Overview of appraisal methods: Comparative value

Bei einem professionellen Gebäudegutachten wird häufig auf das Vergleichswertverfahren zurückgegriffen, wenn es für die betreffende Immobilienart eine gewisse Anzahl vergleichbarer Objekte gibt. Darunter fallen in der Regel Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke sowie Reihenhäuser.

Von einer Großstadtwohnung finden sich manchmal im gleichen Haus oder in der Straße ähnlich große und vergleichbar geschnittene Wohneinheiten. Dies macht eine preisliche Gegenüberstellung einfach. Ist keine ausreichende Zahl ähnlicher Objekte hinsichtlich Lage, Größe, Ausstattung, Alter etc. vorhanden, sollte auf dieses Verfahren verzichtet und das Sachwertverfahren angewendet werden.

Als Grundlage einer vergleichenden Methodik werden die Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses herangezogen. Hier werden anonymisiert alle notariell beurkundeten Immobilientransaktionen gesammelt und analysiert.

Eine qualitativ sichere Einschätzung ist allerdings nur bei einer ausreichend großen Zahl vergleichbarer Verkaufsfälle möglich. Alternativ kann die Bodenrichtwertkarte herangezogen werden, die ebenfalls von den Gutachterausschüssen gepflegt wird. Die Übersicht wird aus der Kaufpreissammlung abgeleitet. Hier sind unter anderem die bauliche Nutzung sowie der Grundstückswert in den jeweiligen Lagen der Gemeinde aufgeführt. Mit einem solchen Abgleich ist ebenfalls der Immobilienwert fixierbar.

Außerdem wird der Gebäudeexperte bei der Wertermittlung Zu- und Abschläge einfließen lassen. Ist die Immobilie Umwelteinflüssen ausgesetzt oder liegt an einer viel befahrenen Straße sind dies Malus-Punkte, die ihren Wert mindern.

Wichtig ist dabei zu wissen, dass der Wert einer vermieteten Wohnung, die als Kapitalanlage verkauft werden soll, etwa 20 Prozent niedriger anzusetzen ist, als der einer bezugsfreien. Denn die meisten Interessenten sind auf der Suche nach einer neuen Bleibe zur Selbstnutzung. Wollen sie in eine vermietete Wohnung einziehen, müssen sie eine Eigenbedarfskündigung gegenüber den Mietern aussprechen. Diese Kündigungsart ist kompliziert und häufig langwierig.

Sie wissen nicht, ob sich das Vergleichswertverfahren für Ihre Immobilie eignet? Wir beraten Sie gerne.

Foto: AndreyPopov

Can an online appraisal tool replace an expert appraisal?

Im Internet finden sich zahlreiche kostenlose Online-Rechner, mit denen Sie den Wert Ihrer Immobilie in wenigen Minuten berechnen können. Dabei handelt es sich nicht um eine offizielle Bewertungsmethode gemäß ImmoWertV. Lässt sich darüber trotzdem ein […]

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Overview of appraisal methods: Discounted earnings

Das Ertragswertverfahren wird zumeist bei vermieteten Wohnungen und Gewerbeflächen angewendet. Darunter fallen also Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftshäuser, aber auch Einkaufszentren, Parkhäuser und Logistikflächen. Ausgangspunkt ist der Jahresreinertrag. Damit sind die Mieteinnahmen gemeint, abzüglich der Kosten […]

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Overview of appraisal methods: Depreciated replacement cost

Beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert getrennt vom Wert der darauf errichteten Immobilie ermittelt. Der abschließende Verkehrswert ergibt sich durch Addition beider Werte. Die Methode kommt insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz. Der Bodenwert […]

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