Haftungsausschluss: ADEN IMMOBILIEN stellt diesen Inhalt nur zu Ihrer Information zur Verfügung. Wir haben alle zumutbaren Anstrengungen unternommen, um auf der Grundlage unserer Erfahrung als Immobilienmakler sachlich genau zu sein. ADEN IMMOBILIEN lehnt jegliche Haftung für Schäden, die direkt oder indirekt aufgrund von Fehlern, Auslassungen oder Abweichungen entstehen, ab.

Die Ballungsräume in Deutschland boomen und der Berliner Immobilienmarkt ist besonders dynamisch. Im Durchschnitt haben sich die Immobilienwerte in den letzten 10 Jahren verdoppelt und sie könnten weiter steigen! Deutschland gilt als Wirtschaftsmacht Europas mit einer Beschäftigungsquote von nur 3,6% und einem anhaltenden BIP-Wachstum von 1,9%. Diese Situation stellt eine attraktive Investitionsmöglichkeit in Deutschland dar. Wie und warum wächst der Berliner Immobilienmarkt so schnell? Ist es immer noch sinnvoll, in das kreative Zentrum der EU zu investieren?

Berlins hat eine turbulente Geschichte. Nach dem Fall der Mauer 1989 war die Stadt auf einmal eine eher arme und leere Stadt. Berlin war in den 1990er Jahren eine der wenigen europäischen Hauptstädte, die jedes Jahr Einwohner verlor! Aber seit 2005 wächst Berlin wieder sehr schnell. Nach Angaben des Statistischen Landesamtes Berlin-Brandenburg zogen im Jahr 2016 mehr als 62.000 Menschen und 2017 47.000 Menschen in die Stadt.

Eine kreative Stadt mit schnellem Wachstum

Das schnelle Bevölkerungswachstum in Berlin führt zu einer starken Nachfrage nach Wohnraum. Der Berliner Immobilienmarkt allerdings wächst nicht schnell genug: Es fehlt an Wohnraum, was die Preise für Immobilienverkäufe und -mieten in die Höhe treibt. Der Neubau nimmt nur langsam zu. Die vorhandenen Gebäude reichen nicht aus, um jedes Jahr die vielen neuen Berliner aufzunehmen. Diese Situation macht Berlin zu einem sehr wettbewerbsintensiven Markt. In der folgenden Grafik können Sie den Anstieg der Immobilienwerte in Berlin seit 2006 sehen:

How prices have evolved in the Berlin real estate market (2006-2017)

Wie sich die Preise auf dem Berliner Immobilienmarkt entwickelt haben (2006-2017). Quelle: Statistische Landesamt Berlin

Woher kommen die Berliner Neuankömmlinge? Die Stadt ist vor allem wegen ihrer Kreativwirtschaft, der Kulturszene, der Lebensqualität und der sich immer mehr ansiedelnden innovativen Technologieunternehmen beliebt. Daher zieht es qualifizierte Arbeitskräfte aus über 250 Ländern an, die in Berlin arbeiten oder studieren wollen. Und auch der Zustrom von Flüchtlingen lässt die Bevölkerung der Stadt (und Deutschlands insgesamt) beträchtlich wachsen: Seit 2012 haben sich über 50.000 Asylsuchende in Berlin niedergelassen.

Der Berliner Immobilienmarkt Bezirk für Bezirk

Der Berliner Immobilienmarkt ist für internationale Käufer sehr attraktiv. Im internationalen Vergleich bleiben die Immobilienpreise weiterhin moderat und die Lebenshaltungskosten sind relativ niedrig. Im Jahr 2018 liegt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter bei rund 4100 Euro – während London mit 13.500 Euro pro Quadratmeter explodiert! In den vergangenen zehn Jahren haben sich aber die Immobilienpreise in Berlin mehr als verdoppelt: Noch im Jahr 2008 wurde ein Quadratmeter Wohnfläche im Durchschnitt mit 1800 Euro notiert.

In der Metropolregion Berlin gibt es aber auch starke Unterschiede sowohl bei Immobilienverkäufen als auch bei Vermietungen. Die Bezirke Mitte, Friedrichshain und Prenzlauer Berg im ehemaligen Osten Berlins haben sich am stärksten verändert. Selbiges ist auch in den kreativen Oasen von Kreuzberg und Neukölln zu beobachten.

Noch vor zehn Jahren waren dies die günstigsten Gebiete in Berlin. Heute sind in diesen angesagten Bezirken kaum noch Objekte unter 3000 Euro pro Quadratmeter zu finden. Alles in allem sind die Immobilienwerte in den letzten zehn Jahren insbesondere in einigen Bezirken exponentiell angestiegen. Ist es dennoch eine gute Investitionsmöglichkeit in Deutschland? Für detaillierte Informationen und übersichtliche Karten der Bezirke laden Sie sich unseren kompletten Guide zum Berliner Immobilienmarkt 2018 herunter! (PDF)

Insgesamt betrachtet ist die Hauptstadt Deutschlands eine Stadt der Mieter. Von 1,9 Millionen Wohnungen in Berlin sind über 1,6 Millionen Mietwohnungen! Aufgrund der extremen Wohnungsknappheit suchen immer mehr Menschen nach Wohnungen zur Miete oder zum Kauf, wenn sich ihnen eine gute Gelegenheit bietet. Es ist ein Fakt, dass immer mehr junge Haushalte mit hohem Einkommen in die Stadt einwandern. Dies lässt auf gute lang- und kurzfristige Anlagemöglichkeiten im Berliner Immobilienmarkt schließen! Berlin ist in jedem Fall eine sehr gute Investitionsmöglichkeit in Deutschland.

Zögern Sie nicht, sich mit ADEN IMMOBILIEN in Verbindung zu setzen, um weitere Informationen zum Verkauf oder Kauf einer Immobilie zu erhalten. Der Berliner Immobilienmarkt ist im Moment wirklich sehr attraktiv. Aber Transaktionen und Regelungen bleiben eine komplexe Angelegenheit. Deswegen sollten Käufer und Verkäufer professionellen Rat einholen, um das ungenutzte Potenzial der Stadt Berlin zu erkennen und zu nutzen.

Quellen:

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2001): Bevölkerungsentwicklung in der Metropolregion Berlin 2002-2020, Statistische Landesamt Berlin, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
IVD Berlin-Brandenburg (2016): Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg e.V., IVD

Die Grunderwerbsteuer ist eine der wichtigsten Steuern in Deutschland. Sie wird für alle Immobilientransaktionen auferlegt. Das bedeutet, dass jede Wohnung oder jedes Haus, dass privat verkauft wird, davon betroffen ist. Sie ist unabhängig von anderen Immobiliensteuern wie der Grundsteuer, einer Kommunalsteuer, die jedes Jahr an die Gemeinde gezahlt wird. Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern erhoben und an den Staat weitergeleitet. Sie wird verwendet, um öffentliche Projekte wie die Infrastruktur zu finanzieren. Es werden aber auch Flüchtlinge und Vertriebene unterstützt.

Die Entwicklung der Grunderwerbsteuer

In den letzten Jahren ist die Grunderwerbsteuer deutlich gestiegen und ist heute eine der Haupteinnahmequellen der Bundesländer. In der Metropolregion Berlin beispielsweise stieg die Steuer zwischen 2007 und 2014 von 3,5% auf 6%. In ähnlicher Weise hat Nordrhein-Westfalen, das mit knapp 20 Millionen Einwohnern das bevölkerungsreichste Bundesland Deutschlands, die Steuer von 3,5% im Jahr 2003 auf 6,5% im Jahr 2015 erhöht. Nur in Bayern ist der Steuersatz bei 3,5% geblieben.

Graph showing the complete costs of a real estate transaction

Die Grunderwerbsteuer beträgt 6% auf den Immobilienpreis in Berlin-Brandeburg (Kredit Diane Barbé).

Die Rolle der Grunderwerbsteuer beim Immobilienverkauf

Es gab in den letzten Jahren Skandale wegen Steuerhinterziehung bei Immobilienübertragungen. So geschehen beispielsweise beim Verkauf des Sony Centers in Berlin. Aber für Privatpersonen ist die Zahlung der Steuer für den Abschluss eines Immobilienkaufs zwingend erforderlich. Nachfolgend haben wir die wichtigsten Schritte beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland für Sie zusammengefasst

● Abgabe des Angebots an den aktuellen Eigentümer
● Annahme des Angebots
● Reservierung der Immobilie über einen Immobilienmakler
● Aufsetzung des Vertrages durch einen Notar
● Prüfung des Vertrages von beiden Parteien (zwei Wochen)
● Der Vertrag wird vom Notar gelesen und unterschrieben
● Zahlung der Grunderwerbsteuer vom Käufer an das Bundesland
● Notar erhält die Bestätigung und meldet den Verkauf im Katasteramt für die Eintragung ins Grundbuch an
● Überweisung des Gesamtbetrags durch den Käufer innerhalb von 4-6 Wochen an den Verkäufer

Es ist wichtig anzumerken, dass der Notar den Immobilienverkauf nicht abschließen wird, solange kein Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer vorhanden ist. Es gibt wirklich nur sehr wenige Fälle, in denen die Steuer nicht erhoben wird. Unter bestimmten Umständen sind von der Grunderwerbsteuer befreit:
● Erbschaftsfälle, bei denen Immobilien nur an eine Person oder nur teilweise übertragen werden
● Scheidungsfälle, bei denen ein Ehepartner die Anteile des anderen Partners erwirbt
● Familienfälle, bei denen der Käufer direkt mit dem Verkäufer verbunden ist
● bei der Umwandlung von Miteigentum in Privatbesitz

Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb von bebautem oder unbebautem Land fällig. Dazu gehören Häuser, Wohnungen, Hütten und andere Gebäude. Bei der Planung einer Immobilieninvestition in Deutschland ist es deshalb wichtig, diese Steuer zu beachten!

Quellen:

https://www.berlin.de/sen/finanzen/steuern/informationen-fuer-steuerzahler-/faq-steuern/artikel.9062.php
http://www.ilp-legal.de/aktuelles1/101-real-estate-transfer-tax-in-germany
https://www.pwc.de/en/steuerberatung/overview-of-the-german-real-estate-transfer-tax-rates.html

Immobilien, die sich auf deutschem Gebiet befinden, werden jährlich dem deutschen Steuersystem unterstellt. Selbst wenn die Eigentümer im Ausland wohnen, müssen sie örtliche Steuern zahlen, einen Steuerbericht ausfüllen und herausfinden, was Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Abgeltungsteuer für Kapitalgewinne für sie bedeuten! ADEN IMMOBILIEN erklärt Ihnen in diesem schnellen Überblick die Immobiliensteuern in Deutschland.

Das Steuerrecht für Immobilien in Berlin ändert sich oft. Die Stadt wächst schnell und die Regierung versucht, die Immobilienspekulation zu minimieren. Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Kapitalertragsteuer in Deutschland. Er basiert auf der Erfahrung von ADEN IMMOBILIEN als echter Broker. Wir sind jedoch nicht für Fehler, Auslassungen oder Abweichungen verantwortlich. Bitte informieren Sie sich zusätzlich in den Publikationen des Berliner Senats oder fragen Sie einen Steuerberater, wenn Sie detaillierte Informationen benötigen.

Immobilien kaufen: Immobiliensteuern und Registrierung

Wenn ein Immobilienkauf abgeschlossen ist, muss der Käufer in der Regel etwa 15% auf den Immobilienpreis als Gebühren und Steuern zahlen. Dazu gehören: die Maklergebühren (7,14% mit Steuer), die Notargebühren (0,5%), die Kosten für die Anmeldung beim Katasteramt (1%) und die Grunderwerbsteuer (international auch RETT genannt). Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und Stadt, in der sich die Immobilie befindet. Berlin berechnet zum Beispiel 6,5% des Immobilienwertes, in Bayern sind es 3,5%. Für die Registrierung des Immobilienkaufs in den Katasterämtern der Stadt, den sogenannten Grundbucheintrag, wird ebenfalls eine Gebühr erhoben. Diese zahlen Sie direkt an den Notar. Hinzu kommen natürlich noch die Gebühren für den Notar und den Immobilienmakler. Weitere Informationen finden Sie in unserem kompletten Guide für den Kauf einer Immobilie als Ausländer (PDF).

Diese beiden Steuern sind einmalige Gebühren, die zum Zeitpunkt der Transaktion zu zahlen sind. Der Eigentümer hat aber auch eine jährliche Steuer, die sogenannte Grundsteuer, zu tragen.

Kommunale Immobiliensteuer – die Grundsteuer

In Deutschland werden Immobiliensteuern an die Gemeinde gezahlt und jährlich berechnet (obwohl sie in der Regel jedes Trimester gezahlt werden). Die Grundlage für die Berechnung des Steuersatzes ist nach wie vor kompliziert. Er hängt noch immer davon ab, ob sich die Liegenschaft in West- und Ostdeutschland befindet. Ein System, das derzeit überprüft wird und sich wahrscheinlich bald ändern wird. Dennoch ist diese Immobiliensteuer, die Grundsteuer, recht niedrig. Es gibt sehr wenige Umstände, bei denen die Grundsteuer erlassen wird. Für eine Standardwohnung in Berlin liegt die Grundsteuer je nach Lage und Größe der Wohnung zwischen 80 und 150 Euro pro Jahr.

Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie unterliegen ebenfalls der Einkommensbesteuerung. Weitere Informationen finden Sie in unserem umfassenden Guide zu Immobiliensteuern in Deutschland (PDF).

Kapitalgewinne – die Kapitalertragssteuer

Die Immobilienpreise steigen bundesweit jedes Jahr, aber vor allem in den Städten sind sie in den letzten zehn Jahren stark angestiegen. Wenn Sie jetzt eine Immobilie verkaufen, ist es also sehr wahrscheinlich, dass Sie damit eine gute zusätzliche Einnahme erzielen. Diese werden als Kapitalgewinne bezeichnet, die darauf beruhende Steuer heißt Kapitalertragssteuer. Doch unter welchen Bedingungen wird in Deutschland eine Kapitalertragsteuer erhoben? In diesem kurzen Leitfaden gehen wir nur auf Wohnimmobilien von Privatpersonen ein.

● Erstens: der Gewinn aus dem Verkauf von Privatimmobilien, der für zwei volle Kalenderjahre (Januar bis Dezember) der Hauptwohnsitz des Eigentümers war, ist von der Kapitalertragsteuer befreit.
● Zweitens: der Gewinn aus dem Verkauf von privaten Immobilien, die zehn vollständige Jahre in Ihrem Besitz waren, ist von der Kapitalertragssteuer befreit.
● In allen anderen Fällen gilt der Gewinn zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungspreis als Teil Ihres Einkommens in dem Geschäftsjahr, in dem Sie die Immobilie verkaufen. Dabei ist der entscheidende Zeitpunkt, der, wenn der Käufer den Kaufpreis bezahlt und nicht das Datum des Kaufvertrages. Für eine Wohnung, die 2010 für 100.000 € gekauft und 2015 für 150.000 € verkauft wurde, beträgt der Kapitalgewinn 50.000 €. Dies ist ein grobes Beispiel, da viele Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Verbesserung der Immobilie von der Berechnung abgezogen werden können (z. B. Makler- und Notargebühren).

Die Kapitalgewinne gelten dann als Teil Ihres Einkommens in dem Geschäftsjahr, in dem die deutsche Immobilie verkauft wird, genauer gesagt, in dem der Käufer den Kaufpreis bezahlt. Immobilien sind am Ende weiterhin von der Kapitalertragsteuer befreit, wenn sie länger als zehn Jahre gehalten werden. Deutschland hat jedoch 2009 eine sehr strikte Kapitalertragsteuer für Finanzprodukte wie Aktien, Fonds, Zertifikate usw. eingeführt, die Abgeltungsteuer. Wird das System der deutschen Immobiliensteuern für Sie von Vorteil sein?

Quelle: https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/cn/Documents/international-business-support/deloitte-cn-ibs-germany-tax-invest-en-2016.pdf

Für Ausländer und Nichtstaatsbürger gibt es keine Beschränkungen für den Kauf einer Immobilie in Deutschland. In den meisten Fällen müssen Ausländer eine Hypothek bei einer deutschen Bank aufnehmen. Eine Hypothek von einer europäischen Bank zu bekommen, ist zwar technisch möglich, aber sehr ungewöhnlich und schwierig. Es gibt jedoch viele Möglichkeiten, eine Hypothek bei einer deutschen Bank zu bekommen. Dieser Artikel führt Sie durch die wichtigsten Hypothekentypen für Ausländer in Deutschland.

Haftungsausschluss: ADEN IMMOBILIEN stellt diesen Inhalt nur zu Ihrer Information zur Verfügung. Wir haben alle zumutbaren Anstrengungen unternommen, um auf der Grundlage unserer Erfahrung als Immobilienmakler sachlich genau zu sein. ADEN IMMOBILIEN lehnt jegliche Haftung für Schäden ab, die direkt oder indirekt aufgrund von Fehlern, Auslassungen oder Abweichungen entstehen.

Wie bekomme ich ein Darlehen/ eine Hypothek bei einer deutschen Bank?

Sie müssen kein deutscher Staatsbürger sein, um ein Bankkonto in Deutschland zu eröffnen. Nichtansässige Personen erhalten jedoch normalerweise niedrigere Beträge bei einem Darlehen, etwa 50% des Immobilienpreises. Dies bedeutet, dass Sie im Voraus bis zu 50% des Grundstücks zahlen müssen. Das kann eine ziemlich große Summe sein! Bei in Deutschland ansässigen Personen unterscheiden sich die Darlehenshöhen je nach persönlicher Situation, und die Banken finanzieren bis zu 80% des Immobilienpreises.

Die vier größten Banken in Deutschland sind Deutsche Bank, die Commerzbank, die Postbank und die Hypovereinsbank. Alle bieten Hypotheken in Deutschland für Ausländer an. Es empfiehlt sich jedoch, das Kleingedruckte genau zu lesen, da sich die einzelnen Pakete durchaus voneinander unterscheiden. Die meisten Banken haben auch einen Online-Hypothekenrechner, der Ihnen einen besseren Überblick über die Zinssätze und Gebühren gibt. Fragen Sie nach, ob sie einen englischsprachigen Berater bekommen können, der Ihnen helfen kann!

Eine Anzahlung leisten

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland ist es gut, wenn Sie schon ein klares Projekt vor Augen haben, um einen konkreten Hypothekenvorschlag von verschiedenen Banken zu bekommen. Dies gibt Ihnen eine bessere Vorstellung davon, was Sie sich leisten können, und verbessert Ihr Profil in den Augen der Verkäufer.

Von Ausländern wird erwartet, dass sie einen relativ großen Teil des Immobilienpreises selbst zur Verfügung stellen. Die meisten Banken verlangen im Voraus bis zu 50% des Immobilienpreises! Vor allem in Großstädten wie Berlin will die Regierung die Immobilienspekulation reduzieren und Immobilienverkäufe für langfristig ansässige Personen fördern. Das macht die Finanzierung für Nichtstaatsbürger deutlich schwieriger. Wenn Sie Ihre Anzahlung aus einer Fremdwährung überweisen, prüfen Sie unbedingt Ihre Umtauschoptionen! Einige externe Institute (wie TransferWise) bieten interessante Optionen, um Geld von einer Währung in eine andere umzutauschen.

Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf

Bitte beachten Sie, dass für den Käufer zusätzlich zum Preis der Immobilie noch einmal 15 Prozent Gebühren und Steuern anfallen. Die meisten dieser Nebenkosten sind von Ihrer Einkommensteuer abzugsfähig, wenn Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz in Deutschland haben. Die Nebenkosten einer Immobilientransaktion in Deutschland umfassen:
● Grunderwerbssteuer: Diese variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5% (6% für Berlin-Brandenburg)
● Notargebühren: rund 0,5% des Immobilienpreises
● Anmeldegebühr (Grundbucheintrag): rund 1%
● Maklergebühren: normalerweise rund 6% + Steuer, insgesamt 7,14%

Graph showing the complete costs of a real estate transaction

Grafik, die die Gesamtkosten einer Immobilientransaktion zeigt (Kredit Diane Barbé)

Arten von Hypotheken in Deutschland für Ausländer

Denken Sie immer daran, dass eine Hypothek bei einer deutschen Bank rechtlich bindend ist. Wenn ein Darlehen nicht zurückgezahlt wird, kann dies erhebliche Konsequenzen haben, z. B. die Rücknahme des Vermögens durch die Bank. In Deutschland werden die Kreditpunkte der einzelnen Kreditinstitute genau überwacht (auch als Schufa bezeichnet).

Der deutsche Wohnungsmarkt hat unter der Finanzkrise des Jahres 2008 kaum gelitten. Wahrscheinlich liegt das daran, dass die deutschen Banken mit ihrer Kreditpolitik recht konservativ sind. Sowohl die Immobilie als auch Sie, der eine Hypothek bei einer deutschen Bank beantragt, werden vom Kreditgeber bewertet. Sie werden Ihr Einkommen, Ihre Ersparnisse und Ihre Beschäftigungsgeschichte offenlegen müssen Berufliche Selbständigkeit oder befristete Arbeitsverträge können Hindernisse sein. Auch das Alter spielt bei der Kreditvergabe eine Rolle. Ein hohes Risiko ist zum Beispiel das Erreichen des Rentenalters.

Gehen Sie auf Nummer sicher und holen Sie Angebote von mehreren Banken ein. Lesen Sie die Verträge gemeinsam mit einem Juristen, bevor Sie eine Hypothek aufnehmen. Ein kleiner Tipp zum Schluss. Wenn Sie in Deutschland leben und ein deutscher Steuerzahler sind, gibt es mehrere staatlich unterstützte Programme, die sich als nützlich erweisen können, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen möchten. Weitere Informationen über Hypotheken finden Sie auf howtogermany.com.

Wollen Sie mehr über das Immobilien kaufen in Deutschland erfahren? Sehen Sie sich doch unseren kompletten Leitfaden zum Kauf einer Immobilie in Deutschland als Ausländer an!

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