Vous souhaitez investir dans l’immobilier en Allemagne ?

Les grandes villes allemandes connaissent, depuis une dizaine d’années, une belle dynamique de croissance. La hausse des prix de l’immobilier est en effet la plus rapide de tous les pays du G20, d’après le Fonds monétaire international. L’Allemagne est une puissance économique internationale, et un des pays européens les plus attractifs pour tout investissement. Alors, comment acheter et investir dans l’immobilier en Allemagne ? Où trouver les bons plans et les bons conseils ?

 

Une économie favorable aux investissements immobiliers

L’Allemagne est la première puissance économique d’Europe. Avec des revenus élevés (en moyenne 40 000 € par an) et un taux de chômage très faible, c’est un pays où les entreprises sont en pleine croissance. On parle bien de la “Deutschequalität” (qualité allemande) pour tout : les voitures, l’électronique, les nouvelles technologies… Les grandes villes comme Munich et Francfort concentrent les centres économiques et financiers d’Europe, tandis que Berlin et Hambourg regroupent de nombreuses startups et entreprises innovantes.

Toutes ces sociétés attirent de nouveaux arrivants dans les grandes villes. Berlin, la capitale, reste moins peuplée qu’avant la Seconde Guerre Mondiale et promet un potentiel de construction encore important. D’autres villes comme Francfort et Hambourg sont également très attractives, notamment parce qu’elles pourraient bénéficier des relocalisations de grandes sociétés financières après le Brexit. Cliquez sur la carte ci-dessous pour découvrir les chiffres clés de l’immobilier dans les grandes villes allemandes.

<p><iframe src= »//batchgeo.com/map/a2387b4ca70c5d65337bb88623c4287e » frameborder= »0″ width= »100% » height= »550″ style= »border:1px solid #aaa; »></iframe></p><p><small>View <a href= »https://batchgeo.com/map/a2387b4ca70c5d65337bb88623c4287e« >villes allemandes</a> in a full screen map</small></p>

(ou visionnez la carte de l’immobilier des grandes villes allemandes ici).


De belles perspectives dans l’immobilier en Allemagne

Les difficultés économiques qui ont suivi la Deuxième Guerre Mondiale et la séparation du pays par le rideau de fer explique en partie le retard qu’ont pris les grandes villes allemandes dans l’évolution des prix de l’immobilier. Le marché foncier allemand serait-il sous-valorisé ? Il est vrai qu’avec un prix de vente moyen de 4100 €/m2 en 2018, Berlin se positionne comme l’une des capitales les moins chères d’Europe ! Avec un investissement de 250 000 € à Berlin, vous pouvez penser acquérir un appartement de 2 ou 3 pièces dans les quartiers demandés de la capitale. Seule Munich, où le prix moyen dépasse les 6500 €/m2 en 2018, est plus élitiste.

L’Allemagne offre des opportunités rares en Europe dans un pays fort. On peut encore espérer des perspectives de plus-value à la revente (exonérées de taxe après 10 ans). Après la réunification, la capitale semble entrer dans période de forte croissance économique et démographique.

 

Un pays de locataires

Dans toutes les villes, la demande de location est forte : à Berlin, par exemple, 85% des habitants sont locataires de leur résidence principale ! Seul bémol : les loyers sont, eux aussi, restés très modérés… Un logement se loue aujourd’hui en moyenne 12,46 €/m2 par mois à Munich, 8,96 € dans la capitale ou encore 8,73 € à Francfort. A titre de comparaison, la majorité des loyers moyens dans les vingt plus grandes villes françaises dépassent 10 €/m2 (25,20 € à Paris). Il ne faut donc pas croire que les rendements soient plus élevés que dans d’autres marchés immobiliers européens. Il faut plutôt tabler, en moyenne, entre 2,5 et 4,5% bruts de rendement locatif par an, selon le bien et le lieu où l’on investit.

L’emplacement du bien immobilier reste le grand secret d’un bon investissement dans l’immobilier en Allemagne. Il n’y a pas seulement un centre-ville à garder en tête, mais plusieurs Kiez (quartiers), qui sont des centres de vie animés, généralement autour de commerces, de lieux publics et de stations de transport public. Ces petites oasis sont les plus recherchées dans les grandes villes allemandes, pour les locataires comme pour les acheteurs ! Berlin en particulier est une ville polycentrique, ce qui signifie plus de possibilités de localisation.

La vie tranquille des "Kiez" (quartiers) berlinois.

La vie tranquille des « Kiez » (quartiers) berlinois.

 

La fiscalité attrayante de l’Allemagne

Le régime fiscal de l’Allemagne est favorable aux investissements immobiliers de long terme. Découvrez tous les détails dans notre article dédié à la fiscalité allemande. Ressortissants français, à savoir : la France et l’Allemagne ont signé une convention fiscale qui interdit la double imposition, mais elle a changé par un avenant en 2015. Retrouvez un compte rendu de la situation dans notre article sur la convention fiscale Franco-Allemande.

En conclusion, pour investir en Allemagne, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels pour vous aider ! Les formalités administratives sont rendues difficiles par le langage bureaucratique. Entourez-vous d’un juriste bilingue, préférez un bien déjà loué, pour la sécurité du locataire, et allez chercher la plus-value dans dix ans. Les prix étant sur une pente ascendante, ne tardez pas pour vous décider…

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