Avant de commencer votre recherche d’appartements

Berlin est une ville très attrayante avec une qualité de vie élevée. ADEN IMMOBILIEN propose de nombreuses options de location - des appartements individuels aux grands appartements familiaux. Alors, comment se préparer afin de trouver un appartement à louer à Berlin ? ADEN IMMOBILIEN vous donne quelques conseils sur la façon de rechercher des appartements, de préparer les documents et d'entrer en contact avec le propriétaire.

Avant de commencer votre recherche d’appartements

Premièrement, il faut savoir que trouver un appartement à louer à Berlin peut prendre du temps. Avec un budget limité, il faut souvent compter quelques semaines, voire plusieurs mois.

Deuxièmement, vous avez sans doute un quartier (« Kiez », en allemand) préféré. Mais n’oubliez pas de considérer d’autres options dans vos recherches. Les quartiers comme Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg, et même maintenant Neukölln et Friedrichshain sont très en demande depuis plusieurs années. Alors pourquoi ne pas regarder dans des endroits moins “hype” comme Wedding, Schöneberg, ou encore Lichtenberg ? Ils sont tous très bien desservis par les transports en commun et vous amènent au coeur de la capitale facilement.

Le dossier de candidature

À Berlin, les propriétaires ou les agences demandent aux futurs de locataires un dossier complet. Il faut donc préparer et imprimer plusieurs documents avant de commencer ses visites :

  • La SCHUFA. Ce document retrace votre historique de crédits et de dettes. Lorsqu’on arrive en Allemagne et qu’on s’enregistre comme résident, on obtient automatiquement une SCHUFA vierge. Vous pouvez obtenir, une fois par an, une copie officielle gratuite (cela peut prendre plusieurs semaines à arriver). Pour un montant forfaitaire de 29,25 euros, vous recevrez une SCHUFA, rapport de solvabilité comprenant une confirmation de votre solvabilité, que vous pourrez transmettre à des tiers. Décrouvez comment dans cet article !
  • Vos contrats de travail, fiches de paie des trois derniers mois, ou d’autres preuves de revenus. Les propriétaires recherchent des locataires aux revenus stables, ce qui peut être difficile pour les freelance ou les étudiants. Dans ce cas, vous pouvez aussi leur fournir des copies de vos factures, de vos revenus bancaires, ou encore une lettre de votre conseiller financier.
  • Un garant peut aussi être très utile pour ceux qui ont des revenus aléatoires ou bien inférieurs à 3 fois le montant du loyer TCC. Vous pouvez demander à des parents ou des amis résidents d’un pays européen d’être votre garant; il leur faut alors signer une lettre de Bürgschaft et fournir des preuves de leur revenus. Voici voici un exemplede lettre de Bürgschaft.
  • Le montant de la caution, en général trois mois de loyer net (c’est le montant maximum qui peut être légalement demandé).
  • Le montant du premier mois de loyer, bien sûr, qui doit être payé avant la remise des clés
  • Un compte en banquepour transférer les montants à votre propriétaire ou agence. En Allemagne ces transactions se font la plupart du temps par transfert bancaire plutôt que pas chèque. Avec la convention SEPA, tous les comptes bancaires dans la zone Euro peuvent faire des transferts gratuitement. 
  • Une copie de votre passeport ou pièce d’identité (à montrer lors de la signature du contrat)
  • La Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, une lettre de votre ancien propriétaire qui certifie que vous ne devez pas de loyer en retard
  • Une lettre personnelle au propriétaire ou à l’agence. qui explique simplement qui vous êtes et ce que vous recherchez –cela peut vous aider à sortir du lot
  • Un photo de vous, pour vous rendre reconnaissable.

Où chercher des appartements ?

ADEN IMMOBILIEN propose de nombreuses offres d’appartements à louer à Berlin, découvrez-les ici ! D’autres plateformes à considérer sont eBay Kleinanzeigen, qui est un site de petites annonces très populaire en Allemagne. On utilise rarement Craigslist, qui peut contenir des offres frauduleuses. À consulter également : ImmobilienScout24, Immoweltet Immonet qui sont utilisées par des millions de personnes, donc très compétitives !

Si vous recherchez une chambre dans un appartement en colocation (Wohngemeinschaft en Allemand), regardez aussi WG-Gesucht sur le site WG-Gesucht.

Une autre stratégie consiste à approcher directement les compagnies de logement public, qui possèdent et construisent beaucoup d’immobilier à Berlin, comme par exemple :

  •    1892
  •    Charlottenburger Baugenossenschaft
  •    Dpf
  •    Glück
  •    GESOBAU
  •    Gewobag
  •    GSW
  •    HOWOGE
  •    immobilio.de
  •    Salz und Brot
  •    Stadt und Land
  •    WBM
  •    WG Merkur
  •    WG Weissensee
  •    Wohnungsbaugenossenschaften
  •    Zoomsquare

Il existe aussi des groupes sur des réseaux sociaux comme Facebook où vous trouverez des annonces d’appartements ou (plus souvent) de chambres à louer. Attention, les temps de réaction sont très rapides ! 

  • • WG-Zimmer & Wohnungen Berlin – groupe Facebook, 112 000+ membres
  • Berlin Apartments – Rent-Share & Sell flats & apartments in Berlin, 109 000+ membres
  • • Berlin Apartments – groupe Facebook, 21 000+ membres
  • WG Zimmer Wohnung in Berlin – groupe Facebook, 15 000+ membres
  •  Berlin LONG TERM rooms/flats – groupe Facebook, 10 000+ membres
  • Queer housing Berlin – groupe Facebook, 6 000+ membres

Les visites d’appartements

Dans certains cas, vous aurez une visite individuelle avec le propriétaire, l’agent immobilier ou les locataires de l’appartement. Mais souvent, les appartements libres sont visités à des heures fixes, et il n’est pas rare de se retrouver avec d’autres personnes en visite ! Ne vous laissez pas décourager et essayez de faire bonne impression. Parlez à l’agent, demandez des questions sur le bâtiment, sur le voisinage. L’idée est de vous présenter convenablement pour que l’on se souvienne de vous. Le soir même ou le lendemain, rappelez l’agent ou le propriétaire car les décisions se prennent souvent très rapidement !

Prenez le temps de comprendre votre contrat

La plupart des Allemandssont locataires, et la loi sur les locations est très protective si l’on obtient un contrat illimité (unbefristet en Allemand). Il existe aussi des lois sur les montants des loyers à Berlin, qui peuvent être calculés grâce au Mietspiegel. Depuis 2015, une nouvelle loi régule aussi l’augmentation du prix des loyers des appartements à louer à Berlin. Découvrez cela dans notre GUIDE du propriétaire á Berlin. Il existe aussi des lois sur les montants des loyers à Berlin, qui peuvent être calculés grâce au Mietspiegel. Depuis 2015, une nouvelle loi régule aussi l’augmentation du prix des loyers des appartements à louer à Berlin. 

Vous trouverez deux indications de loyer : le Kaltmiete, loyer brut, et le Warmmiete, qui comprend les charges mensuelles (eau, chauffage commun, etc.) et qui est ce que vous devrez payer au propriétaire. Les charges mensuelles (Nebenkosten) sont en général données à titre indicatif, et à la fin de chaque année vous devez recevoir un récapitulatif qui indique si vous devez verser une somme supplémentaire ou si vous recevrez un remboursement. Les contrats d’électricité et d’internet / téléphone sont souscrits par les locataires séparément. 

Depuis 2015, les frais d’agence (Maklergebühr ou Provision) ne sont plus à la charge des locataires. En effet, c’est le propriétaire qui embauche les agences immobilière, et doit donc s’acquitter de leurs frais.

Mietverträge sind oft sehr lang und enthalten rechtliche deutsche Texte, die schwer verständlich sein können. Ist klar, welche Kosten vom Mieter zu tragen sind? Fallen bei Vertragsende zusätzliche Kosten für Renovierung oder Malerarbeiten an? Diese Fragen sollten für Sie transparent sein. Deshalb sollten Sie den Vertrag niemals sofort unterschreiben, sondern von jemandem überprüfen lassen, beispielsweise einem Mieterverein. Einem Mieterverein können Sie gegen eine jährliche Gebühr beitreten. Die Mitarbeiter dort schauen den Vertrag mit einem rechtlichen Blick an und beherrschen die deutsche Sprache auch mit ihren rechtlichen Besonderheiten.

Conclusions

Trouver un appartement à louer à Berlin peut être un processus long et complexe. Alors donnez-vous le temps de trouver. Et un dernier conseil : appelez directement au lieu d’écrire des emails ! Essayez de vous présenter en Allemand. Venez préparé(e) aux visites, avec un dossier complet imprimé. Après les visites, rappelez les propriétaires ou les agents pour augmenter vos chances. 

Une fois que vous avez trouvé un appartement à Berlin, il est temps de s’inscrire officiellement au Bürgeramt et de trouver une assurance (Haftpflichtversicherung).

Découvrez les appartements en location d’ADEN Immobilien !!

Foto:  https://www.shutterstock.com/de/image-illustration/empty-room-on-old-house-heating-447531898

Évolution des prix de l’immobilier depuis l’apparition de la Covid-19

En 2020, et plus particulièrement ces derniers mois et le début de la pandémie, tous les regards se sont tournés vers l’évolution des prix du marché immobilier. Les analyses affichent des résultats nets et positifs pour Berlin et toute l’Allemagne. Afin de connaître les effets de la pandémie sur les prix, cliquez sur le lien suivant.

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Il y a un an, le Mietendeckel entrait en vigueur. Quel bilan tirer de ces douze derniers mois ?

Les effets du plafonnement des loyers sont pour nous une préoccupation quotidienne. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. L’offre locative s’est effondrée et il n’a jamais été aussi difficile de trouver un appartement ou une maison à louer. On a assisté à l’émergence d’un « loyer fictif » qui vient pallier le flou juridique actuel. Malgré les conséquences qu’elle engendre, la loi sur l’encadrement des loyers est loin de tenir ses promesses. La frénésie qui caractérisait le marché immobilier berlinois ne s’est pas calmée, bien au contraire.

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Calcul Période de spéculation

La vente d’un bien immobilier détenu à titre privé est généralement exonérée d’impôt en Allemagne. Cependant, il existe des exceptions importantes qui rendent imposable la plus-value de la vente d’un bien appartenant à un particulier. Nos clients nous demandent souvent quand la vente d’une propriété ou d’un bien foncier est exonérée d’impôt.

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