Berlin, ville tendance – les prix de l’immobilier continuent d’augmenter
Les instituts de recherche, les départements de recherche, les comités d’expertise, les statisticiens et les observateurs du marché qui font autorité ont publié en ce début d’année leurs chiffres sur le marché immobilier en Allemagne. Les résultats sont instructifs et permettent d’envisager l’évolution future. Après une décennie de boom et un ralentissement temporaire en 2022/2023, une stabilisation se dessine désormais. Certes, les prix de l’immobilier augmentent à nouveau modérément, mais ils sont loin d’être aussi dynamiques que lors des années record précédentes.
Berlin, ville de toutes les possibilités
Berlin est une métropole moderne et performante au rayonnement international. Le développement rapide des trois dernières décennies se reflète clairement dans les contrastes entre les défis et les opportunités. Le charme de la capitale fédérale prospère réside dans sa tolérance, son ouverture et sa diversité culturelle. Depuis longtemps, l’ancienne ville divisée a reconquis sa place dans la concurrence des métropoles européennes internationales comme Vienne, Paris ou Londres.
Berlin se caractérise par sa situation centrale au cœur de l’Europe. Centre politique à l’histoire mouvementée, Berlin est le symbole de la réunification politique de l’Allemagne. La ville est le siège du gouvernement, le centre de nombreuses organisations, associations et médias, elle est le centre d’institutions scientifiques, culturelles et administratives ainsi qu’un lieu de rencontre pour l’économie, la politique et la culture. La ville est un pôle d’attraction pour l’économie créative, les secteurs de l’information et de la communication.
Depuis des années, le nombre d’actifs augmente plus fortement à Berlin que la moyenne nationale – rien qu’au deuxième trimestre 2023, l’emploi a augmenté de 1,6 % par rapport à l’année précédente pour atteindre environ 2,19 millions d’actifs. Le pouvoir d’achat est actuellement toujours inférieur d’environ 5 % à la moyenne fédérale, mais présente un potentiel élevé. Les prévisions démographiques actuelles tablent sur une poursuite de la croissance ; selon des calculs prévisionnels antérieurs, Berlin comptera environ 3,925 millions d’habitants d’ici 2030 (à titre de comparaison, la ville comptait environ 3,7 millions de personnes en 2024).
Berlin fait parler d’elle – grâce à des projets spectaculaires : L’aéroport de Berlin Brandenburg est enfin opérationnel, la Siemensstadt 2.0 à Spandau ouvre de nouvelles perspectives, la Potsdamer Platz est en cours de transformation et bientôt, l’Alexander Tower, une tour d’habitation située à proximité immédiate de l’Alexanderplatz de Berlin, à côté du centre commercial Alexa, montrera avec ses 150 mètres de haut où l’on va – vers le haut. À son achèvement prévu en 2023, ce bâtiment sera la plus haute tour résidentielle de Berlin et l’une des plus hautes d’Allemagne.
Le marché de l’immobilier va de record en record – du moins jusqu’en 2021. Certes, la pandémie a également laissé des traces à Berlin, mais l’intérêt pour l’immobilier à Berlin était jusqu’alors vif, alors que l’offre de logements était limitée. Selon le sénat berlinois, le besoin en logements est d’environ 20.000 par an jusqu’en 2030. Le boom de la construction de ces dernières années n’a guère suivi le rythme des besoins, et l’on constate actuellement un effondrement de l’activité de construction (en 2024, le nombre de permis de construire délivrés était nettement inférieur à celui de l’année précédente). Il existe également des obstacles : Les discussions controversées sur les zones de protection du milieu, l’encadrement des loyers et le plafonnement des loyers ont semé l’incertitude. Certes, la Cour constitutionnelle allemande a annulé le plafonnement des loyers en 2021, mais certains investisseurs sont tout de même restés réticents dans un premier temps.
Prix de l’immobilier résidentiel en Allemagne d’ici 2025
Les données de l’Office fédéral de la statistique montrent clairement l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel en Allemagne. Après des hausses exceptionnelles jusqu’en 2021 (au 3e trimestre 2021, environ +12,0 % par rapport au même trimestre de l’année précédente – la plus forte augmentation à ce jour depuis le début de la série chronologique en 2000), un tournant a été pris en 2022/23. Au 3e trimestre 2023, les prix de l’immobilier résidentiel ont baissé de 10,2 % par rapport à l’année précédente, la plus forte baisse depuis des décennies. Ce n’est qu’au milieu de l’année 2024 que le marché s’est à nouveau stabilisé. Au deuxième trimestre 2025, les prix étaient en moyenne supérieurs de 3,2 % à ceux de la même période de l’année précédente. Au cours du trimestre actuel (T2 2025), les prix des appartements et des maisons individuelles et jumelées ont de nouveau légèrement augmenté d’environ 1,1 % par rapport au trimestre précédent – ce qui indique une reprise prudente après la phase de correction. À titre de comparaison, les prix avaient encore augmenté de 4,2 % par rapport au trimestre précédent lors du boom du T3 2021.
Indice des prix des maisons (2015 = 100)
Après avoir atteint des niveaux d’indice nettement supérieurs à 180 points en 2022, un ralentissement s’est produit en 2023. Ce phénomène a été particulièrement marqué dans les métropoles. Une hausse des prix particulièrement forte avait été observée auparavant dans les métropoles du TOP 7, Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Francfort, Stuttgart et Düsseldorf, où les prix des maisons individuelles et des appartements en copropriété avaient encore augmenté d’environ 14 % en 2021 par rapport à l’année précédente. Or, c’est précisément dans ces villes que l’on a constaté les baisses les plus nettes : Dans les sept plus grandes villes, les prix des maisons individuelles et des appartements ont baissé de 9,5 % au premier trimestre 2024 par rapport à l’année précédente. Dans les régions rurales, la correction a été plus modérée, avec un recul de 6 à 7 %.
Rapport 2023 sur le marché immobilier des commissions d’expertise
(Source : Achim Scholty, Pixabay)
Le cercle de travail des comités d’expertise officiels a présenté, en collaboration avec l’Institut fédéral de recherche sur la construction, la ville et l’espace (BBSR), le dernier rapport sur le marché immobilier allemand 2023. Selon ce rapport, le marché de l’immobilier résidentiel s’est d’abord montré indifférent aux crises pendant plus d’une décennie, avant que le tournant des taux d’intérêt en 2022 ne freine brusquement la dynamique. Les investissements dans l’acquisition de biens immobiliers avaient encore doublé entre 2010 et 2020 ; en 2020, un chiffre d’affaires monétaire de 310 milliards d’euros a été réalisé – une valeur record. Mais en 2022 et 2023, l’activité a sensiblement diminué : en 2023, seules quelque 733 000 transactions immobilières ont eu lieu dans toute l’Allemagne, soit 15 % de moins qu’en 2022, et le chiffre d’affaires monétaire ainsi réalisé a chuté de 29 % pour atteindre environ 213,3 milliards d’euros. Les marchés se sont particulièrement effondrés dans les métropoles – dans les huit plus grandes villes, le chiffre d’affaires a diminué de 53 % en deux ans (de 83,8 milliards d’euros en 2021 à 39,2 milliards d’euros en 2023). Néanmoins, près des trois quarts de toutes les ventes immobilières concernaient toujours des biens résidentiels (75 % en 2020, contre environ 66 % en 2015) – le marché résidentiel continuait donc de dominer. Par rapport à l’année précédente (2022), les investissements dans l’immobilier résidentiel ont toutefois nettement diminué.
C’est toujours dans le district de Munich que les acheteurs de maisons individuelles et de maisons à deux logements d’occasion payaient le plus cher – environ 11 900 euros par mètre carré de surface habitable en 2023. La moyenne nationale était en 2023 d’environ 2 400 euros par mètre carré pour les maisons individuelles existantes. Cela représente toujours un peu plus de 100 % de plus qu’en 2010 (1.190 €/m²), malgré les récentes baisses de prix. L’extrême disparité des prix de l’immobilier persiste donc : Dans les régions favorables (p. ex. les districts ruraux de l’est de l’Allemagne), les maisons se négociaient parfois à moins de 800 €/m², tandis que Munich atteignait plusieurs fois cette valeur – un écart d’environ 1:19.
Risque de bulle immobilière – l’évolution confirme les mises en garde
Dans un nombre croissant de régions et de segments de marché, des exagérations spéculatives se sont produites jusqu’en 2021, en particulier pour les appartements en copropriété et les terrains à bâtir dans des métropoles comme Berlin, Hambourg et Munich. Dans ces villes – mais aussi dans d’autres grandes villes – des corrections de prix de grande ampleur semblaient possibles dans les années suivantes. Alors que les prix d’achat des logements en propriété grimpaient en moyenne de 9 % en 2021, les loyers n’augmentaient alors que de moitié environ. Étant donné que les prix de l’immobilier devraient être liés à long terme à l’évolution des revenus locatifs et donc à l’évolution générale des revenus, l’écart croissant entre les loyers et les prix d’achat laissait présager des bulles spéculatives.
Aujourd’hui – quatre ans plus tard – il apparaît que cet écart n’a effectivement pas pu être maintenu durablement. Comme mentionné ci-dessus, les prix d’achat ont baissé en 2023 pour la première fois depuis de nombreuses années, tandis que les loyers ont continué à augmenter. Les grandes villes ont été particulièrement touchées par cette correction des prix ; les prix des terrains à bâtir et des maisons individuelles y ont par exemple baissé de 6 à 7 %. Parallèlement, les loyers proposés ont augmenté d’environ 3 à 5 % en 2023 (selon le segment). Le retournement des taux d’intérêt et les difficultés de financement ont joué un rôle décisif dans cette évolution. En d’autres termes, la bulle des prix qui s’était formée dans certaines villes a éclaté, ce qui a entraîné des ajustements régionaux significatifs – mais le besoin de base en logements reste élevé.
(Source : wal_172619, Pixabay)
Indice des prix de l’immobilier empirica : retournement de tendance après des sommets
L’institut de recherche empirica publie régulièrement l’indice des prix de l’immobilier empirica, l’indice de bulle empirica et l’indice d’accessibilité empirique. En moyenne, toutes années de construction confondues, les indices des appartements en location et en propriété ainsi que des maisons individuelles ou jumelées avaient continué à augmenter au quatrième trimestre 2021 – de 2,9 % pour les appartements en propriété et même de 3,1 % pour les maisons individuelles et jumelées par rapport au trimestre précédent. A la même date, les loyers ont augmenté de +1,2 %, soit nettement moins que les prix d’achat. Pour les appartements neufs ou les maisons individuelles et jumelées, les indices ont atteint de nouveaux sommets à la fin de l’année 2021 : les appartements en propriété étaient supérieurs de 2,6 % au trimestre précédent, les maisons individuelles nouvellement construites de +3,3 %. La croissance des logements locatifs nouvellement construits a de nouveau été la plus faible, avec +1,0 %.
Entre-temps, la situation a évolué. Selon l’indice empirica pour le T4 2023, les prix sont certes encore légèrement en baisse, mais la dynamique de baisse s’est sensiblement atténuée. En moyenne nationale, les appartements en propriété n’ont baissé que de 1,1 % au quatrième trimestre 2023 par rapport au trimestre précédent, les maisons individuelles de 1,4 %. Les appartements en propriété nouvellement construits ont même montré une première stabilisation avec +0,5 % par rapport au T3 2023. Parallèlement, la hausse des loyers se poursuit : fin 2023, les indices des loyers ont de nouveau augmenté d’environ 1,3 % par rapport au trimestre précédent. Les analystes d’empirica parlent d’une « lente stabilisation des prix d’achat ». Selon empirica, au troisième trimestre 2024, le marché de l’achat de logements existants était déjà largement stable, tandis que les prix d’achat des logements neufs augmentaient encore légèrement. Cela confirme que le retournement du marché a été freiné – la baisse des prix en 2022/23 a trouvé son plancher et se transforme en mouvement latéral.
La plus forte hausse des prix de la construction depuis 1970
Il y a quelques années, la construction d’une maison neuve était encore considérée comme une alternative à l’achat d’une maison d’occasion ou d’un appartement en copropriété plus ancien. Mais entre-temps, les prix de la construction ont tellement augmenté que cette option n’est plus ouverte qu’aux maîtres d’ouvrage* disposant d’un bon matelas financier. Les indices des prix de la construction pour les bâtiments résidentiels et la construction de routes illustrent cette évolution. En 2022, les prix de la construction de bâtiments résidentiels neufs en Allemagne ont augmenté de 16,3 % par rapport à l’année précédente. La hausse déjà énorme de 2021 (+14,4 % par rapport à 2020) a ainsi été encore dépassée. Par moments, la hausse annuelle a même atteint près de 18 % en 2022, soit la plus forte augmentation des prix de la construction depuis 1970. Cette hausse extrême des coûts est due à des goulots d’étranglement au niveau des matériaux, à l’explosion des prix des matières premières et à la forte demande. Ce n’est qu’en 2023 que le renchérissement s’est quelque peu atténué ; en août 2025, les prix de la construction pour les bâtiments d’habitation étaient encore supérieurs de +3,1 % à ceux de l’année précédente.
Les conséquences en sont multiples : Les projets de nouvelles constructions sont de plus en plus chers et souvent reportés ou annulés. La construction de nouveaux logements reste en deçà des besoins – au lieu de l’objectif politique de 400.000 logements par an, moins de 300.000 ont parfois été achevés ces dernières années. Parallèlement, les taux d’intérêt des crédits à la construction ont fortement augmenté, ce qui complique encore davantage de nombreux projets de construction. Dans ce contexte, l’achat d’un bien immobilier existant est à nouveau plus intéressant pour beaucoup que la construction neuve – mais le stock est également rare. Cela fait monter les prix à long terme, malgré le ralentissement à court terme.
Indices des prix de la construction pour les bâtiments résidentiels et la construction de routes (2015 = 100)
Selon l’Office fédéral de la statistique, les prix de la construction de nouveaux bâtiments résidentiels en Allemagne ont augmenté de 14,4 % en novembre 2021 par rapport à novembre 2020. Il s’agit de la plus forte hausse des prix de la construction par rapport à une année précédente depuis août 1970.
Évolution des prix de l’immobilier : la position particulière de Berlin
Le rapport sur le marché immobilier de Berlin 2022/2023 du Gutachterausschuss (comité d’experts) met en évidence les particularités du marché immobilier à Berlin. Après avoir rattrapé les prix pendant des décennies, la capitale a connu pour la première fois de légères baisses en 2022/23. En 2022, le prix d’achat moyen d’un appartement en copropriété à Berlin était d’environ 5 330 €/m² (stock) – contre 4 735 €/m² auparavant en 2020/21, ce qui représentait alors +6 % par rapport à l’année précédente. En 2023, une baisse d’environ 4 % a été enregistrée, suivie d’une nouvelle baisse de 3 % en 2024. Actuellement (2025), le prix moyen d’un appartement existant à Berlin est d’environ 5 130 €/m². Berlin a donc survécu à la majeure partie de la correction – cette valeur correspond encore à une augmentation de 18 % par rapport à 2020 et n’est inférieure que d’environ 4 % au record absolu de 2022. L’association des locataires de Berlin fustige néanmoins la politique : « Pour un appartement en copropriété de 85 mètres carrés, il faut compter environ 15 salaires annuels nets pour un ménage gagnant un revenu moyen. (…) 45 % des ménages berlinois ne disposent que d’un revenu mensuel inférieur à 2.000 euros ». Cette situation s’est plutôt aggravée avec la hausse des taux d’intérêt – de nombreux ménages moyens ne peuvent toujours pas se permettre de devenir propriétaires à Berlin, malgré une légère baisse des prix, car les taux de financement ont fortement augmenté.
Actuellement, la demande se déplace de plus en plus vers la périphérie de Berlin, principalement dans les régions bien desservies par les transports en commun vers la capitale. La périphérie profite de prix relativement plus avantageux et de la tendance au home office, qui permet de s’éloigner un peu plus de la ville. Ainsi, des districts comme Dahme-Spreewald ou Oberhavel dans le Brandebourg ont récemment enregistré des taux de croissance à deux chiffres de la demande.
Comparé à d’autres métropoles allemandes, le marché immobilier de Berlin est toujours marqué par le développement exceptionnel qui a suivi la réunification. Alors que des villes comme Munich, Francfort ou Hambourg ont pu se développer de manière continue pendant des décennies, Berlin a été littéralement catapultée hors de son existence autrefois ralentie. Ce dynamisme exceptionnel se traduit aujourd’hui encore dans les chiffres – par exemple dans les fortes augmentations annuelles entre 2015 et 2021, qui s’élevaient en moyenne à 12-14 % par an pour les appartements en propriété. En l’espace d’une décennie, Berlin a ainsi rattrapé des villes comme Cologne ou Düsseldorf en termes de prix, même si le niveau absolu (environ 5.000-6.000 €/m² en moyenne) est encore inférieur à celui de Munich ou Francfort.
Cette position particulière se reflète également dans la demande d’offres immobilières. Selon ImmobilienScout24, il y a quelques années, Berlin recevait nettement plus de demandes par annonce que la moyenne nationale : En une semaine, environ deux demandes pour une maison neuve proposée (une en Allemagne), cinq demandes pour une maison existante (Allemagne : 4), une demande pour un appartement en copropriété neuf (une également au niveau national) et trois demandes pour un appartement en copropriété existant (5 en Allemagne). Entre-temps, ce rapport s’est quelque peu relativisé – la forte hausse des taux d’intérêt a également réduit le nombre de personnes intéressées par un achat à Berlin, de sorte que la concurrence par annonce n’est plus aussi importante. Néanmoins, Berlin reste un pôle d’attraction de la demande, surtout pour les biens situés dans le segment abordable et dans les quartiers à la mode.
La dynamique des loyers et des prix s’essouffle dans les métropoles
Alors que la dynamique des prix des logements dans les métropoles s’est récemment ralentie, la périphérie suit désormais en partie le mouvement. En ce qui concerne les loyers, certaines villes auparavant moins chères ont par exemple enregistré en 2023 des hausses plus importantes que les grandes villes chères. Selon JLL Research, Leipzig était déjà en 2021 le seul marché parmi les 8 grandes villes à avoir enregistré une croissance des loyers supérieure à la comparaison sur cinq ans. À Berlin, la hausse comparativement importante en 2021 était de +4,1 % (à 13,85 €/m²/mois), principalement en raison de la suppression du plafond des loyers. Depuis, la situation s’est quelque peu normalisée : en 2022, le niveau des loyers a temporairement stagné dans certaines villes chères, puis a de nouveau augmenté en 2023 – d’environ 3 % en moyenne nationale. Les sites périphériques continuent de tirer leur épingle du jeu, car la demande se déplace de plus en plus vers le marché locatif, faute d’alternatives d’achat.
Exemple de niveau de loyer 2023/2024 (sélection) : Munich reste la grande ville la plus chère avec environ 21 €/m² en médiane, suivie de Francfort-sur-le-Main (~16 €/m²) et Stuttgart (~15 €/m²). Berlin a enregistré des loyers proposés autour de 16 €/m² (stock, mi-2025), Hambourg et Düsseldorf se situent autour de 13-14 €/m². Leipzig, en tant que ville émergente d’Allemagne de l’Est, se situait en moyenne entre 9 et 10 €/m², avec une augmentation en pourcentage supérieure à la moyenne au cours des dernières années. Ces chiffres sont clairs : La dynamique des loyers des dernières années dans le Big 8 s’est quelque peu affaiblie, tandis que les villes et les arrondissements périphériques moins chers rattrapent leur retard.
Comparé à d’autres métropoles allemandes, le marché immobilier de Berlin est toujours marqué par le développement exceptionnel qui a suivi la réunification. Alors que des villes comme Munich, Francfort ou Hambourg ont pu se développer de manière continue pendant des décennies, Berlin a été littéralement catapultée hors de son existence autrefois ralentie. Ce dynamisme exceptionnel se traduit aujourd’hui encore dans les chiffres – par exemple dans les fortes augmentations annuelles entre 2015 et 2021, qui s’élevaient en moyenne à 12-14 % par an pour les appartements en propriété. En l’espace d’une décennie, Berlin a ainsi rattrapé des villes comme Cologne ou Düsseldorf en termes de prix, même si le niveau absolu (environ 5.000-6.000 €/m² en moyenne) est encore inférieur à celui de Munich ou Francfort.
Cette position particulière se reflète également dans la demande d’offres immobilières. Selon ImmobilienScout24, il y a quelques années, Berlin recevait nettement plus de demandes par annonce que la moyenne nationale : En une semaine, environ deux demandes pour une maison neuve proposée (une en Allemagne), cinq demandes pour une maison existante (Allemagne : 4), une demande pour un appartement en copropriété neuf (une également au niveau national) et trois demandes pour un appartement en copropriété existant (5 en Allemagne). Entre-temps, ce rapport s’est quelque peu relativisé – la forte hausse des taux d’intérêt a également réduit le nombre de personnes intéressées par un achat à Berlin, de sorte que la concurrence par annonce n’est plus aussi importante. Néanmoins, Berlin reste un pôle d’attraction de la demande, surtout pour les biens situés dans le segment abordable et dans les quartiers à la mode.
| Ville | Augmentation des loyers en | Loyer/m²/mois |
| Munich | 1,7 | 20,90 |
| Cologne | 3,9 | 13,35 |
| Francfort | -3,1 | 15,50 |
| Düsseldorf | 0,0 | 12,00 |
| Stuttgart | 0,0 | 15,00 |
| Berlin | 4,1 | 13,85 |
| Hambourg | 3,8 | 13,55 |
| Leipzig | 5,3 | 7,90 |
(Source : JLL Research, Loyers proposés Q2 / Q1 -2021)
Les prix d’achat des appartements en propriété dans les villes du Big 8 ont également continué à augmenter jusqu’en 2021, mais la dynamique s’est ralentie dans le segment haut de gamme. En 2021, les prix d’achat ont encore augmenté de 11,4 % en moyenne par rapport à la moyenne sur cinq ans, et même de 12,5 % dans les villes sans district en dehors du Big 8. Depuis 2022, cette tendance s’est inversée : les métropoles les plus chères ont enregistré les baisses les plus importantes, tandis que de nombreuses villes moyennes ont connu des corrections moins importantes. Berlin, par exemple, a enregistré en 2021 une hausse de 11,6 % (prix d’achat ~5 560 €/m²) – l’une des plus élevées – alors qu’en 2023, elle a enregistré une baisse d’environ 4 %. Leipzig était en tête en 2021 avec +20,2 % (pour un prix encore modéré de 3 100 €/m²) ; le niveau des prix y est resté relativement stable jusqu’en 2023, car il était plus bas dès le départ. Munich se situait en 2021 à près de 9 750 €/m² (+12,7 %), mais a également subi de légères baisses en 2023. Dans l’ensemble, la dynamique des prix de la périphérie rattrape celle des métropoles : Dans certaines régions périphériques attractives, les prix augmentent parfois encore légèrement ou stagnent, tandis que les emplacements chers des grandes villes se replient quelque peu – signe d’un alignement des forces du marché.
| Ville | Prix des ETW Augmentation en | Prix d’achat en euros/m². |
| Leipzig | 20,2 | 3.100 |
| Düsseldorf | 14,0 | 5.060 |
| Munich | 12,7 | 9.750 |
| Cologne | 12,6 | 5.000 |
| >> Berlin | 11,6 | 5.560 |
| Hambourg | 7,8 | 6.210 |
| Stuttgart | 7,2 | 5.330 |
| Francfort | 5,3 | 6.900 |
(Source : JLL Research)
Perspectives sur l’avenir de l’évolution des prix de l’immobilier
Dans l’ensemble, la dynamique des prix des appartements et des maisons à acheter en Allemagne s’est nettement affaiblie. Après les baisses de prix historiques de 2023 (pour la première fois depuis 18 ans, aucune hausse dans l’indice global bulwiengesa), les indicateurs actuels indiquent une stabilisation. Depuis fin 2024, les prix sont légèrement repartis à la hausse à certains endroits. ImmoScout24 a annoncé pour la mi-2024 la première hausse trimestrielle des prix depuis deux ans (+1,3 % du T1 au T2 2024). Au niveau national, la DZ Bank par exemple ne prévoit plus qu’un recul modéré d’environ -1 à -2 % pour 2024, alors que des baisses plus importantes étaient attendues auparavant. De nombreux experts* estiment que le marché a atteint son niveau le plus bas et qu’une phase de mouvement latéral ou de légère reprise est imminente – mais sans hausse fulgurante des prix.
C’est surtout l’évolution des taux d’intérêt qui sera déterminante. Tant que les taux d’intérêt resteront nettement plus élevés que dans les années 2010, la demande immobilière devrait rester modérée. La forte inflation en 2022/2023 a incité la Banque centrale européenne (BCE) à durcir sa politique monétaire ; le taux directeur se situe aux alentours de 4 % en 2025 – un niveau qui renchérit sensiblement les financements. Des taux d’intérêt plus élevés limitent l’accessibilité financière de l’immobilier pour de larges couches de la population et agissent donc à moyen terme comme un frein à l’évolution des prix. Toutefois, si l’inflation recule et que la BCE baisse les taux d’intérêt en perspective (certains pronostics prévoient une légère baisse des taux à partir de 2024/25), cela pourrait à nouveau attirer de nouveaux groupes d’acheteurs et soutenir les prix.
Parallèlement, des facteurs structurels poussent le marché : les objectifs politiques de neutralité climatique exigent des constructions neuves et des rénovations énergétiques coûteuses dans le parc existant. Les nouvelles constructions restent chères et le déficit d’offre – en particulier dans les agglomérations – s’accroît, car trop peu de logements sont achevés. Bulwiengesa s’attend donc à ce qu’après l’arrêt nominal des prix en 2023, il n’y ait pas de nouvelles baisses de prix dramatiques. En raison de la pénurie de logements et d’une demande toujours élevée, il faudrait plutôt s’attendre à des prix stables, voire en légère hausse, dès que l’incertitude sur le marché des capitaux se dissipera. Toutefois, la croissance devrait rester nettement inférieure aux taux à deux chiffres du passé. Les « 18 années de croissance » d’avant appartiennent à l’histoire – elles sont remplacées par un marché plus équilibré avec des tendances différentes selon les régions.
Globalement, l’évolution future des prix dépend de nombreux facteurs : Les taux d’intérêt, les revenus, les coûts de construction, la réglementation (par exemple, les nouveaux programmes d’aide possibles) et les tendances démographiques. L’Allemagne profite certes de l’immigration et de l’augmentation du nombre de ménages, mais sans construction neuve suffisante, cela continuera surtout à faire grimper les loyers. On observe d’ores et déjà que les investisseurs se tournent de plus en plus vers le marché de la location et considèrent à nouveau les investissements dans l’immobilier résidentiel à des fins de location comme rentables à long terme – malgré des taux d’intérêt élevés. Pour les propriétaires-occupants, en revanche, 2025 reste une année de défis, au cours de laquelle il faudra calculer soigneusement.
Conclusion : les prix de l’immobilier à Berlin et en Allemagne continuent d’augmenter à long terme, mais de manière plus modérée et différenciée. Après une phase de surchauffe et de correction, le marché se stabilise. Ceux qui investissent dans l’immobilier devraient porter leur regard à la fois sur les grandes tendances (niveau des taux d’intérêt, politique de construction, coûts de l’énergie) et sur les conditions locales. Les bons emplacements avec une réelle pénurie devraient conserver ou augmenter leur valeur, tandis que les biens trop chers sans demande correspondante sont désormais plus difficiles à vendre.
Avis juridique :
Cet article ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique dans un cas particulier. Veuillez faire clarifier les faits dans votre cas concret par un avocat et/ou un conseiller fiscal.
Table des matières
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- Berlin, ville de toutes les possibilités
- Prix de l’immobilier résidentiel en Allemagne d’ici 2025
- Rapport 2023 sur le marché immobilier des commissions d’expertise
- Risque de bulle immobilière – l’évolution confirme les mises en garde
- Indice des prix de l’immobilier empirica : retournement de tendance après des sommets
- La plus forte hausse des prix de la construction depuis 1970
- Évolution des prix de l’immobilier : la position particulière de Berlin
- La dynamique des loyers et des prix s’essouffle dans les métropoles
- Perspectives sur l’avenir de l’évolution des prix de l’immobilier
