de financer des biens immobiliers pour de larges segments de la population et freineraient l'évolution des prix à long terme. L’objectif politique de neutralité climatique se traduirait en même temps par de nouveaux bâtiments coûteux et des conversions de bâtiments existants. C’est pourquoi l'Institut de recherche et de conseil bulwingesa s'attend à ce que les hausses de prix se poursuivent.

Remarque juridique : 

Cet article ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique dans un cas précis. Ne manquez pas de vous faire expliquer les tenants et aboutissants de votre situation particulière par un avocat et/ou un conseiller fiscal.

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