Sie besitzen eine Immobilie und suchen nach einem neuen Mieter für Ihre Berliner Wohnung? Oder vielleicht sind Sie einfach neugierig auf die Schritte, die man als Vermieter unternehmen muss, wenn ein neuer Mieter in die Wohnung einziehen soll? Wie filtert man die Bewerber? ADEN IMMOBILIEN beleuchtet die wichtigsten Fragen und Checks, die Sie vor dem Abschluss eines Mietvertrages durchführen sollten. ADEN IMMOBILIEN ist als Immobilienmakler in Berlin tätig und Hunderte von Vermietern vertrauen uns die Vermietung in Berlin an. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen!

Der Berliner Mietmarkt boomt zwar, aber es ist immer noch eine Herausforderung, den richtigen Mieter zu finden. Das heißt, jemanden mit der richtigen Einkommenssituation, der Vertrauen schafft und der wirklich an Ihrer Wohnung interessiert ist. Wahrscheinlich bekommen Sie sehr viele Anfragen für die Besichtigung Ihrer Berliner Wohnung, aber tatsächlich gibt es nur wenige Personen, die Ihre Erwartungen erfüllen werden. Außerdem sollte die Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter gut funktionieren, beispielsweise wenn Reparaturen nötig sind. Eine gute Beziehung zwischen Ihnen und ihrem neuen Mieter ist wichtig, da die Wohnungen oft für lange Zeit gemietet werden. Was sollten Sie wissen, ehe Sie auswählen und ein neuer Mieter einzieht?

Mach es selbst? Eine Frage von Zeit und Können

Die erste Frage, die Sie sich stellen sollten, ist: Haben Sie genügend Zeit, um selbst nach einem neuen Mieter für Ihre Berliner Wohnung zu suchen? In den letzten Jahren hatte der Berliner Wohnungsmarkt mit zu großer Nachfrage und zu wenig Wohnungen zu kämpfen. Dies kann für Sie als Vermieter eine gute Sache sein. Sie haben mehr Optionen bei der Auswahl der Mieter und sind flexibler bei der Festlegung des Mietpreises. Der Nachteil aber ist, dass es für jedes Angebote Dutzende, wenn nicht sogar hunderte Bewerber gibt, die neuer Mieter werden wollen. Sie alle müssen Sie überprüfen! Auf eine Anzeige für eine Wohnung mit zwei Zimmern in einem zentral gelegenen Viertel werden Sie wahrscheinlich innerhalb von weniger Stunden nach der Veröffentlichung schon viele Nachrichten bekommen. Die Beantwortung dieser Nachrichten, die Planung von Besichtigungen (egal, ob einzeln oder als open-door, offene Tür) und das Überprüfen der Bewerbungen kann sehr lange dauern.

Darüber hinaus erfordert das Finden neuer Mieter einige Fähigkeiten: da ist die Bekanntmachung, das Überprüfen der Bewerbungen und Nachrichten, das Wissen darüber, wie ein Mietvertrag erstellt wird und die Organisation der Schlüsselübergabe. Es ist eine feine Mischung aus Diplomatie und juristischem Wissen und in der Regel kann Ihnen dabei ein Immobilienmakler (Makler) helfen. Wenn die Berliner Wohnung leer ist, können Sie all dies als Vermieter selbst tun oder Sie beauftragen einen Makler, der das Marketing und die Besichtigungen organisiert. Abgesehen von der Zeit, die Sie sparen, hilft der Makler Ihnen dabei, sich auf potentielle Mieter mit zuverlässigen Gesamtsituation zu konzentrieren.

Neuer Mieter -. wie finde ich ihn?

Sie haben viele Möglichkeiten, Ihre Berliner Wohnung zu bewerben. Der einfachste Weg ist es, Freunde und Verwandte zu fragen, aber oftmals ist es notwendig, andere Menschen als neue Mieter zu suchen. Dies ist eine Herausforderung, denn Sie müssen den Unterlagen und dem ersten Eindruck vertrauen, um den richtigen Mieter auszuwählen.

Der häufigste Weg für die Vermietung in Berlin ist die Benutzung von Online-Plattformen wie beispielsweise eBay Kleinanzeigen, die in Deutschland sehr beliebt sind. Craigslist ist hier nicht so gebräuchlich und enthält oftmals Spam und Betrug. Weitere weit verbreitete und spezialisierte Plattformen sind ImmobilienScout24, Immonet und Immowelt. Hat eine Wohnung einen günstigen Preis und eine attraktive Nachbarschaft, wird sie sicherlich sehr viele Bewerbungen erhalten.

Wenn Sie für Ihre Berliner Wohnung selbst einen neuen Mieter suchen, denken Sie auch an die sozialen Medien wie Facebook. Täglich suchen hier Hunderttausende Menschen nach einer Wohnung. Die Nutzer sozialer Medien sind häufig sehr reaktionsfreudig und Sie werden wahrscheinlich innerhalb weniger Minuten Nachrichten zu Ihrem Angebot bekommen. Das hat den Nachteil, dass Sie sehr viele Nachrichten bekommen werden, auf die Sie antworten müssen. Es gibt zum Beispiel:

  •    WG-Zimmer & Wohnungen Berlin – Facebook Gruppe, 140 000+ Mitglieder
  •    WG, Zimmer und Wohnung in Berlin – Facebook Gruppe, 55 000+ Mitglieder
  •    Berlin Apartments – Facebook Gruppe, 21 000+ Mitglieder

Seien Sie jedoch vorsichtig, da viele Mitglieder in diesen Gruppen nicht sehr ernsthaft interessiert sind. Sie antworten möglicherweise nicht zurück oder kommen nicht zu Besichtigungen. Sie verbrauchen dadurch unnötig viel Zeit.

Schreiben Sie die Anzeigen für Ihre Berliner Wohnung genau

Der Hauptteil im Prozess der Auswahl neuer Mieter besteht darin, wie Sie Ihre Wohnungsanzeigen schreiben. Wenn Sie sich von Anfang an für klare Begriffe und Anforderungen konzentrieren, verschwenden Sie später keine Zeit mit unpassenden Bewerbern. Neue Mieter sollten wissen:

  •         Art und Dauer des Mietvertrages (unbefristet oder zeitlich begrenzt), Wohnungsgröße in Quadratmetern, Anzahl der Zimmer
  •         Standort der Wohnung (am besten mit einer Straße und/oder einer nahegelegenen Station des öffentlichen Nahverkehrs)
  •         die Wohnsituation, die Sie suchen (Akzeptieren Sie Wohngemeinschaften und Studenten? Sind Haustiere erlaubt? Nach welcher Einkommenssituation suchen Sie?)
  •         stellen Sie die Annehmlichkeiten heraus (Balkone, Terrassen, Garagen, Abstellräume, Parkplätze, Aufzüge usw.)

Detaillierte Informationen finden Sie in unserem Leitfaden für die Vermietung einer Wohnung in Berlin für Vermieter und wenden Sie sich an ADEN IMMOBILIEN, wenn Sie einen Agenten suchen, der Ihnen bei der Vermietung in Berlin hilft.

Machen Sie die richtigen Bilder!

Der erste Eindruck bei der Vermietung einer Wohnung zählt. Eine Wohnung, die die richtigen Kriterien, aber die falschen Bilder hat, kann potentielle Mieter vielleicht nicht interessieren!

Es ist wichtig, gute, helle und scharfe Fotos Ihrer Berliner Wohnung zu zeigen. So bekommen neue Mieter ein realistisches Verständnis und Gefühl von der Gestaltung der Wohnung.

Auswahl des richtigen Mieters für Ihre Berliner Wohnung

Wenn Sie genügend Wohnungsbesichtigungen hatten und einige Bewerbungsmappen gesammelt haben, werden Sie nun versuchen, den richtigen Mieter für Ihre Berliner Wohnung auszuwählen. Doch was heißt das genau?

  •         Neue Mieter verfügen über ein ausreichendes und regelmäßiges Einkommen, damit es keine Probleme gibt, die Miete zu zahlen. Zum Beispiel möchten Sie vielleicht ein Nettoeinkommen von mindestens dem dreifachen der Warmmiete und /oder einen Bürgen, der mindestens das Fünffache der Miete bezieht (da der Bürge ja auch noch seine eigenen Ausgaben hat).
  •         Die Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit ist eindeutig und der vorherige Vermieter war mit dem neuen Mieter zufrieden
  •         Die gesamte Situation entspricht Ihren Vorstellungen und Anforderungen
  •         Die SCHUFA weist eine positive Kredithistorie auf

Was bedeutet SCHUFA?

Die SCHUFA Holding AG ist ein deutsches Unternehmen, welches Kreditnachweise über Personen mit Wohnsitz in Deutschland führt. Dieses Unternehmen verfolgt die Rechnungen, Bußgelder und Kredite einer Person, die möglicherweise noch nicht bezahlt wurden, nach und fasst diese zu einem Dokument namens SCHUFA Auskunft zusammen. Der anfängliche SCHUFA-Score ist theoretisch 100%, welchen jeder zu Beginn bekommt (wenn er sich zum ersten Mal in Deutschland registriert oder wenn deutsche Staatsbürger 18 Jahre alt werden). Es ist eine schnelle, wenn auch nur ungefähre Möglichkeit, die Fähigkeit einer Privatperson zu verfolgen, ihre Rechnungen pünktlich zu bezahlen. Bei Zahlungsverzögerungen oder -ausfällen sinkt die Bewertung entsprechend und es wird häufig zwischen 90 und 97,5% erreicht.

Nachfolgend finden Sie die indikative SCHUFA-Bewertungstabelle:
> 97,5% Sehr geringes Risiko
95% – 97,5% Geringes bis überschaubares Risiko
90% – 95% Befriedigendes bis erhöhtes Risikio
80% – 90% Deutlich erhöhtes Risiko
50% – 80% Sehr hohes Risiko
<50% Kritisches Risiko

Quelle: SCHUFA Basisscore Tabelle [https://www.bonify.de/bonitaets-score]

 

Verträge und Verfahren

Wenn Sie jemanden gefunden haben, der Ihre Wohnung in Berlin mietet, müssen Sie einen Mietvertrag ausarbeiten. Es gibt viele Vorlagen online, aber lesen Sie in unserem Artikel Vermieter und Mieter in Deutschland nach, um die Verantwortlichkeiten der einzelnen Parteien zu verstehen. In der Regel beginnen die Verträge am 1. des Monats. Sie können aber auch am 15. beginnen. An diesem Tag sollte der Vermieter, der Makler oder ein gesetzlicher Vertreter in der Wohnung sein, um die neuen Mieter zu begrüßen und die Unterlagen fertigzustellen:

  • Vermieter und Mieter sollten mindestens eine Kopie des Vertrags haben, die von beiden Parteien unterzeichnet wird
  • Sie sollten ein Übergabeprotokoll erstellen, das den Zustand jedes Zimmers und der Geräte auflistet und deutlich sagt, ob Farbe, Fenster, Fußböden, Möbel, Toilettenartikel in neuem Zustand, gebraucht oder beschädigt sind. Wenn sich Löcher in den Wänden befinden oder andere Mängel vorhanden sind, sollten diese deutlich markiert sein. Beide Parteien erhalten eine unterzeichnete Kopie dieses Dokuments
  • ein Dokument, das angibt, wie viele Schlüssel vergeben wurden

Schlussfolgerungen

Auch wenn es am Ende viele Dokumente gibt, die Ihnen helfen, die Vertrauenswürdigkeit eines Mieters für Ihre Berliner Wohnung zu beurteilen, ist es auch wichtig, Ihrem Instinkt zu vertrauen. Haben Sie das Gefühl, dass Sie mit dieser Person eine korrekte, respektvolle und professionelle Kommunikation führen können? Beachten Sie, dass die meisten Mietverträge in Deutschland unbefristet sind und somit die Möglichkeit einer leeren Wohnung nicht in absehbarer Zeit wieder eintritt. Sind Sie jetzt unsicher, ob Sie Ihre Wohnung mieten oder verkaufen sollen? Erfahren Sie mehr in unserem Artikel über die Entscheidung, ob Miete oder Verkauf Ihrer Wohnung die bessere Option für Sie ist!

 

ADEN IMMOBILIEN ist als Immobilienmakler in Berlin tätig und Hunderte von Vermietern vertrauen uns die Vermietung in Berlin an. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen!

Der Immobilienmarkt in Berlin scheint in voller Blüte zu stehen: In den letzten zehn Jahren haben sich die Immobilienpreise verdoppelt und die städtische Bevölkerung wächst von Jahr zu Jahr. Wenn Sie bereits eine Wohnung in Berlin besitzen, gibt es Situationen, in denen Sie möglicherweise ausziehen müssen. Es kann zum Beispiel sein, dass eine Familienzugehörigkeit sich ändert oder die Notwendigkeit besteht, wegen der Arbeit umzuziehen. So stellt sich schnell die Frage: Sollten Sie Ihre Wohnung in Berlin verkaufen oder vermieten?

Zwei Dinge gleichzeitig zu machen, ist immer ein kompliziertes Abenteuer, insbesondere für Immobilieninvestitionen. Ihr früheres Zuhause zu behalten, mag auf lange Sicht rentabel erscheinen. Aber diese Entscheidung stellt auch eine große Belastung und Zeitaufwand dar, die Sie bewältigen müssen. Bevor Sie Entscheidungen treffen, sollten Sie eine gründlich planen und alle Elemente in Betracht ziehen. ADEN IMMOBILIEN führt Sie durch eine Liste mit Fragen, die Ihnen helfen zu bestimmen, ob Sie Ihre Berliner Wohnung verkaufen oder vermieten sollten. Wie bei den meisten Immobilienfragen handelt es sich dabei nicht um universelle „richtige oder falsche“ Fragen. Aber sobald Sie die Optionen und den aktuellen Immobilienmarkt in Berlin verstanden haben, können Sie die beste Wahl für Ihre Situation treffen.

Erzielt Ihre Wohnung in Berlin einen monatlichen Gewinn oder Verlust?

Das erste Element bei der Entscheidung, ob Sie Ihre Wohnung vermieten oder verkaufen möchten, ist eine finanzielle Schätzung des monatlichen Ergebnisses. Sie möchten eine realistische Vorstellung davon haben, wie viel von den Mieteinnahmen übrigbleibt, nachdem Sie alle damit verbundenen Kosten abgezogen haben. Denken Sie daran, sowohl die laufenden als auch die außergewöhnlichen Ausgaben zu berücksichtigen. Denken Sie auch an bevorstehende Renovierungsarbeiten im Gebäude, auch als Kapitalkosten bezeichnet!

  • Hypothek: Wie hoch sind Ihre monatlichen Rückzahlungen und wie lange dauert es bis Sie den Gesamtkredit Ihrem Finanzinstitut zurückerstattet haben? Hüten Sie sich vor dem Moment, in dem Ihre Zinssätze nach der Zinsbindung neu berechnet werden. Schauen Sie sich unseren Artikel zum Hypothekensystem in Deutschland
  • Steuern: Alle Immobilien in Deutschland unterliegen der Grundsteuer, die in der Miete enthalten sein kann. Der Verkauf von Immobilien unterliegt ebenfalls einer Reihe von Steuern. Werfen Sie einen Blick auf unseren vollständigen Leitfaden zu Immobiliensteuern in Berlin.
  • Nebenkosten: Die meisten Nebenkosten spiegeln sich in der Miete wider und werden daher von den Mietern übernommen. Dazu gehören Heizkosten, Wasserversorgung, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung usw.
  • Versicherung: In Deutschland müssen alle Immobilien mit der Feuerversicherung versichert sein. Es gibt jedoch noch weitere Versicherungen, die Sie abschließen können (Überschwemmungen, Wasserschäden, Diebstahl usw.).
  • Gebäudemanagement: in der Regel macht dies die Hausverwaltung
  • Vakanzen: Denken Sie bei Ihren Berechnungen daran, dass Ihre Wohnung möglicherweise nicht zu jeder Zeit von Mieter hat. In Berlin können Wohnungen ohne langfristigen Mietvertrag legal für drei Monate leer gelassen werden. Längere Zeiträume sind mit Strafen verbunden
  • Reparaturen: Möglicherweise müssen Sie einige Dinge in der Wohnung reparieren, zum Beispiel Wassersysteme, Fußböden und Fenster. Diese Kosten liegen in der Verantwortung des Eigentümers. Bedenken Sie, wie viel Geld Sie in Ihre Berliner Wohnung investieren!
  • Investitionen: Sowohl Häuser als auch Stadtgebäude müssen häufig repariert werden, was für die Vermieter hohe Kosten verursachen kann. Zum Beispiel kann eine Fassadensanierung oder ein neues Dach schnell zu 6-stelligen Rechnungen führen. Daher ist es wichtig, dass Sie wissen, wie Ihr Gebäude verwaltet wird (monatliche Einzahlungen in einen Sammelfonds, die Rücklage, oder pünktliche Barzahlungen, die Sonderzahlung). Werfen Sie einen Blick in den Leitfaden für den Vermieter in Berlin.

Stellen Sie all diese Zahlen in einer Excel-Datei zusammen und ziehen Sie sie von Ihren Mieteinnahmen ab. Sie brauchen einen positiven Cashflow, bei dem die Immobilie jeden Monat einen Gewinn erzielt. Es ist wichtig, alle Elemente im Auge zu behalten! Etwas zu vergessen – wie zum Beispiel Investitionen – kann sich für Ihre Finanzen als katastrophal erweisen. Wenn Sie beispielsweise glauben, dass Ihr Cashflow (Gewinn) 2.000 Euro pro Jahr betragen wird, müssen Sie in zwei Jahren einen Betrag von 5.000 Euro in das Miteigentum einbringen, um das Dach zu renovieren. Ist dies ein guter Deal?

Wie viel sollten Sie für die Miete berechnen?

IIn Berlin sind die Mieten eher niedrig. Weitere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden für Berliner Immobilienpreise und -trends im Jahr 2018. Beachten Sie, dass es einen Mietspiegel gibt, der bestimmt, wie die Miete jeder Immobilie sein soll. Sie können ihn online auf der Website der Stadt Berlin berechnen. Und vor kurzem wurde ein Gesetz verabschiedet, die Mieterpreisbremse, die die Mietpreise drosselt. Nachfolgend finden Sie die Berliner Mietmap, die mit Daten, die 2015 aus Online-Inseraten von Mietwohnungen in Berlin erhoben wurden, erstellt wurde.

Average rental prices (Kaltmiete) in Berlin, organised by metro station.
Source: Immobilien Scout 24

Wie hoch wäre Ihr Return of Invest (ROI)?

Die nächste Frage lautet: Wie hoch wäre Ihr Profit, wenn Sie heute Ihre Wohnung in Berlin verkaufen würden? Erinnern Sie sich daran, dass die meisten Transaktionskosten (Maklergebühren, Steuern und Notarkosten) zu Lasten des Käufers gehen, so dass Sie mit dem Verkauf wahrscheinlich einen Gewinn gegenüber Ihrer ursprünglichen Investition erzielen, insbesondere seit den Immobilienpreisen in Berlin steigen. Aber wäre es vielleicht besser, die Wohnung zu behalten und zu vermieten? Die Mietpreise in Berlin sind recht niedrig und es gibt viele andere Arten von Investitionen, die höhere Renditen erzielen. Weitere Informationen zum Return on Investment von Immobilien finden Sie in diesem Leitfaden zur Analyse von Mietobjekten.

Durchschnittliche Immobilienverkaufspreise im Großraum Berlin (2017).
Source: Statistischen Landesamtes

Berücksichtigen Sie die Befreiung von der Kapitalertragssteuer

Die Immobilienpreise steigen bundesweit jedes Jahr, im letzten Jahrzehnt vor allem in den städtischen Gebieten.  Daher ist es möglich, dass Sie durch den Verkauf von Immobilien zusätzliche Einnahmen erzielen. Dies wird als Kapitalgewinn bezeichnet. Unter welchen Bedingungen wird in Deutschland eine Kapitalertragsteuer für Wohnimmobilien wie Ihre Berliner Wohnung erhoben?

Wenn die Wohnung für zwei vollständige Kalenderjahre (Januar bis Dezember) Ihr Hauptwohnsitz war, sind die Gewinne von der Kapitalertragsteuer befreit.

Immobilien, die seit über 10 Jahren im Besitz sind, sind von der Kapitalertragsteuer befreit.

In allen anderen Fällen werden die Veräußerungsgewinne als zusätzliche Einkünfte besteuert.

Denken Sie daran, dass ADEN IMMOBILIEN kein Steuerberater ist und diesen Artikel nur zu Ihrer Information bereitstellt. Er basiert auf unseren Erfahrungen als Immobilienmakler in Berlin und kann Fehler und Auslassungen enthalten.

Sind Sie bereit, ein Vermieter zu sein?

Einige Mieter sind einfach zu verwalten, aber in anderen Situationen bedeutet die Vermietung Ihrer Berliner Wohnung viel Zeit und Geduld. Abgesehen davon, dass Ihre Mieter die Miete nicht pünktlich bezahlen, können andere Probleme durch das schlechte Verhalten einiger Mieter entstehen.  Nachbarn können sich gestört fühlen, Mieter könne Wohnungen ruinieren und vieles mehr. Das Internet ist voller Geschichten über „verrückte Mieter“! Das ist natürlich eher die Ausnahme, aber dennoch etwas, das man beachten muss. Weitere Informationen in unserem Leitfaden für Vermieter in Berlin.

Verkauf einer vom Mieter bewohnten Wohnung: der reduzierte Preis

Beachten Sie außerdem, dass das deutsche Recht die Mieter sehr schützt. Die meisten Mietverträge sind unbefristet. Sobald dies festgelegt ist, gibt es nur sehr wenige Bedingungen, unter denen Sie einen Mieter legal bitten können, die Wohnung zu verlassen, wenn Sie Ihre Wohnung nach einigen Jahren verkaufen möchten. Weitere Informationen zur Kündigung eines Mietvertrages finden Sie in unserem Leitfaden für Vermieter in Berlin.

Die meisten Menschen auf dem Berliner Immobilienmarkt suchen aus genau diesem Grund nach leeren Wohnungen. Sie wollen ganz selbstverständlich in ihre eigene Wohnung umziehen, anstatt sich mit dem aktuellen Mieter zu beschäftigen. Am Ende sind diejenigen, die bereit sind, bereits bewohnte Wohnungen zu kaufen, auf der Suche nach einem guten Geschäft. Sie streben nach einer höheren Rendite ihrer Investition und bieten daher nur reduzierte Preise für Ihre Wohnung an.

ADEN IMMOBILIEN hat festgestellt, dass im Durchschnitt eine Wohnung, die bereits einen Mieter hat, normalerweise um 30% günstiger verkauft wird, als eine gleichwertige Immobilie.

Wenn Sie Ihre derzeitige Wohnung verlassen und beispielsweise eine größere Wohnung kaufen möchten, die Ihrer Familie Platz bietet, sollten Sie die Wohnung jetzt verkaufen, anstatt sie zu vermieten. Es ist wahrscheinlich, dass die Renditen aus den Mieteinnahmen recht niedrig sein werden, und wenn Sie Mieter in Ihrer Wohnung haben, haben Sie möglicherweise nicht die gleiche Verkaufsmöglichkeit!

Wenn Sie derzeit eine Wohnung in Berlin vermieten, gibt es in viele Informationen über den Mieterschutz in einem Mietvertrag in Deutschland zu beachten. Wer ist beispielsweise für die Bezahlung des Reinigungsdienstes im Gebäude verantwortlich? Oder vielleicht müssen die Fenster ausgetauscht werden? Sind Sie sich nicht sicher, ob dies in den Verpflichtungen des Vermieters enthalten ist? ADEN IMMOBILIEN erklärt Ihnen alles.

Beachten Sie, dass ADEN IMMOBILIEN eine Immobilienagentur ist und empfiehlt, die offiziellen Publikationen des Berliner Finanzamts und des Senats zu lesen. Dieser Artikel dient ausschließlich zu Ihrer Information und basiert auf unseren Kenntnissen und Erfahrungen als Immobilienmakler in Berlin. ADEN IMMOBILIEN haftet nicht für Auslassungen oder Fehler.

Mietverträge und Mieterschutz

Bei der Vermietung einer Wohnung muss sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter ein Mietvertrag in Deutschland unterzeichnet werden. Der Vertrag muss Angaben über die Mietdauer, die Kosten (Höhe der Miete und monatliche Nebenkosten), Kündigungsfristen, Kaution und die Renovierung nach bzw. beim Auszug des Mieters enthalten. Es ist üblich, dass Vermieter ihre Mieter bitten, die Immobilie beim Auszug zu renovieren. Dabei werden die Wände weiß gestrichen und in demselben Zustand belassen, in dem sie dem Mieter übergeben wurden. Während natürlich mit Gebrauchsspuren zu rechnen ist, ist der Mieter für defekte Geräte oder Möbel verantwortlich (siehe unten: die Bedeutung des Übergabeprotokolls).

Im Mietvertrag sollte auch die Hausordnung angegeben oder in einem separaten Dokument hinzugefügt werden. In diesen Fällen werden zwangsläufig Ruhestunden erwähnt, die in Deutschland normalerweise zwischen 22:00 und 07:00 Uhr und zwischen 13:00 und 15:00 Uhr liegen. Wenn der Mieter diese Ruhestunden konsequent missachtet und andere Mieter stört, wenn viele Beschwerden von den Nachbarn vorliegen, kann dies einen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages darstellen.

Mietvertrag kündigen: der Mieterschutz

Es gibt viele Mythen über den allmächtigen Mieterstatus in Deutschland. 1971 wurde in Westberlin ein Gesetz verabschiedet, das Kündigungen praktisch unmöglich machte. Seitdem ist das Gesetz aufgehoben worden, aber es gibt immer noch sehr strenge Regelungen zur Beendigung eines unbefristeten Mietvertrages. der in Deutschland der Standardmietvertrag ist:
Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel 3 Monate und verlängert sich auf 6, 9 bzw. 12 Monate, wenn der Mieter seit über 5, 8 und 10 Jahren in der Wohnung lebt.
Im Mietvertrag kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. Bei kurzfristigen Verträgen wie einer Zwischenmiete beispielsweise beträgt die Kündigungsfrist häufig nur einen Monat. Wenn der Vermieter den Mietvertrag jedoch vorzeitig kündigen möchte, muss er dies begründen.
Der Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn der Mieter wiederholt gegen die Vertragsbedingungen verstoßen hat (dies muss nachgewiesen und dokumentiert werden).
Eigenbedarf: Der Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn der Mieter die Immobilie für sich selbst oder einen Verwandten nutzen möchte (dies muss auch umfangreich nachgewiesen und begründet werden).

Die Kündigung eines Mietvertrags ist für Vermieter in Deutschland generell eine sehr eingeschränkte Angelegenheit! Möblierte Wohnungen werden normalerweise etwas anders behandelt (z. B. kürzere Verträge mit kürzeren Kündigungsfristen). Erfahren Sie alles im ADEN IMMOBILIEN Guide Eine Wohnung in Berlin als Vermieter verkaufen (PDF)!

Einlagen und Rücklagen: die Bedeutung des Übergabeprotokolls

Vor dem Einzug des Mieters wird in der Regel eine Kaution verlangt, die bis zu 3 Monatsmieten betragen kann. Am Ende des Mietverhältnisses müssen Sie als Vermieter diese an den Mieter zurückzahlen – sofern keine Schäden an der Immobilie oder am Mobiliar entstanden sind. Wie können Sie aber feststellen, ob Schäden entstanden sind? Bevor Sie die Schlüssel für die Wohnung erhalten, müssen der Mieter und der Vermieter die Wohnung gemeinsam inspizieren und ein Übergabeprotokoll ausfüllen, das den Zustand der Immobilie definiert. Zum Beispiel sind Löcher in den Wänden, Mängel am Boden, Probleme mit der Elektrizität sowie der Zustand der Möbel oder Geräte (Küche, Badezimmer usw.) anzugeben.

Am Ende des Mietvertrags wird dann ein neues Übergabeprotokoll erstellt und mit dem alten verglichen. Bei Schäden, die über die normalen Gebrauchsspuren hinausgehen, hat der Mieter ausreichend Zeit, einige Reparaturen vorzunehmen. Erst danach kann der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten, wenn die Reparaturen nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurden.

Wenn Sie einen neuen Mietvertrag in Deutschland abschließen, gibt es viele Dinge, auf die Sie achten müssen! Ist der Grundriss der Wohnung genau? Wurden die monatlichen Ausgaben und Nebenkosten ausreichend berechnet? Wurde das Mietbremsengesetz, die sogenannte Mietpreisbremse, berücksichtigt? ADEN IMMOBILIEN gibt auf all diese Fragen Antworten in dem vollständigen PDF-Leitfaden für Vermieter in Berlin und die Vermietung einer Wohnung!

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