LA LOI SUR LE PLAFONNEMENT DES LOYERS À BERLIN (BERLINER MIETENDECKEL) A ÉTÉ ANNULÉE ET DÉCLARÉ INCONSTITUTIONNELLE. QU'EST-CE QUE CELA SIGNIFIE POUR LES BAUX ACTUELS ET FUTURS ?

Les répercussions indésirables de la loi plafonnement des loyers à Berlin sont importantes. Nous avions établi une conclusion sur notre site Web après un an de plafonnement des loyers et décrit le sujet sous différents angles (LIEN).

Après l'annulation de la loi sur le plafonnement des loyers par la Cour constitutionnelle fédérale, nous avons reçu de nombreuses questions concernant la nouvelle situation. Nous avons discuté de vos questions avec l'avocat Nils Holger Bayer.

Avocat à Berlin et avocat à la Cour de Paris, M. Bayer conseille des clients français en droit allemand et des clients allemands en droit français, notamment en matière d'acquisition et de vente de biens immobiliers.

L. Drewes :
Bonjour, M. Bayer, je suis ravi de pouvoir m’entretenir avec vous. Pouvez-vous expliquer brièvement comment la situation juridique a évolué depuis l'entrée en vigueur du plafonnement des loyers ?

N. H. Bayer :
La loi visant à limiter les loyers dans le secteur du logement à Berlin « MietenWoG Bln » et appelée familièrement « plafond des loyers de Berlin » est entrée en vigueur le 23 février 2020. Cette loi concernait environ 1,5 million d'appartements à Berlin. Elle limitait à la fois le montant du loyer à convenir dans le temps et ses augmentations. Les loyers n'auraient pas été autorisés à augmenter à nouveau avant 2022, et pas plus de 1,3 %, conformément au taux d'inflation. Selon la loi, les loyers des appartements berlinois construits avant 2014 ont été gelés en février 2020 aux montants de juin 2019. En outre, depuis novembre 2020, il existait une obligation de réduire les loyers qui étaient supérieurs de plus de 20 % aux limites spécifiées dans la loi sur le plafonnement des loyers. Des amendes allant jusqu'à 500 000 euros étaient prévues en cas d'infraction. La loi sur le plafonnement des loyers ne s'appliquait pas aux nouveaux appartements achevés depuis 2014 et était limitée à cinq ans, c'est-à-dire jusqu'en 2025.

La loi a été très controversée, tant sur le plan politique que juridique, de sorte qu'il a été conseillé aux locataires de se préparer à ce que les propriétaires exigent des paiements rétroactifs dans le cas où la loi sur le plafonnement des loyers serait inconstitutionnelle.

L. Drewes :
Bien que la loi sur le plafonnement des loyers ait été inconstitutionnelle dès le départ pour la plupart des experts, elle est restée en vigueur pendant plus d'un an et a créé une grande incertitude juridique – de toutes parts. Cela est également reconnaissable au fait que même les politiciens responsables ont conseillé aux locataires d'économiser le loyer retenu et de ne pas le dépenser.

Mais comment la Cour constitutionnelle fédérale s'est-elle prononcée sur la loi sur le plafonnement des loyers ?

N. H. Bayer :
Le 15 avril 2021, la Cour constitutionnelle fédérale a jugé que la loi sur le plafonnement des loyers à Berlin était inconstitutionnelle par manque de compétence législative de la part du Land de Berlin (arrêté de la Cour constitutionnelle fédérale du 15 avril 2021 dans l'affaire - 2 BvF 1/20 - 2 BvL 4/20 - 2 BvL 5/20).
La raison en est que, en République fédérale d'Allemagne, les compétences législatives sont réparties entre le gouvernement fédéral et les Länder conformément à la Loi fondamentale (Grundgesetz) et que la réglementation du montant des loyers ne relève pas de la compétence des Länder. Au contraire, selon l'article 74 paragraphe 1 n° 1 de la Loi fondamentale, c'est le gouvernement fédéral qui est compétent et, de l'avis de la Cour constitutionnelle fédérale, le gouvernement fédéral a déjà fait un usage exhaustif de sa compétence dans le domaine de cette compétence législative concurrente, à savoir aux §§ 556 à 561 du Code civil.

L. Drewes :
Ainsi, la Cour constitutionnelle fédérale a annulé la loi de Berlin, car Berlin n'est pas autorisée à légiférer sur le montant des loyers, seul le gouvernement fédéral l'est. La Cour constitutionnelle fédérale a maintenant déclaré que la loi sur le plafonnement des loyers était caduque. Qu'est-ce que cela signifie ?

N. H. Bayer :
Cette caducité de la loi signifie que la loi sur le plafonnement des loyers doit être considérée comme inexistante. Il en découle juridiquement que l'effet de la caducité concerne également les périodes antérieures à la décision de la Cour constitutionnelle fédérale, puisque la loi est réputée invalide dès le départ.

L. Drewes :
Il faut donc considérer que la loi sur le plafonnement des loyers n’a jamais existé. Cela signifie également que le loyer doit être payé comme si la loi sur le plafonnement des loyers n'avait jamais existé ?

N. H. Bayer :
Tout à fait. Le loyer payé en moins doit donc être calculé pour les périodes antérieures et versé au propriétaire. Il s'agit de la différence entre le montant du loyer calculé à partir du Code civil allemand (BGB) et celui calculé à partir de la loi sur le plafonnement des loyers.

L. Drewes :
Ainsi, le loyer convenu dans les contrats conclus avant la loi sur le plafonnement des loyers s'applique à nouveau. La réduction de loyer doit être remboursée en intégralité pour toute la période. Mais qu'en est-il des baux conclus après le 23.02.2020 et selon la loi sur le plafonnement des loyers ?

N. H. Bayer :
Dans de nombreux cas, les parties contractantes avaient déjà intégré l'éventualité du caractère inconstitutionnel de loi au bail. Avec ce que l'on appelle le loyer fictif, les parties avaient déterminé le niveau de loyer qui s'appliquerait en vertu du bail si la loi sur le plafonnement des loyers était déclarée inconstitutionnelle. Dans ce cas, le montant des arriérés de loyer découle donc directement du contrat. Il peut être déterminé facilement et doit être payé immédiatement.

L. Drewes :
Et qu'en est-il des augmentations de loyer qui étaient convenues contractuellement mais qui n'ont pas pu être appliquées ? Ainsi, par exemple, dans le cas des baux avec loyer échelonné ?

N. H. Bayer :
Si des augmentations de loyer étaient initialement prévues dans le bail mais n'ont pas été mises en œuvre en raison de la loi sur le plafonnement des loyers, le montant de l’arriéré de paiement qui est maintenant devenu applicable rétroactivement est déterminé à partir de la différence entre le montant du loyer plafonné et le montant qui aurait dû être payé conformément à l'augmentation.

L. Drewes :
Donc, là encore, le bail peut être appliqué rétroactivement et le locataire doit payer la différence qu'il aurait dû payer si la loi n'avait jamais existé.

Comment puis-je déterminer un loyer ou une augmentation actuellement ? Nous disposons d'un indice des loyers (Mietspiegel), qui est à nouveau valable. Toutefois, l’indice des loyers de 2019 expire en mai 2021. Quelle est la situation ici ?

N. H. Bayer :
En ce qui concerne la réglementation actuelle des loyers, des incertitudes peuvent subsister à la suite de la jurisprudence de la Cour constitutionnelle fédérale, étant donné que le Land de Berlin n'a pas réussi jusqu'à présent à adapter régulièrement l'indice des loyers, qui est normalement republié tous les deux ans. Par conséquent, il est difficile de déterminer une limite supérieure pour le montant de loyer actuellement autorisé pour les nouveaux baux et les augmentations de loyer.

Jusqu'à sa publication et son entrée en vigueur, le loyer de référence local doit être déterminé sans indice des loyers qualifié en vigueur lors d'une nouvelle mise en location. La détermination du loyer de référence local est nécessaire pour les nouvelles mises en location, car, dans des zones où le marché du logement est tendu, celles-ci peuvent dépasser le loyer de référence local de 10% maximum.

À cet égard, l'indice des loyers arrivant à échéance en 2019 peut aider à déterminer cela. Pour la détermination du loyer de référence, le locataire a de plus le droit à l’encontre du bailleur conformément au § 556 g alinéa 3 du code civil allemand d'obtenir les informations nécessaires à ce calcul, que le bailleur peut obtenir sans difficulté, c'est-à-dire avec un effort raisonnable. Il s'agit, par exemple, du montant du loyer précédent.

Malgré tout, il sera possible pour les parties au bail de déterminer le loyer de référence jusqu'à ce qu'un nouvel indice des loyers qualifié entre en vigueur. Entre mai 2019 et janvier 2021, l'indice des prix à la consommation a augmenté d'environ un pour cent, et c'est probablement dans cette direction que les loyers de référence vont évoluer. Cela serait facile à calculer pour toutes les parties.

En outre, Berlin travaille au nouvel indice des loyers et il est actuellement prévu que ce nouvel indice des loyers soit disponible dès le mois de mai.

L. Drewes :
Par conséquent, nous pouvons actuellement recalculer les loyers en utilisant l'indice des loyers de 2019 et de louer l’appartement à un maximum de 10 % au-dessus de la valeur évaluée. Il n'est pas clair si et quand exactement le nouvel indice des loyers entrera en vigueur. Dans tous les cas, il doit être augmenté en respectant l'indice des prix d'achat.

Ce qui est clair, c'est que l’indice des loyers de 2019 expire à la fin du mois de mai.

N. H. Bayer :
Par conséquent, rien ne change, c'est-à-dire que la situation juridique est identique à celle qui prévalait avant la loi sur le plafonnement des loyers. Seul le loyer de référence augmentera d'environ un pour cent.

Toutefois, les personnes qui n'ont pas indiqué d'augmentation du loyer fictif dans le contrat de location en raison de la loi sur plafonnement des loyers ne pourront pas se faire rembourser leurs pertes de loyer par le Land de Berlin ou par le locataire depuis l'entrée en vigueur de la loi sur le plafonnement des loyers, car il ne leur était pas interdit de convenir d'un loyer fictif. Toutefois, si des augmentations de loyer ont déjà été convenues auparavant, le propriétaire peut les invoquer.

L. Drewes :
Cela signifie que seul ce qui a déjà été convenu contractuellement s'applique. Si vous avez simplement respecté la loi au moment où vous avez conclu le contrat, cela ne peut pas être modifié rétroactivement. Ce qui n'a pas été convenu contractuellement ne peut être réclamé rétroactivement.

N. H. Bayer :
La légalité de la loi sur le plafonnement des loyers à Berlin ne pouvait être sérieusement présumée à aucun moment, car des plafonnements de loyers comparables dans d'autres États fédérés avaient déjà été déclarés inconstitutionnels en raison de l'absence de compétence législative correspondante du Land concerné. Celui qui adopte des lois manifestement illégales ne crée pas non plus une attente légitime solide qui pourrait donner lieu à des demandes de dommages et intérêts. Les actions en responsabilité de l’État ont peu de chances d'aboutir dans ce contexte.

L. Drewes :
Je comprends. Que pensez-vous que l'avenir proche nous réserve ?

N. H. Bayer :
Les incertitudes juridiques qui ont freiné les investisseurs pendant cette période ont maintenant été éliminées et devraient assurer une relance du marché. Les loyers bon marché dans des emplacements de premier choix vont probablement disparaître pour l'instant. Il reste au législateur fédéral à prendre des mesures encore plus drastiques pour permettre aux locataires moins fortunés de continuer à vivre dans les centres-villes. Toutefois, cela ne peut fonctionner qu'en conjonction avec la politique du Land, indépendamment des questions juridiques. Une condition préalable à cela est l'approbation rapide des projets de logement à grande échelle qui combinent les logements de luxe, les logements sociaux et d'autres de qualité moyenne dans des projets à grande échelle. Les investisseurs de Berlin font également la queue pour cela. À ce stade, les autorités berlinoises responsables peuvent contribuer à la détente du marché du logement en délivrant les autorisations en temps voulu, et toutes les parties en tireront profit. D'ici là, les locataires continueront à subir des augmentations de loyer.

L. Drewes :
Vous avez tout à fait raison. Cela ne fonctionnera que si toutes les parties concernées s'unissent et si les investisseurs nécessaires sont autorisés à agir. Nous sommes actuellement dans une grande année électorale en Allemagne et un nouveau gouvernement sera élu à la fois au niveau fédéral et au niveau du Land (Berlin). Le logement est une question clé dans ces campagnes électorales. Il reste à voir ce que les électeurs décideront et quelles mesures trouveront leur chemin dans un accord de coalition.

Monsieur Bayer, je vous remercie pour cet entretien riche en informations. Nos clients y trouvent certainement leur compte. Je me réjouis de la poursuite de notre coopération dans les processus d'achat de nos clients.




Nils Holger Bayer
NH BAYER Cabinet d'avocats franco-allemand
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