Les biens situés en Allemagne sont imposés sous le régime allemand

Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, Grundbuch… Vous ne vous y retrouvez plus dans le vocabulaire de la fiscalité des biens immobiliers en Allemagne ? ADEN Immo fait le point sur les taxes foncières, l’imposition sur les plus-value et les revenus locatifs de propriétés situées en Allemagne.

Les biens immobiliers situés en Allemagne sont taxés et imposés dans ce même pays. Lorsque le propriétaire habite à l’étranger, il doit payer les taxes locales et rendre une déclaration fiscale en Allemagne (appelée la Steuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige, déclaration d’impôts pour les non-résidents fiscaux).

 

L’achat d’un bien : taxes et coûts annexes

Lors d’une transaction immobilière, l’acheteur doit s’acquitter des frais annexes de la vente du bien. Ce sont des éléments importants de la fiscalité des biens immobiliers en Allemagne ! Ces frais représentent environ 15% en plus du prix du bien dont:

  • 0,5% de frais du notaire public (Notar), seul habilité à faire le contrat de vente, et qui déclare l’opération au centre des impôts
  • 6% de droits d’enregistrement (Grundwerbersteuer), qui sont exigibles dans le mois suivant la réception de l’avis d’imposition (Grunderwerbsteuerbescheid). Selon les états fédéraux ces frais varient de 2,5 à 6,5%
  • 1% de frais d’inscription du transfert de propriété dans le livre foncier, c’est à dire le cadastre (Grundbucheintrag), qui ne peut être effectuée qu’après paiement des droits d’enregistrement
  • 7,14% de frais d’agence immobilière (Makler)

Les coûts réels de l’achat d’un appartement en Allemagne

 

La taxe foncière

La taxe foncière allemande (Grundsteuer) est un impôt local, prélevé au niveau communal. Elle est calculée uniquement en fonction de la surface de la propriété, sans distinction pour les caractéristiques du bien (un terrain bâti et non bâti de la même taille seront soumis au même régime d’impôts). Tous les biens sont passibles de la taxe foncière, il y a peu d’exonérations. Mais l’avantage est que le Grundsteuer est très bas ! Plus d’informations dans le GUIDE COMPLET DE LA FISCALITE DES BIENS IMMOBILIERS EN ALLEMAGNE.

 

Les revenus locatifs

Même si le propriétaire habite à l’étranger, les revenus locatifs qu’il tire de ses biens immobiliers sont imposables en Allemagne sous le Mieteinahme. Ils doivent être déclarés tous les ans dans une déclaration fiscale (Steuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige). Le taux d’imposition sur les revenus locatifs varie entre 14% et 45% des revenus globaux déclarés en Allemagne. Une contribution de solidarité (Solisteuer) de 5,5% est ajoutée à cet impôt quel que soit l’emplacement géographique du bien.

 

La revente d’un bien

Dans des villes comme Berlin, où les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter depuis dix ans, on peut espérer accomplir une plus-value lors de la revente. L’imposition sur les plus-values immobilières est la même que sur les revenus financiers (26.375%), et elles sont exonérées au bout de 10 ans de détention du bien (et même deux ans si le propriétaire était aussi le principal résident dans son appartement) ! C’est une fiscalité très avantageuse. Par exemple, en France, la taxe sur les plus-values est fixée à 34.5% (19% plus 15.5% de prélèvements sociaux) et il n’y a d’exonération qu’à bout de 30 ans. Attention, depuis 2016 les règles de la double imposition dans la convention fiscale franco-allemande ont changé : découvrez tous les détails dans cet article de ADEN Immo.

Les prix de l’immobilier étant en phase de rattrapage dans les grandes villes allemandes, les perspectives d’investissement sont d’autant plus intéressantes que la fiscalité des biens immobiliers en Allemagne est avantageuse pour les propriétaires.

Sources :

http://www.lpalaw.com/documents/actualite/606_RFC_guillaume_rubechi_fevrier_13.pdf

https://investir.lesechos.fr/placements/immobilier/dossiers/profitez-de-la-dynamique-allemande/immobilier-profitez-de-la-dynamique-allemande-1635157.php#UTBFi2Mtp1V65A1e.99

http://www.jacobi-legal.com/activites/fiscalite-dun-bien-immobilier-en-allemagne

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