Hypothek, Zinsen, Tilgung… Vous ne vous y retrouvez pas dans le vocabulaire financier allemand pour investir dans un bien immobilier en Allemagne ? ADEN Immo fait le point sur le fonctionnement du crédit immobilier en Allemagne pour pouvoir emprunter et acheter un appartement à Berlin.

ADEN Immo vous propose cet article à titre informatif uniquement. Toute erreur, omission ou modification ne peut être retenue contre notre société. Nous vous recommandons de vous adresser à un expert financier pour apprécier au mieux votre situation et investir dans l’immobilier en Allemagne.

Les crédits et les emprunts avec les banques allemandes

Pour pouvoir acheter et investir dans l’immobilier en Allemagne, et lorsqu’on a besoin de financement, il est presque toujours nécessaire de souscrire un crédit avec une banque allemande. En effet, peu de banques étrangères accepteront de financer l’achat d’une propriété en Allemagne, pour des raisons juridiques et fiscales évidentes. Par exemple, en France, une banque accordera un prêt pour l’achat d’un bien dans un pays de l’UE seulement en échange de l’hypothèque d’un bien équivalent situé en France, ou celle d’une une assurance-vie française.

Pour les particuliers ne résidant pas en Allemagne, il est parfois possible de souscrire à un crédit avec une banque allemande pour acheter ou investir dans un bien en Allemagne. Le montant maximum qui peut être emprunté est généralement de 50% du prix du bien. Les personnes résidant en Allemagne, en revanche, peuvent parfois emprunter jusqu’à 80% du prix du bien. Le revenu annuel minimum demandé par les grandes banques est de 20 000 euros, et il est généralement impossible de s’engager dans un contrat où les remboursements mensuels représentent plus de 35% du revenu mensuel. Il existe bien sûr des exceptions et nous vous recommandons de parler avec un conseiller financier (Finanzberater).

Les quatre plus grandes banques allemandes sont la Deutsche Bank, la Commerzbank, la Postbank et la Hypovereinsbank (il existe aussi d’autres institutions financières qui accordent des crédits immobiliers en Allemagne). Elles offrent toutes des crédits sous différentes formes, qu’il est important d’examiner de près pour en comprendre les conditions. Faites attention, en particulier, au Zinsenbindung…

Emprunts et crédits : l’importance du Zinsenbindung

Le Zinsenbindung est la période pendant laquelle le taux d’intérêt est garanti sur un crédit immobilier en Allemagne. De manière standard, les banques proposent une période de 10 ans. Au bout de 10 ans, la banque ré-évalue le montant du crédit restant et re-calcule, selon l’évolution du marché, un nouveau taux d’intérêt à rembourser. A noter que l’emprunteur peut aussi décider de changer de banque. Prenons une situation fictive de crédit immobilier en Allemagne :

  • Un acheteur (résident fiscal à l’étranger) s’intéresse à un bien de 200 000 euros
  • Avec 15% de frais annexes (notaires, taxes, agence), il doit donc prévoir un budget global de 230 000 euros
  • Une banque allemande peut lui prêter jusqu’à 100 000 euros (50% de la valeur du bien)
  • Le crédit est accordé pour 20 ans au total (20 ans de Tilgung), mais avec un taux d’intérêts fixe de 2,5% garantis sur 10 ans (c’est le Zinsenbindung)
  • Attention : au bout de 10 ans, le taux d’intérêt sera recalculé selon les taux du marché et rajouté au montant dû à la banque
  • Les mensualités pour les 10 années restantes peuvent donc augmenter si les taux d’intérêts ont augmenté, même si le montant à rembourser a diminué
Simulation du coût d’un crédit immobilier pour acheter un bien de 200 000 euros. Taux d’intérêts fictifs. Crédit graphique : Diane Barbé.

Le graphique ci-dessus explique donc comment prévoir ce surplus dû à la banque au bout de 10 ans de Zinsenbindung. Une vidéo de Boursorama explique aussi en détail ce phénomène d’endettement. Ainsi, si vous voulez souscrire à un crédit immobilier en Allemagne, prenez bien le temps de comprendre pendant combien de temps vous serez engagé.

Souvenez-qu’un crédit vous engage et doit être remboursé !

Vous pouvez aussi regarder des solutions alternatives de crowdfunding comme LoanLink, qui propose un calculateur de crédit. En conclusion, demandez toujours plusieurs propositions et comparez-les avec l’aide d’un expert financier !

ADEN IMMOBILIEN

Brandenburgischestraße 32 — 10707 BERLIN

+49 30 220 66 11 77

contact@aden-immo.com

Nos réseaux

Retrouvez nos coups de coeur en avant première et nos conseils immobiliers sur nos réseaux

Experts immobiliers à Berlin et Paris

ADEN IMMOBILIEN est une équipe internationale d’experts centrée sur l’immobilier dans les capitales allemande et française.

ADEN IMMOBILIEN référence des propriétés à vendre à Berlin et à Paris, des locations, de nouveaux projets de développement et des immeubles.