Es gibt keine besonderen Anforderungen für den Kauf einer Immobilie in Deutschland für Ausländer. Der Immobilienmarkt wurde von der Finanzkrise im Jahr 2008 im Großen und Ganzen verschont. Daher bietet sich hier eine verlässliche und stabile Möglichkeit, in Immobilien in Deutschland zu investieren. Ganz egal, ob Sie ein Haus kaufen oder eine Kapitalanlage finden möchten, dieser Artikel führt Sie durch die wichtigsten Schritte beim Kauf einer Immobilie für Ausländer.

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Haftungsausschluss: ADEN IMMOBILIEN stellt diesen Inhalt nur zu Ihrer Information zur Verfügung. Wir haben alle zumutbaren Anstrengungen unternommen, um auf der Grundlage unserer Erfahrung als Immobilienmakler sachlich genau zu sein. ADEN IMMOBILIEN lehnt jegliche Haftung für Schäden ab, die direkt oder indirekt aufgrund von Fehlern, Auslassungen oder Abweichungen entstehen.

Definieren Sie Ihr Projekt

Die erste Frage vor dem Kauf einer Immobilie in Deutschland als Ausländer ist: Was ist Ihr Projekt? Wie hoch ist Ihr Budget? Und die wichtigste Frage: Wo wollen Sie investieren? Da der Immobilienmarkt in Deutschland stark wächst, ist es gut, mehrere Ideen für einen Standort zu haben. Wenn Sie sich für Immobilien in der deutschen Hauptstadt Berlin interessieren, dann lesen Sie unseren ausführlichen PDF Guide für den Kauf einer Immobilie in Deutschland als Ausländer!

Kaufen Sie für sich selbst? Gibt es bereits Mieter in der Immobilie? Mieter werden in Deutschland durch das Recht stark geschützt. Wenn Sie also nach einem neuen Zuhause für sich selbst suchen, ist es am besten, eine unbewohnte Immobilie zu finden. Alles in allem sind Investitionen in Immobilien grundsätzlich eine gute Option, denn die meisten Menschen in Deutschland wohnen zur Miete. (vor allem in Berlin, wo fast 85 Prozent der Bevölkerung Mieter und keine Eigentümer sind).

Denken Sie auch über Renovierungen nach! Manche Wohnungen sehen möglicherweise nicht so aus, als würden sie zu Ihrem Projekt passen. Vielleicht hat die Wohnung nicht genug Räume, oder das Badezimmer entspricht nicht Ihren Vorstellungen. Aber mit etwas Vorstellungskraft kann auch ein solches Objekt zu einem Traumhaus werden! Ein 90 m² großes 2-Zimmer-Apartment kann problemlos in drei Räume umgewandelt werden, wenn dies der Grundriss erlaubt. Nehmen Sie sich etwas Zeit und schauen Sie sich die Pläne an!

Immobilien in Deutschland finden

Geben Sie sich Zeit! Die meisten Deutschen, die sich eine Immobilie kaufen, bleiben normalerweise lange dort wohnen. In attraktiven Gegenden kann die Fluktuation sehr niedrig sein. Das bedeutet, dass Sie eventuell mehrere Monate benötigen werden, um eine passende Immobilie zu finden.

Wie also findet man eine Immobilie in Deutschland, die zum Verkauf steht? Immobilien werden in Deutschland entweder über eine Privatperson oder über einen Immobilienmakler (oder einfach Makler) verkauft. In der Regel sucht man als Käufer eine Immobilie, die einem gefällt und wendet sich dann direkt an den Eigentümer oder den Verkaufsagenten. Gibt es einen Sales Agent, in der Regel einen Immobilienmakler, ist es wichtig für Sie herauszifinden, wer die Kosten für diesen Makler übernimmt. Die Gebühren für die Vermittlung einer Immobilie betragen in der Regel 6 Prozent des Immobilienpreises zuzüglich Steuern (insgesamt 7,14 %). Sie können den Hintergrund und die Zuverlässigkeit des Immobilienmaklers auch überprüfen lassen. Dafür wenden Sie sich an den IVD, den Verband Deutscher Makler. (link: www.ivd.net)

In den Fenstern von Immobilien, die zum Verkauf stehen, finden sich manchmal Werbetafeln. Das ist aber nicht immer der Fall und meist auch schlecht zu erkennen. Die umfassendste Suchmethode für den Kauf einer Immobilie in Deutschland (auch für Expats) sind Agenturen oder Online-Portale. Wie in den meisten europäischen Ländern können Sie Anzeigen für Immobilien online finden. Die wichtigsten Portale, die Ihnen beim Kauf einer Immobilie in Deutschland als Ausländer helfen, sind:
Immobilienscout24
Immowelt
Immobilo
Immonet
Ebay Kleinanzeigen

Vergessen Sie bei Ihrer Suche nicht, die täglichen E-Mail-Benachrichtigungen einzustellen und regelmäßig die Plattform zu überprüfen! Sie haben dafür keine Zeit? Dann beauftragen Sie am besten einen Immobilienmakler. Er führt die Suche für Sie durch. Zusätzlich greift er noch auf exklusive Datenbanken zu, um noch mehr gute Angebote für Sie zu finden.

Ehe Sie nach einer Besichtigung fragen, sollten Sie die Pläne der Immobilien genau prüfen. Das kann Ihnen viel Zeit für eine Besichtigung der Wohnung oder des Hauses und so manche Enttäuschung ersparen. Wohnen und leben Sie nicht in Deutschland? Dann ist es womöglich eine gute Idee, schon vor dem Abschluss eines Kaufvertrages eine Reise zu Ihrer gewünschten Immobilie zu machen. Treffen Sie sich mit dem Immobilienmakler. Treffen Sie sich mit dem Eigentümer, suchen Sie sich einen Notar und bekommen Sie ein Gefühl für den Ort…

Sind Sie neugierig geworden, wie der Verkaufsprozess genau abläuft? Fragen Sie sich, welche Gebühren und Kosten beim Immobilienkauf in Deutschland auf Sie zukommen? Erfahren Sie mehr in unserem kompletten Leitfaden für den Kauf einer Immobilie in Deutschland als Ausländer!

Haftungsausschluss: ADEN IMMOBILIEN stellt diesen Inhalt nur zu Ihrer Information zur Verfügung. Wir haben alle zumutbaren Anstrengungen unternommen, um auf der Grundlage unserer Erfahrung als Immobilienmakler sachlich genau zu sein. ADEN IMMOBILIEN lehnt jegliche Haftung für Schäden, die direkt oder indirekt aufgrund von Fehlern, Auslassungen oder Abweichungen entstehen, ab.

Die Ballungsräume in Deutschland boomen und der Berliner Immobilienmarkt ist besonders dynamisch. Im Durchschnitt haben sich die Immobilienwerte in den letzten 10 Jahren verdoppelt und sie könnten weiter steigen! Deutschland gilt als Wirtschaftsmacht Europas mit einer Beschäftigungsquote von nur 3,6% und einem anhaltenden BIP-Wachstum von 1,9%. Diese Situation stellt eine attraktive Investitionsmöglichkeit in Deutschland dar. Wie und warum wächst der Berliner Immobilienmarkt so schnell? Ist es immer noch sinnvoll, in das kreative Zentrum der EU zu investieren?

Berlins hat eine turbulente Geschichte. Nach dem Fall der Mauer 1989 war die Stadt auf einmal eine eher arme und leere Stadt. Berlin war in den 1990er Jahren eine der wenigen europäischen Hauptstädte, die jedes Jahr Einwohner verlor! Aber seit 2005 wächst Berlin wieder sehr schnell. Nach Angaben des Statistischen Landesamtes Berlin-Brandenburg zogen im Jahr 2016 mehr als 62.000 Menschen und 2017 47.000 Menschen in die Stadt.

Eine kreative Stadt mit schnellem Wachstum

Das schnelle Bevölkerungswachstum in Berlin führt zu einer starken Nachfrage nach Wohnraum. Der Berliner Immobilienmarkt allerdings wächst nicht schnell genug: Es fehlt an Wohnraum, was die Preise für Immobilienverkäufe und -mieten in die Höhe treibt. Der Neubau nimmt nur langsam zu. Die vorhandenen Gebäude reichen nicht aus, um jedes Jahr die vielen neuen Berliner aufzunehmen. Diese Situation macht Berlin zu einem sehr wettbewerbsintensiven Markt. In der folgenden Grafik können Sie den Anstieg der Immobilienwerte in Berlin seit 2006 sehen:

How prices have evolved in the Berlin real estate market (2006-2017)

Wie sich die Preise auf dem Berliner Immobilienmarkt entwickelt haben (2006-2017). Quelle: Statistische Landesamt Berlin

Woher kommen die Berliner Neuankömmlinge? Die Stadt ist vor allem wegen ihrer Kreativwirtschaft, der Kulturszene, der Lebensqualität und der sich immer mehr ansiedelnden innovativen Technologieunternehmen beliebt. Daher zieht es qualifizierte Arbeitskräfte aus über 250 Ländern an, die in Berlin arbeiten oder studieren wollen. Und auch der Zustrom von Flüchtlingen lässt die Bevölkerung der Stadt (und Deutschlands insgesamt) beträchtlich wachsen: Seit 2012 haben sich über 50.000 Asylsuchende in Berlin niedergelassen.

Der Berliner Immobilienmarkt Bezirk für Bezirk

Der Berliner Immobilienmarkt ist für internationale Käufer sehr attraktiv. Im internationalen Vergleich bleiben die Immobilienpreise weiterhin moderat und die Lebenshaltungskosten sind relativ niedrig. Im Jahr 2018 liegt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter bei rund 4100 Euro – während London mit 13.500 Euro pro Quadratmeter explodiert! In den vergangenen zehn Jahren haben sich aber die Immobilienpreise in Berlin mehr als verdoppelt: Noch im Jahr 2008 wurde ein Quadratmeter Wohnfläche im Durchschnitt mit 1800 Euro notiert.

In der Metropolregion Berlin gibt es aber auch starke Unterschiede sowohl bei Immobilienverkäufen als auch bei Vermietungen. Die Bezirke Mitte, Friedrichshain und Prenzlauer Berg im ehemaligen Osten Berlins haben sich am stärksten verändert. Selbiges ist auch in den kreativen Oasen von Kreuzberg und Neukölln zu beobachten.

Noch vor zehn Jahren waren dies die günstigsten Gebiete in Berlin. Heute sind in diesen angesagten Bezirken kaum noch Objekte unter 3000 Euro pro Quadratmeter zu finden. Alles in allem sind die Immobilienwerte in den letzten zehn Jahren insbesondere in einigen Bezirken exponentiell angestiegen. Ist es dennoch eine gute Investitionsmöglichkeit in Deutschland? Für detaillierte Informationen und übersichtliche Karten der Bezirke laden Sie sich unseren kompletten Guide zum Berliner Immobilienmarkt 2018 herunter! (PDF)

Insgesamt betrachtet ist die Hauptstadt Deutschlands eine Stadt der Mieter. Von 1,9 Millionen Wohnungen in Berlin sind über 1,6 Millionen Mietwohnungen! Aufgrund der extremen Wohnungsknappheit suchen immer mehr Menschen nach Wohnungen zur Miete oder zum Kauf, wenn sich ihnen eine gute Gelegenheit bietet. Es ist ein Fakt, dass immer mehr junge Haushalte mit hohem Einkommen in die Stadt einwandern. Dies lässt auf gute lang- und kurzfristige Anlagemöglichkeiten im Berliner Immobilienmarkt schließen! Berlin ist in jedem Fall eine sehr gute Investitionsmöglichkeit in Deutschland.

Zögern Sie nicht, sich mit ADEN IMMOBILIEN in Verbindung zu setzen, um weitere Informationen zum Verkauf oder Kauf einer Immobilie zu erhalten. Der Berliner Immobilienmarkt ist im Moment wirklich sehr attraktiv. Aber Transaktionen und Regelungen bleiben eine komplexe Angelegenheit. Deswegen sollten Käufer und Verkäufer professionellen Rat einholen, um das ungenutzte Potenzial der Stadt Berlin zu erkennen und zu nutzen.

Quellen:

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2001): Bevölkerungsentwicklung in der Metropolregion Berlin 2002-2020, Statistische Landesamt Berlin, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
IVD Berlin-Brandenburg (2016): Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg e.V., IVD

Die Grunderwerbsteuer ist eine der wichtigsten Steuern in Deutschland. Sie wird für alle Immobilientransaktionen auferlegt. Das bedeutet, dass jede Wohnung oder jedes Haus, dass privat verkauft wird, davon betroffen ist. Sie ist unabhängig von anderen Immobiliensteuern wie der Grundsteuer, einer Kommunalsteuer, die jedes Jahr an die Gemeinde gezahlt wird. Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern erhoben und an den Staat weitergeleitet. Sie wird verwendet, um öffentliche Projekte wie die Infrastruktur zu finanzieren. Es werden aber auch Flüchtlinge und Vertriebene unterstützt.

Die Entwicklung der Grunderwerbsteuer

In den letzten Jahren ist die Grunderwerbsteuer deutlich gestiegen und ist heute eine der Haupteinnahmequellen der Bundesländer. In der Metropolregion Berlin beispielsweise stieg die Steuer zwischen 2007 und 2014 von 3,5% auf 6%. In ähnlicher Weise hat Nordrhein-Westfalen, das mit knapp 20 Millionen Einwohnern das bevölkerungsreichste Bundesland Deutschlands, die Steuer von 3,5% im Jahr 2003 auf 6,5% im Jahr 2015 erhöht. Nur in Bayern ist der Steuersatz bei 3,5% geblieben.

Graph showing the complete costs of a real estate transaction

Die Grunderwerbsteuer beträgt 6% auf den Immobilienpreis in Berlin-Brandeburg (Kredit Diane Barbé).

Die Rolle der Grunderwerbsteuer beim Immobilienverkauf

Es gab in den letzten Jahren Skandale wegen Steuerhinterziehung bei Immobilienübertragungen. So geschehen beispielsweise beim Verkauf des Sony Centers in Berlin. Aber für Privatpersonen ist die Zahlung der Steuer für den Abschluss eines Immobilienkaufs zwingend erforderlich. Nachfolgend haben wir die wichtigsten Schritte beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland für Sie zusammengefasst

● Abgabe des Angebots an den aktuellen Eigentümer
● Annahme des Angebots
● Reservierung der Immobilie über einen Immobilienmakler
● Aufsetzung des Vertrages durch einen Notar
● Prüfung des Vertrages von beiden Parteien (zwei Wochen)
● Der Vertrag wird vom Notar gelesen und unterschrieben
● Zahlung der Grunderwerbsteuer vom Käufer an das Bundesland
● Notar erhält die Bestätigung und meldet den Verkauf im Katasteramt für die Eintragung ins Grundbuch an
● Überweisung des Gesamtbetrags durch den Käufer innerhalb von 4-6 Wochen an den Verkäufer

Es ist wichtig anzumerken, dass der Notar den Immobilienverkauf nicht abschließen wird, solange kein Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer vorhanden ist. Es gibt wirklich nur sehr wenige Fälle, in denen die Steuer nicht erhoben wird. Unter bestimmten Umständen sind von der Grunderwerbsteuer befreit:
● Erbschaftsfälle, bei denen Immobilien nur an eine Person oder nur teilweise übertragen werden
● Scheidungsfälle, bei denen ein Ehepartner die Anteile des anderen Partners erwirbt
● Familienfälle, bei denen der Käufer direkt mit dem Verkäufer verbunden ist
● bei der Umwandlung von Miteigentum in Privatbesitz

Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb von bebautem oder unbebautem Land fällig. Dazu gehören Häuser, Wohnungen, Hütten und andere Gebäude. Bei der Planung einer Immobilieninvestition in Deutschland ist es deshalb wichtig, diese Steuer zu beachten!

Quellen:

https://www.berlin.de/sen/finanzen/steuern/informationen-fuer-steuerzahler-/faq-steuern/artikel.9062.php
http://www.ilp-legal.de/aktuelles1/101-real-estate-transfer-tax-in-germany
https://www.pwc.de/en/steuerberatung/overview-of-the-german-real-estate-transfer-tax-rates.html

Immobilien, die sich auf deutschem Gebiet befinden, werden jährlich dem deutschen Steuersystem unterstellt. Selbst wenn die Eigentümer im Ausland wohnen, müssen sie örtliche Steuern zahlen, einen Steuerbericht ausfüllen und herausfinden, was Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Abgeltungsteuer für Kapitalgewinne für sie bedeuten! ADEN IMMOBILIEN erklärt Ihnen in diesem schnellen Überblick die Immobiliensteuern in Deutschland.

Das Steuerrecht für Immobilien in Berlin ändert sich oft. Die Stadt wächst schnell und die Regierung versucht, die Immobilienspekulation zu minimieren. Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Kapitalertragsteuer in Deutschland. Er basiert auf der Erfahrung von ADEN IMMOBILIEN als echter Broker. Wir sind jedoch nicht für Fehler, Auslassungen oder Abweichungen verantwortlich. Bitte informieren Sie sich zusätzlich in den Publikationen des Berliner Senats oder fragen Sie einen Steuerberater, wenn Sie detaillierte Informationen benötigen.

Immobilien kaufen: Immobiliensteuern und Registrierung

Wenn ein Immobilienkauf abgeschlossen ist, muss der Käufer in der Regel etwa 15% auf den Immobilienpreis als Gebühren und Steuern zahlen. Dazu gehören: die Maklergebühren (7,14% mit Steuer), die Notargebühren (0,5%), die Kosten für die Anmeldung beim Katasteramt (1%) und die Grunderwerbsteuer (international auch RETT genannt). Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und Stadt, in der sich die Immobilie befindet. Berlin berechnet zum Beispiel 6,5% des Immobilienwertes, in Bayern sind es 3,5%. Für die Registrierung des Immobilienkaufs in den Katasterämtern der Stadt, den sogenannten Grundbucheintrag, wird ebenfalls eine Gebühr erhoben. Diese zahlen Sie direkt an den Notar. Hinzu kommen natürlich noch die Gebühren für den Notar und den Immobilienmakler. Weitere Informationen finden Sie in unserem kompletten Guide für den Kauf einer Immobilie als Ausländer (PDF).

Diese beiden Steuern sind einmalige Gebühren, die zum Zeitpunkt der Transaktion zu zahlen sind. Der Eigentümer hat aber auch eine jährliche Steuer, die sogenannte Grundsteuer, zu tragen.

Kommunale Immobiliensteuer – die Grundsteuer

In Deutschland werden Immobiliensteuern an die Gemeinde gezahlt und jährlich berechnet (obwohl sie in der Regel jedes Trimester gezahlt werden). Die Grundlage für die Berechnung des Steuersatzes ist nach wie vor kompliziert. Er hängt noch immer davon ab, ob sich die Liegenschaft in West- und Ostdeutschland befindet. Ein System, das derzeit überprüft wird und sich wahrscheinlich bald ändern wird. Dennoch ist diese Immobiliensteuer, die Grundsteuer, recht niedrig. Es gibt sehr wenige Umstände, bei denen die Grundsteuer erlassen wird. Für eine Standardwohnung in Berlin liegt die Grundsteuer je nach Lage und Größe der Wohnung zwischen 80 und 150 Euro pro Jahr.

Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie unterliegen ebenfalls der Einkommensbesteuerung. Weitere Informationen finden Sie in unserem umfassenden Guide zu Immobiliensteuern in Deutschland (PDF).

Kapitalgewinne – die Kapitalertragssteuer

Die Immobilienpreise steigen bundesweit jedes Jahr, aber vor allem in den Städten sind sie in den letzten zehn Jahren stark angestiegen. Wenn Sie jetzt eine Immobilie verkaufen, ist es also sehr wahrscheinlich, dass Sie damit eine gute zusätzliche Einnahme erzielen. Diese werden als Kapitalgewinne bezeichnet, die darauf beruhende Steuer heißt Kapitalertragssteuer. Doch unter welchen Bedingungen wird in Deutschland eine Kapitalertragsteuer erhoben? In diesem kurzen Leitfaden gehen wir nur auf Wohnimmobilien von Privatpersonen ein.

● Erstens: der Gewinn aus dem Verkauf von Privatimmobilien, der für zwei volle Kalenderjahre (Januar bis Dezember) der Hauptwohnsitz des Eigentümers war, ist von der Kapitalertragsteuer befreit.
● Zweitens: der Gewinn aus dem Verkauf von privaten Immobilien, die zehn vollständige Jahre in Ihrem Besitz waren, ist von der Kapitalertragssteuer befreit.
● In allen anderen Fällen gilt der Gewinn zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungspreis als Teil Ihres Einkommens in dem Geschäftsjahr, in dem Sie die Immobilie verkaufen. Dabei ist der entscheidende Zeitpunkt, der, wenn der Käufer den Kaufpreis bezahlt und nicht das Datum des Kaufvertrages. Für eine Wohnung, die 2010 für 100.000 € gekauft und 2015 für 150.000 € verkauft wurde, beträgt der Kapitalgewinn 50.000 €. Dies ist ein grobes Beispiel, da viele Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Verbesserung der Immobilie von der Berechnung abgezogen werden können (z. B. Makler- und Notargebühren).

Die Kapitalgewinne gelten dann als Teil Ihres Einkommens in dem Geschäftsjahr, in dem die deutsche Immobilie verkauft wird, genauer gesagt, in dem der Käufer den Kaufpreis bezahlt. Immobilien sind am Ende weiterhin von der Kapitalertragsteuer befreit, wenn sie länger als zehn Jahre gehalten werden. Deutschland hat jedoch 2009 eine sehr strikte Kapitalertragsteuer für Finanzprodukte wie Aktien, Fonds, Zertifikate usw. eingeführt, die Abgeltungsteuer. Wird das System der deutschen Immobiliensteuern für Sie von Vorteil sein?

Quelle: https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/cn/Documents/international-business-support/deloitte-cn-ibs-germany-tax-invest-en-2016.pdf

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