Cet article est publié à titre informatif uniquement. ADEN Immo fournit des information réalistes basées sur notre expérience d’agence immobilière à Berlin. Nous ne sommes pas des experts financiers et ne pouvons être tenus responsables d’erreurs ou d’omissions dans cet article sur le sujet “Vendre ou louer son appartement à Berlin”.

Le marché de l’immobilier à Berlin semble être en pleine expansion. Dans les dix dernières années, les prix de l’immobilier ont plus que doublé et la population continue de croître. Si vous possédez un appartement à Berlin, il est possible que vous ayez besoin de déménager : votre famille s’agrandit, par exemple, ou bien vous avez été muté ailleurs pour votre travail. Ou encore, votre locataire quitte l’appartement. La question donc se pose de savoir s’il vaut mieux garder et louer, ou bien vendre son appartement à Berlin lorsqu’il est vide.

Dans l’immobilier, la prise de décision est toujours une affaire complexe. Beaucoup de facteurs entrent en jeu : les aspects financiers, pratiques, émotionnels… Dans certains cas, on se retrouve devant un choix important : vaut-il mieux garder son appartement et le louer ? Ou bien vendre immédiatement pendant que le bien est libre ? Garder son appartement peut sembler profitable sur le long terme, mais cela représente aussi un sérieux engagement de temps et de frais qu’il faut être prêt à débourser. Avant de prendre une décision, il est important de considérer tous les facteurs. ADEN Immo vous propose donc une liste de questions à se poser pour savoir s’il vaut mieux vendre ou louer son appartement à Berlin lorsqu’il est vide.

Attention, comme pour beaucoup de situations dans l’immobilier, il n’y a pas de “vrai ou faux” universel. Chaque situation est particulière et doit être adressée comme telle. ADEN Immo partage cet article basé sur son expérience en tant qu’agents immobiliers et vous recommande de consulter un expert financier avant de prendre une décision.

Si vous louez votre appartement, quelle sera la situation financière chaque mois ?

La première grande question, pour savoir s’il vaut mieux louer ou vendre son appartement, est de calculer la différence entre les coûts et les revenus mensuels générés par ce bien. Vous devez avoir une idée claire de ce qu’il reste du revenu locatif une fois que vous avez déduit toutes les charges mensuelles. Il est facile d’en oublier ! Faites attention à bien prendre en compte les frais courants, l’entretien du bâtiment mais aussi les frais exceptionnels. Par exemple, les réparations qui peuvent représenter de grosses dépenses !.

Voici une liste indicative des dépenses mensuelles à la charge d’un propriétaire à Berlin :

  • Crédit immobilier: quelles sont vos échéances, quel est votre plan de financement ? Ou plus simplement, combien devez-vous rembourser à votre banque tous les mois ? Attention, en Allemagne, les taux d’intérêts sont souvent recalculés à la fin de la période de Zinsenbindung, et peuvent faire augmenter vos mensualités. Consultez notre article sur les crédits immobiliers en Allemagne.
  • Taxes : tous les biens immobiliers en Allemagne sont soumis à un impôt foncier, le Grundsteuer. Il est généralement payé chaque trimestre et qui peut être reflété dans les charges payées par le locataire. Il existe aussi, lors de l’achat ou de la vente d’un appartement, des taxes sur les transactions immobilières qui sont détaillées dans notre guide sur la fiscalité de l’immobilier à Berlin.
  • Impôts sur les revenus locatifs : même si le propriétaire habite à l’étranger, les revenus locatifs qu’il tire de ses biens immobiliers sont imposables en Allemagne en tant que Mieteinahme. Ils doivent être déclarés dans une déclaration fiscale tous les ans. Le taux d’imposition sur les revenus locatifs varie entre 14% et 45% des revenus globaux déclarés en Allemagne. Une contribution de solidarité (Solisteuer) de 5,5% est ajoutée à cet impôt quel que soit l’emplacement géographique du bien.
  • Assurances : il est obligatoire, en Allemagne, d’être couvert contre les risques d’incendie (souscrit par le propriétaire). Le locataire peut également augmenter sa couverture pour être préparé à toute éventualité (dégâts des eaux, inondations, vol, etc.).
  • Gestion et entretien du bâtiment : généralement géré par un syndicat de copropriété
  • Vacance : entre deux locataires, il est possible que votre appartement reste vacant pendant un ou plusieurs mois si vous ne trouvez pas de locataire rapidement ou si vous effectuez des travaux. À Berlin, la loi demande qu’un appartement ne soit pas laissé sans locataire pendant plus de trois mois. Après ce délai, des pénalités peuvent être imposées en raison de la pénurie de logements dans la capitale allemande.
  • Réparations : avant de pouvoir louer votre bien, il est probable que vous ayez des petits travaux à faire (rénover la salle de bain, changer les moquettes, repeindre les fenêtres, etc). Ils sont à la charge du propriétaire et doivent être calculés dans votre budget ! D’autres petites rénovations (peintures des murs) doivent être faites par le locataire.
  • Dépenses en capital : les maisons comme les immeubles ont besoin de gros travaux d’une manière régulière. Il est facile de les oublier dans son planning… Mais ils représentent des sommes importantes ! Un ravalement de façade ou une réfection de toiture peut représenter des centaines de milliers d’euros… Vous devez donc savoir comment ces travaux sont gérés dans votre copropriété : par des paiements mensuels collectés dans une caisse commune (le Rücklage), et par des appels de charges exceptionnels, les Sonderzahlung, qui peuvent être élevés et surprendre les propriétaires. Plus d’informations dans notre guide du propriétaire à Berlin.
  • Lorsque vous avez la liste complète de dépenses, déduisez-les de votre revenu locatif… Vous aurez alors votre marge de profit. Il est important de prendre en compte les dépenses à venir, particulièrement les travaux dans la copropriété ! Si vous pensez que vous avez 2 000 euros de profit par an, mais que dans deux ans vous devez financer un ravalement de façade qui va coûter 5 000 euros à chaque copropriétaire, votre marge est négative !

Quel loyer pouvez-vous demander pour votre bien ?

Gardez à l’esprit aussi que les loyers à Berlin sont réglementés par un index des loyers, le Mietspiegel, qui indique pour chaque adresse et chaque type de bien le montant officiel du loyer brut à percevoir. Cela vous donne une fourchette du loyer que vous pourrez prévoir. On peut le consulter sur le site de la mairie de Berlin. Depuis 2015, une loi de frein des loyers (Mieterpreisbremse) cherche à stopper l’inflation des prix de l’immobilier.
Ci-dessous, la carte des loyers à Berlin vous donne une idée des prix moyen pour un deux-pièces de 70m2 (2015) :

Carte des loyers bruts moyens (Kaltmiete) par station de métro à Berlin (2015).
Source: Immobilien Scout 24

Ainsi, la première étape pour déterminer s’il vaut mieux vendre ou louer son appartement est de calculer mensuellement ce que vous allez gagner ou perdre. N’oubliez pas de réfléchir à court et à long terme ! Si vous mettez un appartement en location, quel objectif avez-vous avec ce bien à long terme ? Le garder pour vous ? Le vendre plus tard ?

Quel sera votre retour sur investissement ?

La question suivante est : quel serait votre profit ou votre perte si vous vendiez votre appartement à Berlin aujourd’hui ? Souvenez-vous qu’en Allemagne, les frais de transaction (agent immobilier, notaire, etc.) sont couverts par l’acheteur. Il est plausible que vous tirerez un bénéfice de cette vente, étant donné que les prix de l’immobilier ont beaucoup augmenté dans la capitale allemande ces dernières années. Il existe de nombreux guides pour analyser la vraie rentabilité de ses investissements locatifs.

Carte des prix de vente de l’immobilier à Berlin (2017).
Source: Statistisches Bundesamt

Serez-vous imposé sur la plus-value ?

Les prix de l’immobilier ont beaucoup augmenté en Allemagne ces dernières années, notamment dans les grandes villes comme Berlin. Il est possible donc que la vente de votre appartement à Berlin génère un profit par rapport au prix d’achat, qu’on appelle la plus-value. Dans certaines conditions, ce bénéfice peut être imposé et s’ajouter à vos revenus annuels… mais on peut aussi en être exempté en Allemagne :

  • Si vous avez habité pendant deux années complètes (de Janvier à Décembre) dans votre appartement, vous êtes exempté de taxe sur la plus-value en Allemagne.
  • Si vous possédez un bien depuis plus de 10 ans (peu importe si vous y habitiez ou si vous l’avez loué), la plus-value ne sera pas imposée en Allemagne.
  • Dans tous les autres cas, les profits de la vente seront considérés comme un revenu supplémentaire et imposé aux taux national d’impôts sur les revenus.

Attention, depuis 2015 les conventions de double imposition entre la France et l’Allemagne ont évolué. L’imposition française est à prendre en compte si vous êtes résident fiscal français ! Il était possible, auparavant, de bénéficier de l’exemption après 10 ans en Allemagne, et de ne pas être imposé en France grâce à un crédit d’impôt. Mais ces lois ont changé récemment –plus d’informations dans notre article sur la Convention Fiscale Franco-Allemande.

ADEN Immo vous donne ces informations à titre indicatif. Ce texte est susceptible de contenir des erreurs ou des omissions. Consultez un conseiller fiscal avant de prendre toute décision.

Êtes-vous préparé à être bailleur?

Tout d’abord, il faut trouver le bon locataire ! Il s’agit ensuite de gérer au mieux cette relation. La plupart des locataires sont faciles à gérer, mais dans d’autres situations, louer votre appartement à Berlin peut vite devenir une perte de temps et de patience. Même s’ils paient correctement leur loyer, des locataires peuvent causer bien des soucis, par exemple en créant des nuisances sonores pour les voisins, en causant des dommages dans l’appartement, etc. L’internet regorge d’histoires sur des “locataires problématiques”. Bien sûr, ce sont des situations exceptionnelles, mais aussi un aspect à prendre en compte si vous voulez louer votre appartement à Berlin. Consultez le Guide du propriétaire à Berlin.

Vendre son appartement lorsqu’il est déjà occupé par un locataire : un prix au rabais

En Allemagne, les locataires sont fortement protégés par la loi. La plupart des baux de locations sont d’une durée illimitée (unbefristet). Il existe ensuite très peu de raisons valables de demander à un locataire de quitter l’appartement, même si vous souhaitez vendre votre bien. Le Guide du propriétaire à Berlin vous indique, entre autres, les situations dans lesquelles il est possible de rompre un bail : elles ne sont pas nombreuses !

La plupart des acheteurs sur le marché immobilier de Berlin sont à la recherche d’un appartement vide, où ils pourront emménager rapidement. Un appartement déjà loué présente moins d’attrait. Ainsi, ceux qui seront intéressés par ce type de bien sont des investisseurs, qui recherchent une rentabilité des revenus locatifs par rapport au prix d’achat. Ainsi, ADEN Immo a observé qu’un appartement déjà loué se vendait de 10 à 30% moins cher qu’un appartement vendu vide.

En conclusion ? Pesez bien le pour et le contre de la question, dans les aspects financiers comme opérationnels. Devenir bailleur, sur le long terme, implique de faire de la gestion locative et de bien comprendre le budget de l’immeuble pour les travaux à venir.

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