Vous cherchez un nouveau locataire pour votre appartement à Berlin ? Ou bien vous vous demandez simplement ce que recherchent les propriétaires quand ils sélectionnent de nouveaux résidents ?

ADEN IMMOBILIEN passe en revue ces questions et vous dévoile ce qu’il faut savoir avant de signer un bail. N’oubliez pas que notre agence aide aussi de nombreux propriétaires à mettre leur appartement à Berlin en location, surtout si vous n’habitez pas sur place. Contactez-nous aujourd’hui pour découvrir tous nos services.

 

Le marché immobilier à Berlin est en forte demande, mais trouver le bon locataire est toujours un processus délicat. Cela veut dire trouver quelqu’un avec une bonne situation financière, qui vous inspire confiance, et qui est véritablement intéressé par votre appartement. En postant une annonce en ligne, vous recevrez sans doute de nombreux messages. Mais il n’est pas si fréquent de tomber facilement sur les locataires parfaits ! Prenez garde aux personnes qui annulent en dernière minute lorsqu’ils trouvent une autre offre intéressante.

Les contrats de bail à Berlin sont souvent signés pour le long terme. Ainsi il est crucial que la communication entre locataires et propriétaires ou gérants soit ouverte et efficace, par exemple s’il y a des réparations ou des travaux à faire. Alors que devez-vous savoir avant de choisir un nouveau locataire pour votre appartement ?

 

Do-it-yourself ? Une question de temps et de savoir-faire

Tout d’abord, avez-vous le temps de rechercher des locataires ? Dans les dernières années, la demande de logements à louer à Berlin a fortement augmenté, alors que peu d’appartements nouveaux ont été construits. Cela peut sembler idéal pour les propriétaires, qui reçoivent beaucoup de demandes et peuvent choisir le candidat idéal pour leur appartement. Mais en réalité, cela représente beaucoup de temps, de devoir passer en revue des dizaines de dossiers afin d’avoir un profil des locataires. Une annonce pour un appartement deux-pièces dans un quartier relativement central (comme Friedrichshain ou Neukölln), si le loyer est raisonnable, va sûrement recevoir des dizaines de messages en moins d’une heure. Y répondre, organiser des visites (individuelles ou à des heures publiques), recevoir et revoir les dossiers de candidature, peut vous demander beaucoup de temps. Si vous n’êtes pas sur place, n’hésitez pas à faire appel aux services de location d’ADEN IMMOBILIEN.

De plus, il faut aussi arriver à comprendre le profil de ses potentiels locataires… en les rencontrant une fois seulement, et en lisant leur dossier. Cela peut sembler bien difficile. Il faut aussi comprendre comment écrire un contrat, organiser l’état des lieux et la remise des clés, ce qui demande une bonne connaissance du fonctionnement légal de la location en Allemagne. Typiquement, c’est là qu’un agent immobilier va pouvoir vous aider. Avec plusieurs années d’expérience, les agents d’ADEN IMMOBILIEN vous font gagner beaucoup de temps grâce à leur expertise mais aussi en vous aidant à identifier rapidement les locataires potentiels les plus stables.

 

Comment trouver des locataires

Il existe de nombreuses plateformes où placer des annonces pour des biens à louer à Berlin. La façon la plus facile, bien sûr, est d’abord de demander à vos proches et vos amis s’ils cherchent un appartement. Mais souvent, vous devrez chercher des autres locataires. Et cela peut être difficile car il faut pouvoir se faire une bonne idée des candidats en se fiant à ses premières impressions et aux dossiers.

La plupart des propriétaires et des locataires utilisent des plateformes d’annonces en ligne comme eBay Kleinanzangen (un site très populaire de petites annonces qui offre une section d’immobilier), ou des plateformes spécialisées comme ImmobilienScout24, Immowelt, ou Immonet. Ces sites sont fréquentés par des millions d’utilisateurs ! Une annonce pour un appartement de taille moyenne avec un loyer abordable (c’est-à-dire dans la fourchette du Mietspiegel officiel) recevra sûrement des dizaines de demandes.

Il y a aussi des partages d’annonces sur les réseaux sociaux comme Facebook, notamment pour des appartements loués en court terme ou les colocations.Vous trouverez par exemple :

  •    WG-Zimmer & Wohnungen Berlin – groupe Facebook, 140 000+ membres
  •    WG, Zimmer und Wohnung in Berlin – groupe Facebook, 55 000+ membres
  •    Berlin Apartments – groupe Facebook, 21 000+ membres

Les utilisateurs sont souvent très réactifs, mais pas forcément très sérieux, donc ne perdez pas votre temps avec des personnes qui oublient des rendez-vous, par exemple.

 

Comment écrire ses annonces

Le point clés pour faciliter sa recherche est de bien écrire ses annonces dès le départ. Si vous êtes très clair sur les document requis, le type de situation que vous cherchez, et les autres conditions de l’appartement (pas d’animaux de compagnie, par exemple), vous perdrez moins de temps avec des locataires qui ne répondent pas à vos demandes. En particulier, soyez sûr de préciser :

  • le type de contrat et la durée, c’est à dire illimitée (unbefristet) ou limitée (Zwischenmiete)
  • la taille de l’appartement en mètres carrés, le nombre de pièces
  • une indication assez précise de l’emplacement (la rue ou la plus proche station de métro)
  • le type de situation que vous recherchez (quels revenus, combien de personnes, etc.)
  • s’il y a un balcon, ascenseur, cave, place de parking…

 

Et d’ailleurs, comment savoir quel loyer vous pouvez fixer pour votre appartement ? Il existe à Berlin plusieurs régulations sur la question. Consultez notre guide du propriétaire à Berlin ou contactez ADEN IMMOBILIEN si vous cherchez un agent pour vous aider !

 

Réalisez de bonnes photos

Les premières impressions comptent énormément dans l’immobilier. Une annonce qui correspond aux critères de locataires potentiels, mais dont les photos n’attirent pas leur attention, risque de passer à côté des intéressés ! Il est crucial de réaliser des photographies claires, lumineuses, avec de grands angles pour montrer votre bien sous le meilleur jour. Découvrez tout dans notre article sur le rôle de l’agence immobilière en Allemagne !

Choisir le bon locataire pour votre appartement à Berlin

Une fois que vous avez reçu des visites (une quinzaine, par exemple) et reçu les dossiers des visiteurs, il s’agit de “choisir” le “bon” locataire. Mais qu’est-ce que cela signifie exactement ? Que doit-on rechercher dans un locataire potentiel ?

  • des revenus stables et suffisants. On estime généralement que lorsque le loyer net représente moins d’un tiers des revenus mensuels nets du locataire, il y a moins de risque de retards ou d’impayés. Si le locataire est en-dessous, leur garant devrait au moins prouver des revenus qui représente 5 à 6 fois le loyer net.
  • ils ont payé leurs loyers précédents sans retard et sans dette, ce qui est prouvé par un document qui s’appelle le Mietschuldenfreiheit et qui est fourni par leur précédent bailleur
  • leur situation, qui peut être décrite dans une lettre d’introduction ou dans un entretien, convient à vos attentes
  • leur score de SCHUFA est considéré sans risque

 

Que signifie la SCHUFA en Allemagne ?

SCHUFA Holding AG est une compagnie qui se charge de retracer les crédits et les dettes des résidents fiscaux en Allemagne. Les factures, les amendes, et crédits contractés par une personne sont compilés et appréciés par un score, en pourcentage, qui indique le niveau de fiabilité de la personne. En théorie, tout le monde commence avec un score vierge de 100%, qui évolue selon si l’on paye ses factures et ses amendes à l’heure. La plupart des personnes ayant habité en Allemagne quelques années auront un score entre 90 et 97,5%.

Ci-dessous les résultats indicatifs de la SCHUFA :

> 97,5% Risque minime

95% – 97,5% Risque faible

90% – 95% Risque satisfaisant

80% – 90% Risque significatif

50% – 80% Risque élevé

<50% Risque critique

Source: SCHUFA Basisscore Tabelle [https://www.bonify.de/bonitaets-score]

 

Le contrat de bail à Berlin et la procédure de remise des clés

 

Une fois que vous avez choisi un nouveau locataire, vous devez dresser un contrat de bail. Il existe de nombreux exemples disponibles en ligne, mais ils doivent toujours être écrits précisément pour l’appartement et les conditions que vous décidez avec votre futur locataire. Consultez notre article (en Anglais) sur les Obligations des Propriétaires et des Locataires pour mieux comprendre les différents types de baux en Allemagne.

 

Généralement, les contrats commencent le 1er du mois, mais il est également possible de commencer le 15. Ce jour-là, le propriétaire ou son représentant (l’agent immobilier) doit être présent à l’appartement pour finaliser la procédure :

  • le propriétaire et le locataire doivent chacun avoir au moins une copie du contrat (Mietvertrag), signé par les deux parties
  • le propriétaire et le locataire doivent chacun avoir au moins une copie de l’état des lieux (Übergabeprotokoll), signé par les deux parties, qui détaille la condition de chaque pièce (murs, sols, salles d’eaux etc.) et éventuellement des meubles et de l’électroménager. S’il y a par exemple, des trous dans les murs, si la machine à laver est usagée, il est important de le signaler. Le locataire peut en général soumettre des modifications à l’état des lieux s’il remarque des parties endommagées, une à deux semaines après avoir emménagé.
  • un document qui détaille le nombre de clés remises au locataire

 

Conclusions

Finalement, même s’il existe de nombreux documents pour vous aider à analyser la situation de votre futur locataire, il reste important de se fier à son instinct. Avez-vous devant vous une personne digne de confiance, avec qui il sera facile de communiquer en cas de problème ? Gardez à l’esprit que bien souvent, les locataires restent longtemps (plusieurs années, voire des décennies) dans leur appartement à Berlin. Et si vous n’êtes toujours pas sûrs de préférer vendre votre appartement ou bien le mettre en location, consultez notre article sur le sujet.

 

ADEN IMMOBILIEN aide de nombreux propriétaires à mettre leur appartement en location à Berlin : contactez-nous pour plus d’informations !

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